Como vender uma casa rapidamente

Se lhe interessa vender a sua casa rapidamente, estas são as dicas que vão em seu auxílio.

Limpar a casa

Tem de começar por ter a sua casa limpa e apresentável, quer no interior, quer no exterior. Despersonalize a casa, deixando apenas o essencial, para o comprador imaginar os seus pertences no novo lar.

Ter artigos pessoais à vista é um erro a evitar ao vender a casa.

Corrigir falhas

Se existem falhas nas paredes, no telhado ou nos vidros, tem de consertar essas falhas rapidamente. Basta uma rápida pintura para conferir um novo aspeto à casa. Lembre-se: quanto menos esforço para o comprador existir, maior é a probabilidade de venda.

Renovar divisões

Algumas divisões como a cozinha e a casa de banho são especialmente importantes para o comprador. Aposte na renovação destas divisões para conseguir vender a sua casa rapidamente.

Colocar a casa online

Tire fotos chamativas do imóvel e coloque anúncios online mostrando a disponibilidade para a venda. Faça uma lista das vantagens da casa e coloque-as no anúncio de venda. Aposte nos melhores sites para vender casas.

Disponibilizar a casa

É essencial ter a casa aberta para os possíveis compradores. Pode recorrer a uma agência para aumentar a visibilidade e a disponibilidade da sua casa para venda.

Estabelecer um bom preço

Por mais que queira rentabilizar o seu investimento, tem de encontrar um preço realista para a sua casa. O sucesso da venda depende muito do preço pedido. Tenha em conta os preços das casas na mesma área e o estado destas.

Oferecer um extra

Prometa pagar metade do custo do negócio ou ofereça outro incentivo. Isto ajuda a garantir a venda perante compradores mais indecisos.  

in economias.pt

Saiba como obter um certificado energético?

Se está a pensar em vender ou arrendar a sua casa é obrigatório revelar a certificação energética no anúncio. 

Desde 2010 que é obrigatório possuir um certificado de eficiência energética para quem quiser arrendar ou vender uma habitação. No entanto, desde 2013 que o certificado energético terá obrigatoriamente que aparecer no anúncio de venda ou arrendamento. De acordo com a informação presente na Agência para a Energia (ADENE), entidade que regula o Sistema Nacional de Certificação Energética dos Edifícios (SCE), o objetivo desta medida é reduzir em 50% o consumo energético dos edifícios através da adoção de medidas de eficiência energética. Por isso, o SCE pretende informar sobre o desempenho energético dos edifícios e do imóvel, reportar quais as medidas que devem ser tomadas para melhorar a classificação energética e identificar as componentes e sistemas técnicos dos edifícios de forma a ficaram listados num único documento. Se está a pensar em arrendar ou vender o seu imóvel saiba então como pode obter um certificado energético.

1. O que é?

O certificado energético é um documento que avalia a eficácia energética de um imóvel ou edifício numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente). É emitido pelos peritos autorizados pela ADENE. Neste documento devem constar informações sobre o consumo energético da climatização e das águas quentes sanitárias. Deve também conter medidas para reduzir o consumo energético, como por exemplo, a instalação de vidros duplos ou o reforço do isolamento. Este documento tem uma validade de 10 anos.

2. Quem deve pedir?

A certificação energética é obrigatória nos seguintes casos:

• Todos os edifícios novos;
• Os edifícios existentes que sejam sujeitos a grandes processos de reabilitação;
• Os edifícios com destino a comércio ou serviços desde que possuem uma área interior útil igual ou superior a 1000m2 ou 500m2 se a sua finalidade for para supermercado, hipermercado, centro comercial ou piscina coberta;
• Edifícios que tenham como proprietário o Estado, que estejam ocupados por uma entidade pública, sejam frequentados pelo público e possuem uma área interior útil superior a 500m2.

Além disso, sempre que os proprietários de imóveis queiram vender ou arrendar uma habitação também é obrigatório possuir a certificação e apresentar a classificação do certificado energético no anúncio de venda ou arrendamento.

3. Quanto custa o pedido de certificação?

Segundo a informação presente no site da ADENE, o custo do pedido de certificação pode variar consoante os honorários do perito qualificado, da emissão do pré-certificado energético e do certificado energético. Estes últimos documentos estão sujeitos a uma taxa variável consoante a tipologia do imóvel. Essa taxa poderá implicar um custo entre os 35 euros, se o imóvel for um T0 ou T1, e os 65 euros, se for um T6 ou superior. Já para os edifícios de comércio ou serviços, este valor pode ir dos 150 euros, nas áreas iguais ou superiores a 250m2, aos 950 euros nas áreas superiores a 5000m2. A estes valores ainda acresce o IVA.

