Saiba como aproveitar os leilões de imóveis

Em 2012, entre 5.300 casas levadas a leilão, apenas pouco menos de 2.700 foram vendidas.

A crise tornou muito difícil comprar casa com recurso ao crédito, mas também fez crescer de uma forma acentuada o volume de imóveis entregues aos bancos devido ao aumento do incumprimento das famílias. A principal consequência destas duas tendências é um excesso de oferta de casas no mercado face à procura. Uma das vias para escoar esse excesso é através dos leilões. Para além das duas principais leiloeiras de imobiliário nacionais - a Euro Estates e a Uon - e do portal Casa Sapo, também as imobiliárias se juntaram nesse segmento de negócio, com a realização de leilões presenciais ou ‘online'.
É o que se passa com a Re/Max, a Era e a Century 21. A principal mais-valia destes eventos, na perspectiva do comprador, resulta do facto de a grande parte dos imóveis sujeitos ao bater do martelo ser proveniente das carteiras dos bancos que, para garantirem um maior escoamento dessas casas, oferecem condições de financiamento mais vantajosas do que as praticadas no mercado. Acresce ainda o facto de os preços base de licitação serem consideravelmente inferiores aos do mercado. Em termos médios, os descontos face aos valores do mercado rondam os 30%.
Mas isso não significa que todos os imóveis colocados em leilão encontrem comprador. Dos cerca de 5.400 imóveis colocados em leilão pela Euro Estates, Uon e Casa Sapo no ano passado, apenas metade foi vendida. Das cerca de 2.000 casas colocadas em leilão pela Euro Estates, 50% foram escoadas. No caso dos 1.900 colocados em leilão pela Uon, a taxa de sucesso foi superior - 60% -, mas revelou uma quebra ligeira face ao ano anterior. A diminuição é mais notória nos leilões do portal Casa Sapo, onde no último ano apenas aproximadamente um terço das 1.500 casas foram vendidas.
"Nos últimos meses vimos assistindo a alguma deterioração das condições de mercado, com as taxas médias de sucesso, quer no ‘online' quer no mundo físico, a rondar agora os 35%, quando para imóveis semelhantes podemos já ter falado em níveis de êxito do mercado superiores a 60%", refere João Capucho, administrador da Janela Digital, responsável pelo site imobiliário Casa Sapo.
Segundo este responsável a quebra deve-se a três factores. Um deles prende-se com razões operacionais, já que muitos leilões incluem imóveis que integraram vários eventos anteriores, nos quais não foram vendidos. A degradação do cenário macroeconómico, sobretudo a subida do desemprego, bem como o agravamento fiscal dos imóveis são outros aspectos a pesar nessa tendência. "O agravamento da moldura fiscal, essencialmente no que respeita ao IMI, afugentou sobretudo os investidores", revela João Capucho.
Apesar de todas essas dificuldades, os leilões de imóveis poderão ser uma boa oportunidade para adquirir casa própria ou mesmo para realizar um investimento. "As pessoas sentem-se atraídas pela possibilidade de realizar excelentes negócios, e sobretudo pelo preço base baixo e atractivo", explica o director da ERA Portugal, Miguel Poisson. Uma opinião corroborada por Ana Ferro, directora comercial da Uon, que refere que "estes factores tornam os activos em venda em leilão muito interessantes, seja pelo preço em termos absolutos seja pelas condições de acesso ao crédito que se afiguram muito interessantes".
Segundo Diogo Livério, director comercial da Euro Estates, "o desconto ronda os 30% face aos valores de mercado", acrescentando que "em regra as entidades financeiras oferecem condições especiais, isentando estes contratos de determinadas comissões e oferecendo melhores condições de financiamento, seja garantindo 100% de financiamento, seja baixando os ‘spreads' dos empréstimos". Estes rondam os 100 e os 200 pontos base, revela João Capucho. "Algo impensável nos dias de hoje para os imóveis "tradicionais". Segundo dados do banco de Portugal, os ‘spreads' praticados pelos bancos nas operações "tradicionais" rondam os 3%.
Contudo, optar por comprar casa em leilões não reúne apenas vantagens. São necessários alguns cuidados para que um negócio aparentemente de sucesso não se transforme num desastre. Identificar o imóvel que pretende, marcar uma visita e consultar o banco para avaliar a capacidade de endividamento são os principais alertas. No texto ao lado, fique a conhecê-los em mais pormenor.

Dicas para ir a leilão

1.Escolha a casa antes do leilão: O primeiro passo a dar antes de ir a um leilão é construir um perfil exacto do tipo de imóvel no qual está interessado. Nomeadamente a tipologia, a zona geográfica, o ano de construção, e claro, a base de licitação e até quanto está disposto a pagar.
2.Visite o imóvel: Apesar das leiloeiras disponibilizarem nos respectivos sites fotografias e dados sobre as características dos imóveis, é aconselhável marcar uma visita ao imóvel. É nesta ocasião que conseguirá avaliar melhor pormenores importantes como as áreas, a qualidade da construção, o estado geral do imóvel e a necessidade de eventuais obras, a vizinhança, o comércio existente, a rede de escolas e de transportes existente.
3.Garanta financiamento: Se pretender adquirir o imóvel recorrendo ao crédito bancário, é aconselhável que consulte previamente as instituições financeiras para comprovar se reúne condições para aceder ao crédito. Certifique-se de qual o montante máximo a que tem acesso, bem como prazos e eventuais encargos com a operação.
4.Saiba o que precisa para licitar: Antes do leilão, seja ele presencial ou ‘online', tem de fornecer à leiloeira dados pessoais como o número do bilhete de identidade e do cartão de contribuinte, bem como depositar uma caução que varia consoante a leiloeira e assinar uma declaração de aceitação.
5.Atenção aos custos de incumprimento: Tenha em consideração que, no caso de desistir da compra após arrematar o imóvel, existem custos associados. Irá perder o valor da caução bem como do sinal (o comprador é obrigado a fazer um contrato de promessa de compra e venda imediatamente a seguir ao leilão). Normalmente, o valor da caução ronda os 1.000/1.750 euros. No caso do contrato de promessa de compra e venda é exigido o pagamento de um sinal, cujo montante varia consoante a leiloeira e o valor do imóvel, mas que no mínimo será superior a mil euros. Quando ocorrer uma desistência, normalmente o imóvel é adjudicado ao comprador que apresentou a a segunda melhor oferta no leilão.


