Crédito habitação: banco pode alterar spread em caso de divórcio?

Durante anos, o divórcio de um casal que tivesse adquirido em comum a sua habitação com recurso ao crédito bancário determinou que, uma vez feita a partilha do imóvel com a sua entrega a um deles, as condições do empréstimo fossem revistas, designadamente com a alteração (leia-se aumento) do spread, isto é, o aumento do encargo mensal a pagar ao banco.

Assim, se o ex-casal acordar na partilha que a casa que ambos haviam comprado passa a ser apenas propriedade da mulher, ficando esta como única responsável pelo pagamento do empréstimo, este simples facto implicava que ¿ apenas por força da partilha e sem mais qualquer outra consideração ¿ o spread a pagar ao banco pudesse passar, por exemplo, de 1,2% para 2,5%.

Este aumento «automático» do spread foi limitado, por força da alteração legislativa verificada em Novembro de 2012, que veio impedir o aumento dos custos dos empréstimos para aquisição ou construção de habitação própria ao determinar que:

«As instituições de crédito mutuantes não podem agravar os encargos com o crédito, nomeadamente aumentando os spreads estipulados nos contratos no âmbito da renegociação contratual decorrente de divórcio, separação judicial de pessoas e bens, dissolução da união de facto ou falecimento de um dos cônjuges quando o empréstimo fique titulado por um mutuário que comprove que o respetivo agregado familiar tem rendimentos que proporcionem uma taxa de esforço inferior a 55%, ou 60% no caso de agregados familiares com dois ou mais dependentes».

Maria Filomena Neto, advogada in tvi24.iol.pt 

Crédito à Habitação: Como ter um Spread mais baixo?

Quem já fez um crédito à habitação está familiarizado com o termo financeiro “spread”. De forma simples, o “spread” corresponde à margem de lucro que o banco obtém com a concessão de um crédito e é uma das componentes da taxa de juro que é aplicada aos clientes que façam um crédito.
E se em 2008 e 2009 era habitual vermos as instituições financeiras a cobrarem “spreads” muito baixos – a níveis perto de zero– a crise mudou esta situação. O aumento do crédito malparado, a escassez de crédito e as metas impostas pela Troika levaram as instituições financeiras a serem muito cautelosas na altura de concederem financiamento, o que se refletiu no aumento dos “spreads” aplicados no crédito à habitação. Hoje, um cliente com um perfil de risco mais elevado está sujeito a um “spread” acima dos 6%.
Para muitas famílias “spreads” tão elevados são um fator impeditivo de acederem ao crédito. Veja-se as contas: se uma família fizesse um crédito à habitação no valor de 100 mil euros, a pagar em 30 anos, indexado à Euribor a seis meses e com um “spread” de 1,5% (praticamente impossível de obter atualmente) esta família pagaria uma prestação de 360 euros. Se em vez deste “spread”, a família estivesse sujeita a um “spread” de 5%, significaria que a prestação iria aumentar quase 200 euros.
Apesar disso, para quem está agora a pensar em fazer um crédito à habitação existem algumas formas de fintar os “spreads” elevados que estão a ser praticados. Aqui ficam três dicas:

1. Ser um cliente com um baixo nível de risco:

O banco define o valor do “spread” a aplicar em função do perfil de risco dos clientes. Um cliente com um perfil de risco elevado estará sujeito a um “spread” mais alto. Mas os bancos são sensíveis aos clientes com um “score” de risco baixo. Ou seja, as pessoas que não tenham um histórico de incumprimento, apresentem uma taxa de esforço baixa, tenham uma situação profissional estável e disponham de um montante generoso para dar de “entrada” ao crédito têm mais possibilidades de serem brindados com um “spread” mais simpático face à média praticada no mercado.

2. Optar por comprar uma casa do banco:

Como o agudizar da crise têm sido muitas as famílias que, na impossibilidade de continuarem a conseguir pagar a prestação da casa, optam por entregar o imóvel ao banco. Neste momento, existem milhares de casas a pesar nos balanços dos bancos. Uma situação que não é favorável ao setor financeiro. Assim, e por forma a escoar este “stock” de casas, as instituições financeiras oferecem condições de financiamento mais favoráveis aos clientes que optem por comprar estas casas. Entre essas vantagens está a possibilidade do banco financiar a compra do imóvel a 100% e a bonificação do “spread”.

