Obras a cargo do senhorio: quais são

Afinal quais são as obras a cargo do senhorio? Pode o inquilino ser reembolsado pelas obras realizadas?

Saber que obras são a cargo do senhorio ou do inquilino é motivo de guerra constante entre ambos. A DECO lançou um estudo que indica que 72% dos motivos das zangas estão relacionados com a necessidade de fazer obras, 56% porque a habitação precisa de obras urgentes e 30% com medidas de manutenção.

Anda tudo à volta do mesmo e a situação torna-se, como se diz em linguagem popular, uma pescadinha de rabo na boca. Por um lado, queixam-se os senhorios das rendas baixas, por outro, argumentam os inquilinos que mal conseguem pagar a renda, quanto mais as obras. No entanto, a lei é clara: as obras são a cargo do senhorio.

OBRAS A CARGO DO SENHORIO: 6 PONTOS IMPORTANTES A RETER

1. A não ser que senhorio e inquilino tenham acordado o contrário por escrito, todas as obras são a cargo do senhorio. Caso o senhorio se recuse a fazer as obras necessárias, o inquilino tem direito a cancelar o contrato.
2. Já o inquilino, para fazer obras, precisa da autorização por escrito do senhorio. A não ser que essa possibilidade já esteja prevista no contrato ou tratando-se de uma situação de urgência, como uma inundação, por exemplo. 
3. Se o senhorio demorar muito tempo a fazer as obras, o inquilino pode avançar com as mesmas sem avançar para os tribunais e tem direito a ser compensados pelas obras licitamente feitas. Deve, porém, informar a intenção de reembolso no momento da comunicação da execução da obra, assim como juntar os comprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte.
4. Os contratos podem prever cláusulas que não permitam pedidos de indemnização por parte do inquilino caso este faça obras, ainda que autorizadas pelo senhorio.
5. Contudo, os inquilinos podem fazer pequenas alterações como furos para pendurar quadros, para colocar aparelhos de ar condicionado, para prender móveis ou pintar paredes.
6. Apesar do ponto acima, e salvo outra indicação presente no contrato, o inquilino deve preservar e devolver a casa no mesmo estado em que lhe foi entregue. 

Para mais informações sobre os deveres e direitos de senhorios e inquilinos consulte o Código Civil aqui e aqui.

OBRAS A CARGO DO SENHORIO: DESCONTAR DESPESAS NO IRS

As obras a cargo do senhorio podem deduzidas, no entanto, esse valor não pode ser superior ao valor de rendas recebido nesse ano. Podem, também, deduzir o valor de encargos que, por lei, lhe cabem pagar, como as quotas do condomínio, os seguros ou o Imposto Municipal sobre Imóveis. 

No que diz respeito a despesas a deduzir pelo senhorio, a Autoridade Tributária permite as seguintes:

• Reparação ou troca do sistema elétrico ou de canalização
• Pinturas interiores e exteriores
• Despesas com elevadores
• Despesas com iluminação, aquecimento ou climatização central
• Despesas com porteiros e limpezas
• Seguro de prédios e taxas autárquicas, como saneamento ou esgotos
• Segurança do imóvel

Os valores das despesas a deduzir devem ser indicados no quadro 4, do anexo F da sua declaração de IRS. Não esqueça que as faturas devem ser guardadas por um período de dez anos.

Atenção: ainda que algumas obras a cargo do senhorio possam ser deduzidas, as despesas com certificação energética, compra de móveis, obras que alterem a estrutura do imóvel, colocação de ar condicionado ou obras de valorização não são aceites para efeito de IRS.

in e-konomista.pt

Despejo: Inquilinos que não pagam a renda. E agora?

São muito frequentes os casos em que o inquilino não paga a renda ao senhorio, quer em arrendamentos residenciais ou comerciais. Como devem então proceder os proprietários nestas situações de incumprimento?

No caso de o inquilino deixa de pagar a renda por dois ou mais meses, entrando dessa forma em mora, o senhorio tem o direito de terminar o contrato de arrendamento, devendo o arrendatário abandonar a habitação ocupada. O mesmo se aplica com o inquilino que não cumpra com as suas obrigações de pagar as despesas do condomínio. A lei n° 31/2012 de 14 de Agosto assim o define no artigo 1048° do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

De acordo com a Nova Lei das Rendas, foi também introduzida uma medida com vista a reduzir a falta de pagamento das rendas por parte dos inquilinos. Assim, o senhorio tem o direito de pôr fim ao contrato entre as partes em casos em que o inquilino, num mesmo ano, se atrase por mais de oito dias no pagamento da renda, desde que tal aconteça mais de quatro vezes seguidas ou intercaladas.