4. Como pode requerer a certificação energética?

Para pedir a avaliação energética do seu imóvel deve pesquisar por um perito qualificado que esteja perto da sua área de residência na Bolsa de Peritos Qualificado. É aconselhável que compare preços e outros aspetos propostos pelo perito antes de acordar o serviço a ser prestado. De seguida, deve reunir a documentação necessária como a cópia da planta do imóvel, caderneta predial urbana, certidão de registo na conservatória e a ficha técnica da habitação. Depois do perito visitar o imóvel irá realizar alguns cálculos que deverá introduzir no Sistema Nacional de Certificação Energética e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios. O proprietário pode, se entender, pedir uma emissão prévia antes da emissão do certificado energético.


in saldopositivo.cgd.pt

Quer vender a casa? Três erros a evitar

Para muitas pessoas vender uma casa é uma das maiores transações financeiras que alguma vez terão oportunidade de realizar. E, infelizmente, o processo de vender uma casa é hoje em dia mais complexo e demorado do que nunca. Ser bem sucedido numa transação imobiliária implica, geralmente, ter alguma experiência nos campos jurídico, financeiro e de marketing.
Ricardo Sousa, administrador da Century 21 Portugal, explica quais são os três erros mais comuns que dificultam a vida aos proprietários que estão a tentar pôr casas no mercado. Saiba como evitá-los e facilitar o processo de venda.
"Em muitos casos, e a não ser que seja um perito em negociação imobiliária, esta pode tornar-se uma aventura frustrante e potencialmente dispendiosa. Se decidir avançar com a ideia de vender sozinho a sua casa, prepare-se para estar disponível e perto de casa durante semanas ou mesmo meses, e não se esqueça que a maior parte das visitas de compradores acontecem no horário laboral. Como profissionais imobiliários, os três erros mais comuns que vemos os proprietários cometerem são:

Colocar o imóvel no mercado acima do valor real
O erro mais comum está na definição do valor do imóvel. O proprietário quer sempre maximizar o valor de venda, contudo um preço demasiado elevado vai reduzir drasticamente o número de visitas e propostas de compra. Como consequência o tempo que o imóvel vai estar no mercado irá aumentar e, inevitavelmente, o proprietário será forçado a fazer baixas de preço agressivas. Atualmente, ao contrário do que possa imaginar, existe uma escassez de imóveis vendáveis, colocar o seu imóvel com um valor mais baixo, e adequado ao seu real valor de mercado, irá aumentar a procura e o número de propostas, maximizando a probabilidade de venda e de rentabilidade.

Não se desligar emocionalmente do imóvelNão é o seu lar que está à venda, é uma casa. Um erro comum dos proprietários é valorizarem um conjunto de características e vivências da casa, à qual estão emocionalmente ligados. Os futuros proprietários vão sempre olhar o imóvel com outros olhos. A ligação emocional excessiva pela casa pode criar remorsos no proprietário ou respostas excessivamente emocionais ao feedback e ofertas dos compradores, afastando assim oportunidades de negócio. Não seja muito emocional sobre o processo de venda da sua casa. Concentre-se no fator racional e tente ver as coisas do ponto de vista do comprador.

Outro erro comum é não preparar a casa antes de a colocar no mercadoMuitas vezes, a ansiedade para vender a casa leva os proprietários a iniciar a promoção do imóvel sem o prepararem devidamente para a venda. A forma como apresenta o seu imóvel a potenciais compradores pode fazer a diferença entre o sucesso da venda ou o fracasso total. Os compradores tendem a avaliar as casas pelo esforço necessário para se mudarem. Quanto menos tiverem que despender para entrar na casa, maior será o valor que estão dispostos a pagar.
A sua vida já é suficientemente agitada para ainda ter que se preocupar com a venda da sua casa. Entregar essa tarefa a um profissional imobiliário com experiência, vai poupar-lhe tempo, dinheiro e muitas preocupações. Os especialistas dão apoio e orientação para a otimização do valor de venda, a preparação do imóvel para a venda e visitas, integram o processo de negociação profissional e relação com o comprador, e garantem a maximização da exposição do seu imóvel no mercado."

(Texto originalmente publicado a 30 de abril de 2013; atualizado a 25 de junho de 2013)
in dinheirovivo.pt

Vender e comprar casa: o que ter em conta?

