Quais são os direitos e deveres do inquilino?

Está a arrendar casa? Se for o caso, conheça os direitos e deveres inerentes ao arrendamento de um imóvel. Afinal de contas, ao arrendar uma casa, estamos a usufruir de um espaço que não nos pertence de facto. Como tal, é dever de qualquer inquilino contribuir para a manutenção do espaço que arrenda durante o período de tempo em que ocupa a dita habitação.  Por outro lado, o inquilino, ao pagar uma renda mensal também goza direitos que auxiliam à proteção da sua segurança. Vejamos os principais deveres e direitos do inquilino estipulados de acordo com o artigo n° 1038  entre outros da Nova Lei do Arrendamento Urbano (NRAU) da Lei n° 31/2012 de 14 de Agosto.

 Deveres

Consideram-se obrigações do inquilino os deveres normais de pagar a renda e as despesas do condomínio inerentes bem como o de não explorar o imóvel com um fim diverso ao que ele se destina, por exemplo, alugar um escritório e habitá-lo.

O arrendatário deverá também facilitar qualquer visita que o senhorio decida fazer à habitação, e no caso de a casa ser alvo de reparações urgentes, é dever do inquilino tolerar os respetivos arranjos.

Ao arrendar uma casa é preciso ter em consideração que não é possível, de acordo com a lei, subalugar o imóvel. Caso saiba que vai estar ausente durante determinado período de tempo e tem um conhecido que tem interesse em subalugar, certifique-se de comunicar esta possibilidade ao senhorio, pois pode acontecer chegarem a um consenso. Se, após falar com o senhorio, a cedência do imóvel arrendado for bem sucedida, é dever do inquilino comunicar a mudança de arrendatário num prazo de quinze dias.

É também dever do inquilino alertar o senhorio caso a habitação arrendada possa estar de alguma forma em perigo ou que terceiros se intitulem com direitos relativos à habitação. Finalmente, é obrigação do inquilino restituir o imóvel arrendado ao senhorio assim que o contrato termine.

 Direitos

Como vimos, os deveres dos inquilinos não são um peso extremamente pesado mas sim um alerta ao seu dever responsável e cumpridor. Vejamos as situações em que o inquilino é protegido pela lei.

Nos casos acima referidos, em que as obras urgentes requeiram a mudança temporária do inquilino, o mesmo tem direito a realojamento temporário dentro das mesmas condições (área da casa, localidade, etc.) sendo desta forma o inquilino indemnizado pelo senhorio. Por sua vez, o inquilino tem o direito de realizar reparações urgentes que possam surgir no imóvel. Se o senhorio não responder ao comunicado oficial atempadamente, o inquilino poderá prosseguir com as obras e será reembolsado pelo senhorio mediante apresentação dos respetivos comprovativos. Adicionalmente, o inquilino tem o direito de realizar pequenas deteriorações conscientes no imóvel, como por exemplo pequenos buracos para pendurar quadros, estantes, fotografias, etc.

Note-se também que caso o senhorio decida vender o imóvel que está a arrendar, o inquilino tem direito de preferência sobre a habitação se assim o desejar. Para tal é necessário, de acordo com a lei, que o arrendatário habite no imóvel há pelo menos três anos.

Apesar de parecer demasiado evidente, o inquilino tem o direito a viver com a família, cônjuges ou parentes até ao 3° grau da linha lateral. Adicionalmente, é permitido ao arrendatário um máximo de três hóspedes.

O contrato de arrendamento não representa um compromisso rígido entre as partes. Assim, o inquilino tem direito a denunciar o contratoantes do termo do mesmo, devendo sempre respeitar o aviso legal expresso na lei (entre 60 e 120 dias dependendo de contratos com prazo indeterminado e prazo certo).

A entrada em vigor do NRAU o inquilino passou a ter o direito de impugnar a avaliação do imóvel feita pelas Finanças. Por exemplo, imagine que o Fisco considerou que o imóvel tinha garagem quando não tem, ou que tinha 120 m2 quando na verdade tem 100 m2, nestes casos, o inquilino pode pedir uma reavaliação.