Quais as formalidades a ter em conta pelo senhorio?

Em primeiro lugar, o senhorio deverá enviar uma carta ao arrendatário comunicando o fundamento da sua decisão, explicando que nos termos da lei, o atraso de pagamento na renda lhe dá o direito de terminar o contrato de arrendamento. A comunicação deve ser feita por escrito através de uma carta registada com aviso de recepção. Caso o senhorio prefira, poderá optar por fazer o comunicado através de um representante legal – advogado, solicitador ou agente de execução. Em último caso, a resolução do senhorio pode ser realizada por notificação avulsa,  através de um requerimento apresentado no tribunal.

Como proceder ao despejo por incumprimento?

Para facilitar os processos de falta de pagamento das rendas, foi criado em 2013 o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA). O objetivo do BNA foi o de aliviar os tribunais de casos que possam ser resolvidos sem necessidade de recorrer a um juiz. Nos casos em que o inquilino, sem razão, se recusa a abandonar a habitação, o BNA tem competência exclusiva para lidar com os procedimentos especiais de despejo. No entanto, para que o senhorio possa recorrer ao BNA, este deve estar registado nas Finanças bem como ter os impostos em dia.

Assim, o processo especial de despejo prevê que o senhorio preencha o formulário necessário, apresentando desta forma o requerimento de despejo, a cópia do contrato de arrendamento, o comprovativo do pagamento do imposto do selo ou IRS/IRC e uma cópia da comunicação ao inquilino.

Uma vez tratadas as formalidades, o senhorio tem 10 dias para pagar a taxa de justiça mínima de €25,50, podendo fazê-lo através do multibanco ou via homebanking. Após o pagamento da mesma, o BNA encarregar-se-á de notificar o inquilino num prazo de 15 dias por carta registada e com aviso de recepção.  A entrega pode ser feita via online ou em papel junto de uma secretaria judicial.

Finalmente, o inquilino tem 15 dias para deixar o imóvel, pedir uma extensão do prazo ou opor-se ao despejo. No entanto, o inquilino apenas deverá oferecer resistência caso esteja convicto de que tem razão, uma vez que as multas por incumprimento podem chegar a montantes que podem exceder os três mil euros.

O inquilino pode travar o despejo?

O arrendatário poderá impedir a cessação do contrato caso pague o valor em dívida, acrescido da penalização aplicável correspondente a 50% do valor devido no prazo de um mês desde a data em que recebeu o comunicado do senhorio. No entanto, note que para evitar situações abusivas por parte dos inquilinos, a possibilidade de evitar a cessação do contrato pelo pagamento da vida poderá apenas ser considerada uma vez em cada contrato.

in portal.uniplaces.com

Dicas e conselhos para quem arrenda casa

Inquilinos

Os seus direitos

Tem do direito de viver, em economia comum, com a família em linha reta e em linha colateral até ao terceiro grau. Pode ainda receber até três hóspedes

Cabe ao senhorio fazer as obras de reparação do imóvel. Caso não as faça, o inquilino pode fazê-las, não tendo de esperar uma decisão do tribunal, tendo depois o direito de ser reembolsado, descontando o valor na renda

Atenção à lei

Já não há um prazo mínimo para se fazer um contrato de arrendamento. Se inquilino e senhorio não estabelecerem nenhum prazo no contrato, presume-se que este seja válido por dois anos, renováveis.

Pode denunciar o contrato antes do final do prazo se o fizer com uma antecedência mínima de 60 dias (para contratos entre 6 meses e 1 ano); 90 dias (contratos de 1 a 6 anos); ou 120 dias (contratos superiores a 6 anos)