3. Estar atento às campanhas:

Captar novos clientes e criar laços mais fortes com os clientes que têm em carteira é o grande objetivo das instituições bancárias. E neste momento, os bancos portugueses estão a criar campanhas em que oferecem mais vantagens aos clientes que tenham um maior envolvimento com o banco (ex: ter conta ordenado, ter cartão de débito e de crédito, ser aderente ao serviço de ‘homebanking’, etc.). Em contrapartida por este envolvimento, o banco atribui aos clientes algumas vantagens como: a isenção de comissão de gestão de conta, a atribuição de uma bonificação de juros nos depósitos e a redução do “spread” no crédito da casa.


fonte: saldopositivo.cgd.pt

Deco avisa famílias para porem travão na contratação de créditos à habitação

A DECO avisa as famílias para "porem um travão" na contratação de créditos para habitação já que aos 'spreads' elevados praticados pelos bancos irá juntar-se uma subida das Euribor nos próximos anos, podendo tornar incomportáveis as taxas de esforço.

"A única coisa que as pessoas podem fazer nesta fase, se precisam de fazer novos contratos, é avaliar o mercado, comparar coisas iguais, não assinar contratos por impulso, por um travão às quatro rodas à aquisição de novos créditos", disse à agência Lusa Jorge Morgado.

Isto porque, frisa o secretário-geral da DECO, há famílias que estão a fazer contas a uma taxa de juro baixa e um 'spread' (margem de lucro para o banco) elevado, esquecendo-se que as Euribor (média das taxas praticadas pelos bancos no mercado interbancário) também vão "certamente subir dentro de uns anos".

"Tudo pode complicar-se quando os juros subirem. Podemos estar a criar novas situações de apuros para as famílias, pois todas as contas que fizeram quanto à taxa de esforço podem ser erradas num futuro relativamente próximo de três/quatro anos", frisa.

Por isso, aconselha, todos aqueles que se encontram nesta fase com uma taxa de esforço de 35 ou 40% já estão no limite do desejável.

Além disso, prevê que quando as Euribor subirem "a banca vai mais uma vez reagir tarde e tentar manter os 'spreads' elevados".

Jorge Morgado reforça que as Euribor atingiram em 2012 "valores perfeitamente históricos", ao bater mínimos de sempre em todos os prazos, pelo que "quando a situação da vida económica normalizar, elas vão subir e os 'spreads' lá estarão".

Por outro lado, o responsável da DECO lembra que no passado, as pessoas compravam casa porque também sabiam que os imóveis acabavam por valorizar-se, uma situação que, sublinha, hoje já não corresponde à realidade.

"A valorização do seu imóvel já não está a acontecer e dificilmente acontecerá nos próximos anos, além de que as pessoas vão ser sobrecarregadas com impostos. As pessoas têm de saber que vai haver mudanças e têm que contar com isso", disse.

Jorge Morgado reconhece contudo que para quem precisa de casa, seja através da aquisição seja através do arrendamento, as condições "são desfavoráveis".

Para o responsável, o arrendamento "vai ter que evoluir", sendo que a nova legislação "é altamente penalizante" para quem arrenda casa e "está claramente desequilibrada".
"Ainda não vai ser esta lei que vai por as coisas no lugar", afirmou.


fonte: ionline.pt

Dicas para comparar créditos à habitação

Quer esteja à procura de casa e a pensar nas opções de credito disponíveis ou já se encontre a pagar prestações há alguns anos, há sempre possibilidades de melhorar um pouco as condições de crédito. Por sabermos quão complicado é para alguns portugueses entenderem todas as taxas e valores aplicados pelos bancos, resumimos neste artigo oito pontos importantes a ter em consideração quando escolhe ou compara créditos habitação. As dicas que apresentamos também são válidas caso esteja a pensar negociar com o seu banco ou até mudar de credor.

Dica 1 – Aderir às campanhas promocionais?