Em ambos os lados da barricada há contratempos. "O Seu Dinheiro" aponta-lhe alguns espinhos que poderá encontrar nesta matéria.

Se pretende vender o seu imóvel antes de o colocar disponível no mercado faça bem o trabalho de casa. Verifique quanto estão a pedir por um imóvel idêntico na zona. Já sabe que o que mais valoriza uma casa é a sua localização, tipologia, exposição solar e claro o estado de conservação. A cereja no topo do bolo é o preço. Não se esqueça que com a crise há várias casas no mercado a valores apetecíveis, caso das retomas dos bancos devido ao incumprimento de muitas famílias no pagamento dos empréstimos bancários.

Sabia que a banca está a dar até cerca de 30% de desconto para vender as casas que tem em carteira? Mais: financiam os imóveis a 100% e oferecem spreads altamente competitivos, daqueles que já não se praticam, afinal agora os valores podem chegar aos 3,15% - isto dados de janeiro. A cereja no topo do bolo é que algumas instituições financeiras vão mesmo mais longe facilitando a compra isentando as despesas de avaliação e de dossiê. Para conhecer as oportunidades basta aceder aos sites dos bancos e depressa encontra as casas disponíveis. Há ainda leilões realizados por várias entidades, uma delas é a casa Sapo ou então agências imobiliárias já especializadas em retomas. Neste momento esta é a melhor forma para quem deseja comprar casa.

Por outro lado, está a acontecer um dado curioso: o valor das casas segundo as avaliações dos bancos é cada vez menor. De acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE) a descida já vai nos 7,4%. Em Fevereiro de acordo com esta fonte o valor médio da avaliação bancária por metro quadrado situou-se nos 1.055 euros. A região que mais caiu foi Lisboa, descendo 134 euros por metro quadrado e os apartamentos foram os mais penalizados. Para ter uma ordem de grandeza a área Metropolitana de Lisboa registou um valor médio de avaliação de 1264 euros/m2 e a do Porto 990 euros/m2. Portanto, já sabe se quer mesmo vender a sua casa, estipule o preço justo. Ajuda tentar saber por quanto foram vendidas casas semelhantes à sua nessa zona.

Colocar a sua casa à venda em várias imobiliárias não é um bom sinal para os compradores pois parece que está desesperado. Escolha uma ou duas. Ter uma imobiliária como parceiro nesta decisão terá de partilhar parte do lucro. As comissões podem ir de 3% a 5%, contudo pode conseguir vender a sua casa mais cedo. O tempo de venda varia mas de acordo com o mercado atual pode demorar cerca de seis meses. Outra dica importante: não se ponha a pintar a casa para a vender pois quem compra pensará que a casa tem humidade ou outros tipos de problemas que você tentou esconder. É melhor deixar como está. Não se esqueça que a primeira impressão é a que fica. É preferível ter tudo limpinho, cheiroso e arrumadinho. Há estudos que indicam que as casas preparadas para vender – tendo cuidados como escolher a hora da visita para quando o sol está a bater nas janelas, por exemplo aumentam as probabilidades do sucesso da venda em duas vezes.

Outro dado a ter em conta são as mais-valias resultantes da venda do seu imóvel. Ao vender uma casa tem de ter algum cuidado na declaração das mais-valias ao fisco, ou seja o lucro que obtiver. Não se esqueça que na venda de um imóvel depois tem de colocar este item no IRS. Caso vá comprar outra casa com esse dinheiro, então faça bem as contas e estude o o regime de reinvestimento para não perder dinheiro.

Agora mudou-se para o outro lado da barricada e quer comprar uma nova casa. Não o faça antes de vender a antiga. Não se esqueça que os bancos só estão a emprestar até cerca de 80% do valor do imóvel e depois terá de pedir um empréstimo mais elevado e os spreads estão caros. Se antigamente para um empréstimo de 100 mil euros ficava a pagar uma média de 464 euros, agora estes montantes disparam para os 600 euros.