Finalmente, apesar de a lei não permitir ao inquilino o uso devido do imóvel arrendado, o inquilino tem direito a exercer indústria doméstica, como por exemplo, serviços de cabeleireiro, reparação de veículos e automóveis, atividade industrial de carpintaria, etc.

in http://portal.uniplaces.com

Obras a cargo do senhorio: quais são

Afinal quais são as obras a cargo do senhorio? Pode o inquilino ser reembolsado pelas obras realizadas?

Saber que obras são a cargo do senhorio ou do inquilino é motivo de guerra constante entre ambos. A DECO lançou um estudo que indica que 72% dos motivos das zangas estão relacionados com a necessidade de fazer obras, 56% porque a habitação precisa de obras urgentes e 30% com medidas de manutenção.

Anda tudo à volta do mesmo e a situação torna-se, como se diz em linguagem popular, uma pescadinha de rabo na boca. Por um lado, queixam-se os senhorios das rendas baixas, por outro, argumentam os inquilinos que mal conseguem pagar a renda, quanto mais as obras. No entanto, a lei é clara: as obras são a cargo do senhorio.

OBRAS A CARGO DO SENHORIO: 6 PONTOS IMPORTANTES A RETER

1. A não ser que senhorio e inquilino tenham acordado o contrário por escrito, todas as obras são a cargo do senhorio. Caso o senhorio se recuse a fazer as obras necessárias, o inquilino tem direito a cancelar o contrato.
2. Já o inquilino, para fazer obras, precisa da autorização por escrito do senhorio. A não ser que essa possibilidade já esteja prevista no contrato ou tratando-se de uma situação de urgência, como uma inundação, por exemplo. 
3. Se o senhorio demorar muito tempo a fazer as obras, o inquilino pode avançar com as mesmas sem avançar para os tribunais e tem direito a ser compensados pelas obras licitamente feitas. Deve, porém, informar a intenção de reembolso no momento da comunicação da execução da obra, assim como juntar os comprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte.
4. Os contratos podem prever cláusulas que não permitam pedidos de indemnização por parte do inquilino caso este faça obras, ainda que autorizadas pelo senhorio.
5. Contudo, os inquilinos podem fazer pequenas alterações como furos para pendurar quadros, para colocar aparelhos de ar condicionado, para prender móveis ou pintar paredes.
6. Apesar do ponto acima, e salvo outra indicação presente no contrato, o inquilino deve preservar e devolver a casa no mesmo estado em que lhe foi entregue. 

Para mais informações sobre os deveres e direitos de senhorios e inquilinos consulte o Código Civil aqui e aqui.

OBRAS A CARGO DO SENHORIO: DESCONTAR DESPESAS NO IRS

As obras a cargo do senhorio podem deduzidas, no entanto, esse valor não pode ser superior ao valor de rendas recebido nesse ano. Podem, também, deduzir o valor de encargos que, por lei, lhe cabem pagar, como as quotas do condomínio, os seguros ou o Imposto Municipal sobre Imóveis. 

No que diz respeito a despesas a deduzir pelo senhorio, a Autoridade Tributária permite as seguintes:

• Reparação ou troca do sistema elétrico ou de canalização
• Pinturas interiores e exteriores
• Despesas com elevadores
• Despesas com iluminação, aquecimento ou climatização central
• Despesas com porteiros e limpezas
• Seguro de prédios e taxas autárquicas, como saneamento ou esgotos
• Segurança do imóvel

Os valores das despesas a deduzir devem ser indicados no quadro 4, do anexo F da sua declaração de IRS. Não esqueça que as faturas devem ser guardadas por um período de dez anos.

