Como Gerir as contas do Prédio

Listar as despesas e as receitas do condomínio, calcular a quota de cada condómino e o “extra” para o fundo comum de reserva podem ser tarefas ingratas. O simulador da Deco Proteste ajuda a fazer as contas.

Não basta que os andares de um prédio sejam habitados por diferentes famílias para um condomínio estar automaticamente constituído. Tal só acontece quando o edifício está dividido em partes distintas - as chamadas fracções autónomas. Estas devem ser independentes, pertencer a várias pessoas e dispor de uma saída própria para a rua ou para uma parte comum do edifício, como as escadas ou o patamar do elevador. Assim, um prédio de um só proprietário, em que os andares estão arrendados, não constitui um condomínio.
Formá-lo e geri-lo requer tempo e alguma burocracia. A Dinheiro & Direitos descreve de seguida um conjunto de tarefas a não esquecer.

Prédio em propriedade horizontal

Antes de mais, consulte o título constitutivo. Trata-se de um documento, regra geral, uma escritura pública, que contém a descrição das várias fracções e o valor atribuído a cada uma em percentagem ou permilagem. Por exemplo, "a fracção R compõe-se de três assoalhadas, cozinha, duas casas de banho, despensa, ‘hall', duas varandas e arrecadação número dezasseis no sótão, com o valor a que corresponde a permilagem de 106".

O título constitutivo pode incluir o regulamento do condomínio e referências à utilização das partes comuns, bem como a forma de resolver eventuais conflitos entre condóminos, por exemplo, através do centro de arbitragem.
Quota personalizada

A quota de condomínio é a prestação, usualmente mensal, que cabe a cada condómino. É calculada com base no orçamento feito pela administração, para fazer face aos encargos com as partes comuns do edifício, incluindo a sua limpeza e vigilância, e ainda a comparticipação para o fundo comum de reserva. A constituição deste fundo é obrigatória por lei e destina-se a custear as despesas de conservação do prédio. Cada condómino contribui com, pelo menos, mais 10% do valor da sua quota.

Em regra, a contribuição de cada condómino é apurada na proporção do valor da sua fracção, que pode ser definida em percentagem ou pela permilagem. O valor da quota pode, por isso, variar bastante de vizinho para vizinho. Mas a quota de condomínio pode ainda ser definida de outras formas.

O título constitutivo ou o regulamento de condomínio, aprovado sem oposição por maioria representativa de 2/3 do valor total do prédio, podem determinar outro método de cálculo: fixar que as despesas são divididas em partes iguais pelos condóminos ou em proporção à utilização que estes fazem das partes comuns.

Por lei, alguns condóminos têm direito a uma quota "com desconto" por oposição a outros com quota "agravada". Se houver uma parte comum do prédio apenas acessível a um condómino, como um terraço, os encargos com esse espaço são suportados só por esse condómino. Do mesmo modo, nas despesas com a manutenção do elevador só participam os condóminos cujas fracções são servidas por ele. Ou seja, se o proprietário da loja não tiver acesso ao elevador, fica dispensado de contribuir para esta despesa.

No caso dos terraços, há que ter em conta quando servem de cobertura ao edifício. A lei considera que se trata de uma parte comum ainda que seja de uso exclusivo de um condómino.
Se houver infiltrações no prédio através desse terraço, as obras com a sua impermeabilização são da responsabilidade de todos os condóminos. Mas se a infiltração resultar de má utilização do proprietário, cabe-lhe pagar as despesas sozinho.

Quando a parte comum é de uso exclusivo de um condómino, o cálculo da quota é simples: ao valor mensal a pagar pelo condómino, soma-se essa despesa. Quanto ao condómino que não é servido pelo elevador, à sua quota mensal é descontado o encargo com a utilização e manutenção do elevador.

Para lhe dar uma ideia destas diferenças, a Dinheiro & Direitos imaginou um condomínio com cinco fracções - uma loja, dois T1, um T3 com terraço e um T3 sem terraço - e, para cada uma, calculou o valor da quota mensal, tendo por base um conjunto razoável de despesas correntes com o edifício.
Calcular o orçamento anual

A aprovação do orçamento anual é provavelmente o momento mais importante na agenda do condomínio. Não estando sujeito a contabilidade organizada, o orçamento deve ser, acima de tudo, um documento simples e de fácil leitura. Comece por listar as despesas: remuneração do administrador (se a administração for gerida por uma empresa especializada, por exemplo), despesas com o funcionamento diário do edifício, como as contas da luz, da água e do saneamento de todas as partes comuns, custos com a substituição de vidros ou de lâmpadas, ou a compra de material de limpeza. É ainda preciso contabilizar o seguro multirriscos-condomínio e eventuais extras, como os serviços do guarda-noturno, a manutenção de exaustores de fumo, dos elevadores, das condutas do lixo e dos mecanismos de abertura e fecho de portões.

Na coluna das despesas, inclua, por fim, os gastos com elementos novos a instalar no prédio, como intercomunicadores ou antenas parabólicas - as chamadas inovações.

O orçamento do condomínio tem ainda de indicar separadamente o valor destinado ao fundo comum de reserva. Na coluna das receitas, há que incluir as quotas de condomínio, em regra, calculadas de acordo com a permilagem de cada fracção. Também devem ser contabilizados os juros bancários obtidos em aplicações efectuadas pelo administrador, o valor de eventuais multas aplicadas aos condóminos que não cumpram as regras do regulamento e as quotas extraordinárias, destinadas a obras ou situações inesperadas.

São ainda receitas do condomínio as rendas obtidas com o arrendamento de fracções consideradas partes comuns, como a casa da porteira ou um arrumo, ou as rendas pagas por empresas pela afixação de publicidade no prédio ou pela colocação de antenas de telecomunicações no terraço ou telhado.

(artigo publicado no suplemento de Finanças Pessoais da edição de 26 de Julho do Diário Económico)