Analise ainda as comissões que terá de pagar. Há mais contas a fazer além do spread. Associado ao crédito habitação há uma série de comissões (abertura de processo, avaliação e processamento mensal), depois existem os seguros de vida e multiriscos que encarecem a fatura final do crédito. Sabia que estes valores todos somados pesam mais de ¼ do valor da fatura a pagar? A Deco fez contas e os resultados são: uma família que em novembro do ano passado tivesse contraído um crédito a habitação com um empréstimo de cem mil euros com uma taxa de juro nominal de 2,84% e com uma TAEG de 3,915 a pagar em 30 anos, no final do empréstimo a família pagaria 70 mil euros em juros e encargos e 21 mil em custos adicionais como seguros e comissões. Já agora para ter uma decisão correta peça sempre comparações aos bancos e olhe para a TAE – Taxa Anual Efetiva, esta é que lhe dá o valor certo do que efetivamente lhe vai sair do bolso. Se um banco tiver um spread mais baixo mas apresentar uma TAE mais elevada é porque lhe está a cobrar mais nos outros items, ai tem de fazer contas e ver se compensa.

Quais são os principais custos adicionais

 no crédito habitação?

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Comissão de dossier: É a comissão cobrada pelas instituições financeiras pela abertura de processo do crédito à habitação. Analisando os preçários dos cinco maiores bancos nacionais é possível ver que este valor base oscila entre os 194 euros no Santander Totta e os 250euros no BES.



Custos de avaliação: São os encargos que os bancos cobram para fazer a avaliação da sua casa. Analisando os encargos pedidos nos cinco maiores bancos portugueses, os custos variam entre os 168 euros no BPI e os 220 euros cobrados no BCP.



Custos periódicos de processamento: Além das anteriores duas comissões que são cobradas no início do crédito, alguns bancos cobram periodicamente

Seguro multirriscos: Destina-se a segurar a casa face a um conjunto de riscos que possam ocorrer sobre o imóvel, bem como os prejuízos resultantes da ocorrência de alguns desses riscos. Um estudo da Deco sobre os custos destes seguros permite ver que o prémio anual de uma apólice desta natureza (com cobertura de fenómenos sísmicos) varia entre os 176 euros e os 313 euros, consoante a seguradora. Veja na sua página na net os conselhos da associação para escolher a apólice multirriscos mais adequada.

uma comissão pelo processamento mensal da prestação.



Seguro de vida: Quem fizer um crédito à habitação tem também de fazer um seguro de vida. Esta apólice garante ao banco que, em caso de morte ou invalidez permanente da pessoa cuja vida se segura, o empréstimo será liquidado.

in deco.proteste.pt

IRS: venda de casa e mais-valias pagam imposto?

Todos os anos, por esta altura, é tempo de entrega de declarações de IRS. Não desespere: a Agência Financeira, em parceria com a JPAB Advogados, diz-lhe tudo o que precisa de saber. Por exemplo, se reinvestir o dinheiro que ganhou na venda de um imóvel pode escapar ao pagamento de imposto.

Antes de mais, o que é uma mais-valia? Consiste no aumento do valor de um ativo patrimonial. A mais-valia imobiliária traduz a diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição do bem imóvel. No entanto, o ganho com a venda de um imóvel é sujeito a IRS em apenas 50% do seu valor.

Vamos a um exemplo: se adquirir um imóvel no ano de 2000 por um preço de 100.000,00 euros e se, em 2012, o vende por um valor de 150.000,00 euros, isto significa que em 2012 teve um ganho de capital no valor de 50.000,00 euros. Mas só metade desse valor será tributável em sede de IRS.

No cálculo da mais-valia imobiliária, é então considerado como o valor aquisição o que foi declarado na escritura. No entanto, esse valor é atualizado de acordo com os coeficientes de correção monetária, acrescido de todos os encargos efetuados com a sua valorização, nos últimos cinco anos, bem como todas as despesas realizadas com a aquisição e alienação do mesmo.

Trocando por miúdos, é importante considerar, para efeitos de determinação do valor de aquisição da sua casa, por exemplo, todas as obras nela efetuadas e ainda todas as despesas decorrentes da sua compra e venda. Assim conseguirá diminuir essa diferença.

Reinvestir mais-valias dá direito a não pagar imposto

Mas há uma nota importante: se estiver em causa a venda da habitação própria e permanente, as mais-valias podem ser excluídas de tributação, se reinvestir o valor da venda na compra, na construção ou melhoramento de outro imóvel.

Mesmo que seja terreno para construção, há isenção de pagamento de imposto sobre esse ganho.

No entanto, importa alertar que esse reinvestimento terá de incidir na compra ou na construção de um imóvel que tenha, igualmente, como destino a habitação própria e permanente do agregado familiar.

E tem um prazo para o fazer: seja o reinvestimento total ou parcial, tem de ocorrer no prazo de três anos a contar da venda do imóvel. Sempre é uma forma de escapar ao pagamento de mais impostos, reinvestindo.