                Todos nós conhecemos o velo truque publicitário de referir em letras gordas uma taxa muito mais baixa que o habitual e, em letras pequeninas, dizer numa nota que essa campanha será válida num período pré-determinado de meses.
                Mas, apesar de sabermos como funciona, sentimo-nos tentamos a aderir! É verdade que pode ser um alívio no orçamento nesses primeiros tempos, mas a subida que se segue pode não compensar. Analise bem e verifique se o seu orçamento suportará a fase seguinte e se não existem outras propostas que, em média, fiquem mais económicas.

Dica 2 – Analisar a Taxa Anual Efetiva (TAE)

                Esta é a taxa que reúne as diversas despesasrelativas ao crédito (como o spread, despesas administrativas e outras). É um género de indicador geral de quanto lhe está a custar o seu empréstimo. Além de ser uma boa forma de comparação de diversos empréstimos, é também uma boa “ferramenta” para tentar negociar com o banco. Poderá usar o facto de outras instituições bancárias terem créditos com TAE mais baixa que a sua, por exemplo.

Dica 3 – O que pensa sobre amortizar?

                É verdade que a nossa principal preocupação deverá ser pagar todas as prestações a tempo e horas. Mas, imaginando que conseguem alguma folga no seu orçamento. Porque não amortizar com o objetivo de vir a conseguir prestações um pouco mais baixas. Tem ainda outra opção: aumentar o valor das prestações mensais para reduzir o tempo total para saldar a dívida. Basta que faça uma simulação no banco para ver quanto tempo “poupa”; os juros também deverão baixar. Por isso, este é um ponto importante quando está a comprar diversos créditos: se cobram ou não algo pelas amortizações.

Dica 4 – A gama de serviços/produtos “oferecidos”

                Uma das grandes tendências dos bancos hoje em dia é oferecer produtos aos clientes com vista a que as prestações do seu empréstimo fiquem mais baixas. A questão é: será que vale mesmo a pena?
                Basicamente irá pagar por outros serviços para pagar menos noutro serviço – o empréstimo. Isto é apenas benéfico quando os serviços a que lhe são propostos lhe fazem falta. Por exemplo, sugerem-lhe que adira ao seguro automóvel e realmente precisa de um. Mas também precisa pensar num ponto: existirão no mercado outras opções de seguros mais económicos que ainda compensem o aumento nas prestações? A única forma de saber é fazendo uma análise detalhada.

Dica 5 – A Euribor

                A taxa Euribor é uma indexante que reflete as condições de crédito da zona euro. Poderá escolher a Euribor a 3 meses ou a 6 meses, sendo que a diferença mais significativa é sentir mais as variações no caso da Euribor a 3 meses.
                Outra questão é se deverá optar por uma taxa fixa ou variável. É difícil prever o comportamento destas taxas mas, quando há razões para crer que nos próximos anos haverá subidas, é melhor optar pela taxa fixa. Caso contrário, é sempre agradável sentir as reduções nas prestações mensais.

Dica 6 – Cálculo de juros

                A maioria das pessoas não se preocupa muito com o período de cálculo de juros por achar que pouca diferença faz. Mas a verdade é que o cálculo de juros mensalmente (quando comparado com o cálculo de juros diário) é mais benéfico para o cliente pois é apresentado como uma média.

Dica 7 – Custo dos seguros

                O valor diz seguros normalmente não se encontra discriminado na fatura mensal, estado “diluído” no montante total da prestação. Para ter noção de quanto está a pagar de para poder comprar com ofertas de outras empresas é necessário saber exatamente quanto está a pagar pelo seguro. Para isso, é muito provável que tenha que contactar com o banco ou, simplesmente, perder um pouco de tempo a analisar o contrato.

Dica 8 – Spread

                Apesar de muitas pessoas ainda acharem que o spread é fixo, é um erro pensar isso, pois o spread reflete o lucro que o banco tem. Logo, é possível, com os devidos cuidados negociar o spread do seu empréstimo com o banco. Especialmente se o seu for demasiado alto quando comparado com outras ofertas no mercado.
                E assim analisámos estes 8 importantíssimos pontos que o podem ajudar a comprar melhor diversos créditos habitação para vir a conseguir um “desafogo” no seu orçamento familiar. Use de tato nas negociações e seja coerente. Manter uma boa relação com o banco é o primeiro passo para conseguir prestações baixas.

in creditosefinancas.com