A taxa de esforço

Os estudos indicam que a renda da casa não deve ser superior a 35% do rendimento líquido mensal do agregado
Exemplos:
> Salário: €991,46 (ou seja, um casal em que ambos ganham o salário mínimo) / Renda máxima ideal: €347
> Salário: €1 500 / Renda máxima ideal: €525
> Salário: €3 000 / Renda máxima ideal: €1 050
> Essa seria a renda ideal conforme o rendimento, mas como avaliar se a renda que lhe estão a pedir é justa? Naturalmente tem de comparar com outros imóveis da mesma tipologia, com as mesmas características, na mesma zona.
> Também pode comparar com o cálculo que a Lei das Rendas determina para a atualização das mesmas, embora não seja necessariamente uma referência. Aí, a renda corresponde a 1/15 do Valor Patrimonial Tributável (VPT) de imóvel.
Fórmula: VPT/15/12
Exemplo: €100 000/15/12
Renda mensal: €555,55



Senhorios

Despejo por falta de pagamento

Se o inquilino falhar dois meses seguidos no pagamento da renda, o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento. O inquilino ainda pode regularizar a situação no mês seguinte, mas só poderá usar este benefício uma vez durante todo o contrato. Pelo que se se voltar a atrasar dois meses seguidos pode ser despejado. O senhorio pode ainda denunciar o contrato se o inquilino se atrasar mais de oito dias no pagamento da renda por mais de quatro vezes (seguidas ou interpoladas) num ano.
1º Passo: Notificar o inquilino da cessação do contrato (de preferência por escrito, em carta registada com aviso de receção), explicando as razões e anotando os valores em dívida
2º Passo: Dar entrada com um processo especial de despejo, no Balcão Nacional de Arrendamento

Quais são as suas despesas

> Obras de manutenção do imóvel são por conta do senhorio
> Quotas do condomínio, fixas ou extraordinárias
> Imposto do selo e Imposto Municipal sobre Imóveis
> Certificado energético, que é obrigatório ter também para quem arrenda



in visao.sapo.pt

Guia de Arrendamento Para Senhorios: Quais as Exigências Legais?

1. Comunicar o contrato de arrendamento:

 Por cada contrato de arrendamento o subarrendamento, alterações e cessação, deve ser apresentada uma declaração modelo 2 às Finanças. Esta entrega deve ser feita por transmissão eletrónica de dados através do Portal das Finanças.

 Se houver mais do que um senhorio, a comunicação deve ser entregue por um deles, com a identificação dos restantes. Para comunicar o contrato, deve aceder ao Portal das Finanças e clicar na área “Arrendamento”, que está logo na página inicial. Depois, apenas terá de clicar em “Comunicar início de contrato”.
Apenas os senhorios cujas rendas, no ano anterior, não tenham sido superiores a 838,44 euros ou que tenham mais do que 65 anos é que podem continuar a comunicar os contratos em papel na repartição das Finanças.

2. Recibos de renda eletrónicos:

 Os senhorios que optarem pela tributação dos rendimentos pela categoria F (rendimentos prediais)
são obrigados a emitir o recibo de renda eletrónico, em modelo oficial, relativamente a todas as importâncias recebidas.
 Apenas podem manter os recibos de quitação em papel os senhorios que não tenham tido no ano
anterior rendimentos superiores a 838,44 euros ou que tenham mais do que 65 anos.

3. Comunicação anual das rendas:

 Os senhorios com rendimentos tributados pela categoria F e que estão dispensados de emitir o recibo de renda eletrónico podem optar por fazê-lo ou, em alternativa, têm de entregar à AT uma declaração de modelo oficial com a discriminação desses rendimentos – a declaração modelo 44 –  que deve ser entregue através do Portal das Finanças ou em suporte de papel nas Finançanda eletrónico, terá de aceder ao “Portal das Finanças”, depois clicar na área  de “Arrendamento” e logo depois em “Emitir recibo de renda".

4.  Recibos verdes eletrónicos:

 Caso optem pela tributação das rendas pelas regras da categoria B (trabalhadores independentes), os senhorios estão obrigados a emitir recibos verdes eletrónicos. Para fazê-lo, deve aceder ao “Portal das Finanças” seguir o caminho:

I. SERVIÇOS TRIBUTÁRIOS
II. CIDADÃOS
III. OBTER
IV. EMITIR FATURA-RECIBO
De seguida, aparece o Recibo Verde Eletrónico com alguns dados pré-preenchidos.