fonte: economico.sapo.pt

Bancos mantêm concessão de crédito apertada, procura em queda

 

Maioria dos bancos continua a praticar spreads elevados nos particulares e a exigir garantias adicionais às empresas

Os bancos portugueses mantiveram praticamente inalterados os critérios de concessão de crédito ao longo do terceiro trimestre deste ano. A restritividade não dá sinais de abrandar, por todas as razões e mais algumas, mas a tendência mais visível é na procura de crédito por parte dos particulares, que está em queda, e assim deve continuar.

De acordo com os resultados do inquérito aos bancos sobre o mercado de crédito, realizado pelo Banco de Portugal aos cinco grupos bancários portugueses incluídos na amostra, apesar de terem mantido os critérios aplicados na aprovação de empréstimos globalmente inalterados, os bancos inquiridos identificaram alguns fatores que terão exercido alguma influência negativa sobre esses critérios.

Em particular, os bancos apontaram «a deterioração das expectativas quanto à atividade económica em geral e, em menor grau, o aumento dos custos de financiamento e restrições de balanço» como razões para manterem a restritividade na concessão de financiamento.

Adicionalmente, observou-se um ligeiro agravamento das condições aplicadas pelos bancos na aprovação de empréstimos, «consubstanciado num aumento dos spreads aplicados (em particular nos empréstimos de maior risco), mas também na aplicação de outras condições contratuais ligeiramente mais restritivas. Entre estas refira-se, no caso das empresas, a redução da maturidade dos empréstimos, condições contratuais não pecuniárias (covenants) mais restritivas e o reforço das garantias exigidas».

O Banco de Portugal identifica ainda, com base nas respostas dos cinco grupos bancários, uma «diminuição da procura de empréstimos ao longo do terceiro trimestre que, no caso dos particulares, afeta sobretudo o segmento da habitação».

Para justificar a menor procura de empréstimos, o banco central aponta «a diminuição da confiança dos consumidores, a deterioração das perspetivas para o mercado da habitação, a evolução das despesas de consumo não relacionadas com a aquisição de habitação e a retração nas despesas de consumo de bens duradouros».

No caso da procura de empréstimos ou linhas de crédito por parte das empresas, a procura manteve-se praticamente estável. Por um lado, a diminuição das necessidades de financiamento para efeitos de investimento contribuiu para travar a procura de crédito mas, em sentido contrário, a procura das empresas terá sido sustentada por um aumento das necessidades de financiamento de existências e de fundo de maneio, bem como de financiamento para a reestruturação da dívida.

Para o quarto trimestre de 2012, a generalidade dos bancos inquiridos não espera alterações significativas na aplicação de critérios para aprovação de empréstimos ou linhas de crédito a empresas e para aprovação de empréstimos a particulares. Para
o mesmo período, os bancos anteveem que a procura de empréstimos por parte das empresas, em termos globais, permanecerá estável.

No caso dos particulares, a maioria dos bancos espera uma redução da procura de empréstimos para habitação, assim como uma diminuição menos acentuada da procura de empréstimos para consumo e outros fins.

Fonte:www.agenciafinanceira.iol.pt

Prestação da casa vai cair para mínimo histórico

A prestação da casa vai cair em novembro para um novo mínimo histórico. Fazendo as contas, vai permitir economizar entre 13 e 75 euros na mensalidade do próximo mês. A poupança é maior nos contratos associados à Euribor a 12 meses.

Graças à queda contínua das Euribor, este é, nos tempos que correm, o único alívio no orçamento das famílias.

No prazo a 3 meses, a Euribor bateu um mínimo histórico abaixo de 0,2%. Os contratos associados a esta taxa de empréstimo revistos em novembro vão sentir uma diferença palpável: por exemplo, para um empréstimo de 100 mil euros a 30 anos, com spread de 1%, o valor da nova prestação cai para cerca de 331 euros. Uma poupança de 13 euros, que significa ainda a prestação mais baixa de sempre.

Mas é nos contratos indexados à Euribor a 12 meses que a mensalidade cai mais - cerca de 18%. De 427 euros, a prestação baixa para 352. A poupança é de 75 euros em relação à prestação fixada há um ano.

A Euribor a 6 meses é, no entanto, a mais utilizada em Portugal. Neste caso, a queda da prestação será de 30 euros, nos contratos revistos em novembro.

A propósito do crédito à habitação, foi divulgado esta segunda-feira que a entrega de casas aos bancos para pagamento de dívidas caiu para metade no terceiro trimestre. 


Fonte: http://www.agenciafinanceira.iol.pt