O mesmo acontece nas situações em que o contribuinte seja proprietário de um imóvel e adquira um segundo imóvel, sem antes vender o primeiro. Só não será tributado se vender o primeiro no prazo de 24 meses, ou seja, se o valor de realização se apurar nos dois anos subsequentes à compra do segundo imóvel.

Não se esqueça, porém, do seguinte: para poder beneficiar deste regime, a intenção de reinvestir, ainda que parcial, deverá ser mencionada na declaração de IRS do ano a que respeita a venda do imóvel. Se não o fizer, verá a mais-valia realizada ser tributada na totalidade.


in agenciafinanceira.iol.pt

Vender a Casa: Seis dicas para conseguir um bom negócio

Quem quer vender casa está numa posição mais vulnerável. Conheça algumas dicas que podem facilitar a tarefa.
Mesmo em tempos de crise, existem pequenos detalhes que podem fazer toda a diferença para conseguir vender uma casa mais rápido e a um melhor preço. O Diário Económico reuniu seis dicas, com base na opinião de especialistas do mercado imobiliário, que o podem ajudar nessa missão.
1. Conheça o mercado:
Antes de colocar à venda o seu imóvel deve fazer uma pesquisa para perceber qual o seu valor real bem como as possibilidades de o conseguir vender. Entre os aspectos que mais valorizam uma casa incluem-se a zona, a tipologia, a posição em relação ao sol e o estado de conservação. Analise também se o mercado de arrendamento é uma alternativa para si.
2. Definir um "preço justo":
Se colocar um preço demasiado alto à sua casa, ninguém vai querer sequer visitá-la. Para evitar dissabores deve estabelecer por isso um preço que seja bom para si, mas que o ajude a encontrar o comprador certo. Para tal tenha em consideração o valor de propriedades semelhantes recentemente vendidas na sua área e estude as tendências do mercado imobiliário. Não se concentre demasiado nos preços dos imóveis à venda já que estes podem estar no mercado há muito tempo precisamente por terem um preço muito alto.
3. A ajuda das mediadoras imobiliárias
Recorrer ao serviço das imobiliárias tem um custo acrescido, já que implica o pagamento de uma comissão. No entanto, a ajuda de um profissional poderá ajudar a acelerar o processo de venda. Como explica Miguel Poisson, "as imobiliárias têm armas que os particulares não têm em termos de divulgação e serviços complementares". Podem colocar a casa em várias plataformas de venda, como a internet ou a montra da agência, mas também podem ajudá-lo a tratar dos procedimentos legais até à escritura da casa. Mas, os especialistas das imobiliárias alertam que existem situações extremas. Colocar a casa em muitas imobiliárias também pode dificultar o processo de venda e dar um sinal de "desespero" aos potenciais compradores.
4. Reparações q.b.
Os pequenos melhoramentos podem valorizar o imóvel e ajudar no processo de venda. Contudo, os especialistas alertam que em exagero este tipo de intervenções pode afastar compradores. Estes podem pensar que há problemas maiores que não podem ver e que poderá obrigá-los a gastar posteriormente mais dinheiro. Como explica Miguel Poisson, "às vezes as pessoas pensam que ao pintar o imóvel todo vão conseguir vender melhor, mas o comprador pode pensar que o objectivo foi esconder eventuais infiltrações e isso pode afastá-lo".
5. A importância da primeira impressão:
Estudos mostram que um comprador forma a sua opinião sobre o imóvel nos primeiros 90 segundos da visita. Para esta avaliação contribuem sobretudo pormenores como o cheiro, a limpeza, a arrumação do espaço ou uma boa luz. Por exemplo, se a luz do sol incidir sobre a sua casa da parte da tarde, procure marcar as visitas para essa altura. É neste contexto que a experiência de profissionais pode ser uma mais-valias. As empresas de ‘home staging' ajudam a preparar um imóvel de forma a torná-lo mais atraente para os potenciais compradores. Segundo alguns estudos norte-americanos, imóveis que foram preparados com ‘home staging' vendem-se em média duas vezes mais rápido face aos que não sofreram intervenções deste tipo.
6. Não compre antes de vender:
Os tempos não estão fáceis para quem quer vender casa. Mais complicada ainda pode ficar a sua situação se já tiver adquirido entretanto outro imóvel. Isto pode pressioná-lo a baixar o preço de venda e a concretizar um negócio em condições mais desfavoráveis. É importante ter ainda em consideração que passa a ter encargos com dois imóveis.