5.  Despesas com obras e conservação

 Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias.
No entanto, o inquilino pode fazer obras sempre que o contrato o permita ou quando for autorizado
pelo senhorio.
 Neste caso, o arrendatário pode pedir uma indemnização pelas despesas que teve, que deve ser
comunicada aquando do aviso da execução da obra(Artigo 1074.º, Lei n.º 31/2012). É também da responsabilidade do senhorio o pagamento de despesas comuns do condomínio, das quotas e obras de manutenção das partes comuns do prédio (Artigo 1078.º, Lei n.º 31/201 dados pré-preenchidos.


in saldopositivo.cgd.pt

Senhorios vão ter de enviar recibos de rendas ao fisco

Os senhorios receberam sobressalto a proposta do PSD/CDS-PP que obriga que todos os anos, até 31 de janeiro, entreguem à administração fiscal uma declaração que discrimine o valor de renda pago por cada inquilino. Mas manifestam alguma apreensão perante a necessidade enviar os recibos para o fisco.
A medida que obriga os senhorios particulares a proceder à entrega desta declaração integra o vasto lote de propostas de alteração à reforma do IRS apresentadas pelos partidos da maioria parlamentar. Para o presidente da Associação Nacional de Proprietário, a medida é positiva, podendo até contribuir para o combate aos arrendamentos paralelos.

Já a questão dos recibos levanta alguma apreensão porque, salientou ao Dinheiro Vivo António Frias Marques, muitos senhorios não estão familiarizados com as novas regras, sobretudo com os recibos eletrónicos.

Os recibos eletrónicos serão apenas exigidos aos senhorios que optem por ser tributados pela Categoria B, mas os que declaram as rendas como rendimentos prediais (categoria F) poderão manter o recibo em papel. Seja qual for o modelo, a proposta da maioria prevê que estes recibos sejam enviados à Administração fiscal através do portal e-fatura.

A entrega destes recibos e da referida declaração anual com discriminação das rendas por inquilino permitirá à AT fazer um cruzamento e o pré-preenchimento da declaração em relação às deduções com habitação proporcionadas pelas rendas. Este tipo de dedução tinha sido deixado cair na proposta de reforma do IRS que o Governo enviou para a Assembleia da República, mas voltou agora a ser recuperado.

Do lado do inquilino, esta comunicação dos recebidos permitir-lhe-á verificar se os valores de renda declarados pelo senhorio estão corretos e introduzir alterações se detetarem erros face ao que pagaram e está convencionado no contrato de arrendamento.

Ainda que o contexto seja diferente, esta declaração anual de rendas não é uma total novidade. Até 1989, vigorou um sistema, entretanto revogado, que obrigava os senhorios a entregarem uma relação dos imóveis arrendados, onde tinham de identificar o nome do inquilino e discriminar as rendas recebidas.

O regime atualmente em vigor obriga os senhorios a declarar o valor global das rendas, sendo apenas necessário identificar a matriz e a fração arrendada.

As propostas de alteração à reforma do IRS deveriam ser votadas na especialidade durante a manhã desta quarta-feira, mas por pedido do PS só deverão ir a votos logo à tarde.

in dinheirovivo.pt

IRS simplificado para senhorios

Senhorios podem reduzir imposto a pagar declarando encargos no anexo F.

Abater os prejuízos

Os senhorios que num ano tenham tido despesas do que receitas, devido a obras de conservação ou de manutenção, não podem deduzir o prejuízo no próprio ano. Este só pode ser deduzido durante os 5 anos seguintes e apenas aos rendimentos prediais.
Se obteve prejuízo em 2011, o montante que pode reportar nos 5 anos seguintes está certamente mencionado no quadro “A título informativo” da sua nota de liquidação. Mas não tem de se preocupar com cálculos, nem inscrever o prejuízo do ano anterior. Quando preencher o anexo F relativo a 2012, basta indicar os rendimentos prediais e respetivos encargos. O Fisco deduzirá automaticamente aquele prejuízo aos seus rendimentos.


Os senhorios têm de declarar as rendas que recebem, os chamados rendimentos prediais, no anexo F da declaração de IRS. O Fisco engloba estes rendimentos (depois de descontados eventuais encargos com a manutenção da casa) a outros rendimentos que obtenham, por exemplo, de trabalho.
Quando o arrendamento é feito a um particular para habitação própria, não é preciso fazer retenção na fonte. Mas quando as rendas mensais ultrapassam 10 mil euros, por exemplo, no caso do arrendamento para escritórios, o inquilino, se tiver contabilidade organizada, retém à taxa de 16,5 por cento. Nestes casos, além da retenção, entrega, até 20 de janeiro de cada ano, uma declaração anual ao senhorio com os montantes das rendas e respetivas retenções.