Atenção: ainda que algumas obras a cargo do senhorio possam ser deduzidas, as despesas com certificação energética, compra de móveis, obras que alterem a estrutura do imóvel, colocação de ar condicionado ou obras de valorização não são aceites para efeito de IRS.

in e-konomista.pt

Despejo: Inquilinos que não pagam a renda. E agora?

São muito frequentes os casos em que o inquilino não paga a renda ao senhorio, quer em arrendamentos residenciais ou comerciais. Como devem então proceder os proprietários nestas situações de incumprimento?

No caso de o inquilino deixa de pagar a renda por dois ou mais meses, entrando dessa forma em mora, o senhorio tem o direito de terminar o contrato de arrendamento, devendo o arrendatário abandonar a habitação ocupada. O mesmo se aplica com o inquilino que não cumpra com as suas obrigações de pagar as despesas do condomínio. A lei n° 31/2012 de 14 de Agosto assim o define no artigo 1048° do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

De acordo com a Nova Lei das Rendas, foi também introduzida uma medida com vista a reduzir a falta de pagamento das rendas por parte dos inquilinos. Assim, o senhorio tem o direito de pôr fim ao contrato entre as partes em casos em que o inquilino, num mesmo ano, se atrase por mais de oito dias no pagamento da renda, desde que tal aconteça mais de quatro vezes seguidas ou intercaladas.

Quais as formalidades a ter em conta pelo senhorio?

Em primeiro lugar, o senhorio deverá enviar uma carta ao arrendatário comunicando o fundamento da sua decisão, explicando que nos termos da lei, o atraso de pagamento na renda lhe dá o direito de terminar o contrato de arrendamento. A comunicação deve ser feita por escrito através de uma carta registada com aviso de recepção. Caso o senhorio prefira, poderá optar por fazer o comunicado através de um representante legal – advogado, solicitador ou agente de execução. Em último caso, a resolução do senhorio pode ser realizada por notificação avulsa,  através de um requerimento apresentado no tribunal.

Como proceder ao despejo por incumprimento?

Para facilitar os processos de falta de pagamento das rendas, foi criado em 2013 o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA). O objetivo do BNA foi o de aliviar os tribunais de casos que possam ser resolvidos sem necessidade de recorrer a um juiz. Nos casos em que o inquilino, sem razão, se recusa a abandonar a habitação, o BNA tem competência exclusiva para lidar com os procedimentos especiais de despejo. No entanto, para que o senhorio possa recorrer ao BNA, este deve estar registado nas Finanças bem como ter os impostos em dia.

Assim, o processo especial de despejo prevê que o senhorio preencha o formulário necessário, apresentando desta forma o requerimento de despejo, a cópia do contrato de arrendamento, o comprovativo do pagamento do imposto do selo ou IRS/IRC e uma cópia da comunicação ao inquilino.

Uma vez tratadas as formalidades, o senhorio tem 10 dias para pagar a taxa de justiça mínima de €25,50, podendo fazê-lo através do multibanco ou via homebanking. Após o pagamento da mesma, o BNA encarregar-se-á de notificar o inquilino num prazo de 15 dias por carta registada e com aviso de recepção.  A entrega pode ser feita via online ou em papel junto de uma secretaria judicial.

Finalmente, o inquilino tem 15 dias para deixar o imóvel, pedir uma extensão do prazo ou opor-se ao despejo. No entanto, o inquilino apenas deverá oferecer resistência caso esteja convicto de que tem razão, uma vez que as multas por incumprimento podem chegar a montantes que podem exceder os três mil euros.

O inquilino pode travar o despejo?

O arrendatário poderá impedir a cessação do contrato caso pague o valor em dívida, acrescido da penalização aplicável correspondente a 50% do valor devido no prazo de um mês desde a data em que recebeu o comunicado do senhorio. No entanto, note que para evitar situações abusivas por parte dos inquilinos, a possibilidade de evitar a cessação do contrato pelo pagamento da vida poderá apenas ser considerada uma vez em cada contrato.

in portal.uniplaces.com