Demasiadas rendas em atraso

Para evitar que o senhorio seja penalizado num ano em que inesperadamente recebe mais rendas do que o previsto – rendas em atraso, por exemplo – beneficia de um mecanismo de atenuação para não subir de escalão de IRS.
Imaginemos que, em 2011, recebeu 20 mil euros de rendas em atraso. Antes, o Fisco tributava todo o montante no ano em que o senhorio o recebia. Agora, mantém esse modus operandi, mas tem em conta apenas um quarto do montante total para encontrar a taxa de imposto a aplicar. Assim, embora tribute os 20 mil euros, só considera 5 mil para apurar a taxa.

Reabilitar para poupar

Para incentivar o arrendamento de imóveis em “áreas de reabilitação urbana”, os proprietários deduzem 30% dos encargos com obras de reabilitação, até 500 euros. As rendas recebidas são tributadas autonomamente à taxa de 5%, o que é vantajoso, já que a taxa de IRS mais baixa em 2012 foi de 11,5 por cento.
Por beneficiarem de uma taxa de imposto mais baixa, os proprietários destes imóveis não devem optar por englobar estes rendimentos a outros rendimentos que tenham, por exemplo, de trabalho, para não pagarem mais imposto.
Os imóveis em “áreas de reabilitação urbana” estão ainda isentos de IMI durante 5 anos, renováveis por outro período de 5 anos, e não pagam IMT na primeira transmissão, desde que a casa se destine a habitação própria e permanente. Estas duas últimas isenções estão dependentes de aprovação da assembleia municipal.

Contrato em triplicado

Só o contrato comprova o arrendamento e lhe dá efeitos fiscais. É celebrado pelo senhorio e pelo inquilino em triplicado. Um exemplar tem de ser entregue, no prazo de 30 dias, no serviço de Finanças da área onde se situa a casa. Outro fica na posse do proprietário e o terceiro com o inquilino. A entrega do contrato nas Finanças pode ser feita pelo proprietário ou pelo inquilino, cabendo-lhes decidir quem cumprirá essa obrigação.


fonte: deco.proteste.pt

O Que os Senhorios Deviam Saber sobre a Nova Lei

A PLMJ responde a todas as questões relacionadas com a atualização do regime de arrendamento urbano. Saiba o que muda


 


Como Novo Regime do Arrendamento Urbano, que deverá entrar em vigor até ao final de 2012, o mercado do arrendamento vai alterar-se completamente. Vai ser criado um mecanismo de negociação das rendas antigas, com contratos anteriores a 1990 e regras de despejo para quem não cumpra com os pagamentos ou se atrase nas rendas.

A PLMJ explica tudo o que os senhorios devem saber sobre a nova Lei.Contratos anteriores a 1990
(Mais à frente, os contratos atuais)

1 – Tenho no mesmo prédio dois apartamentos: um inquilino paga 50 euros, o outro 500 porque o primeiro tem um contrato antigo. Como posso equilibrar o valor das rendas?
Presumimos que o que se pretende é proceder ao aumento da renda de valor mais baixo tendo em vista aproximá-la, tanto quanto possível do valor da renda mais alta.

Para o efeito deverá seguir o procedimento de actualização das rendas relativas a contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), i.e., antes de 1990.

A actualização da renda nos termos previstos no Decreto da Assembleia da República n.º 58/XII (o qual, entre outras alterações, procede à revisão do Novo Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro), depende da iniciativa do senhorio que deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos.

Após a recepção pelo arrendatário da comunicação a que se faz referência no parágrafo antecedente, este terá um prazo de 30 dias para responder, podendo (i) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, (ii) opor-se ao mesmo propondo um novo valor, (iii) pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio ou (iv) denunciar o contrato de arrendamento.

In: www.dinheirovivo.pt

Quais as consequências do inquilino não pagar a renda?

Por regra, o renda vence-se no 1º dia útil do mês anterior àquele a que diga respeito, podendo o inquilino o prazo de 8 dias para satisfazer este pagamento sem encargos acrescidos. Daí ser tradicionalmente designado o dia 8 como o dia do senhorio.
Ficando o inquilino em mora, o senhorio tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com fundamento na falta de pagamento.
Enquanto não forem pagas as rendas atrasadas, o senhorio tem o direito de recusar o recebimento das rendas seguintes, as quais são consideradas em dívida para todos os efeitos.

in emdireito.com