Resposta a dúvidas e problemas de vizinhança. O tema domina muitos dos pedidos que chegam ao nosso Serviço de Informação(DECO).
Em condomínio, é essencial respeitar as regras do civismo e da
boa vizinhança. Estão em causa o uso e a manutenção de espaços comuns,
pelos quais todos os proprietários são responsáveis. Preservar a
tranquilidade e segurança dos outros moradores são algumas obrigações
dos condóminos. Destacamos as regras que garantem o bem-estar de todos.
Constituição
"Vou habitar um prédio novo e gostaria de organizar o condomínio. O que é necessário?"
Nos prédios novos, é preciso tratar de muita papelada para que a administração comece a funcionar em pleno.
Antes de constituir o condomínio, faça uma vistoria ao prédio, para
ver se as obras estão concluídas: acabamentos no interior e exterior do
edifício, arruamentos e passeios, etc. Veja se os equipamentos do prédio
estão em bom estado e funcionam (elevadores e sistema de remoção de
lixos, entre outros).
Para constituir o condomínio, tem de pedir ao construtor ou ao agente
imobiliário alguns documentos: ficha técnica da habitação, título
constitutivo, licença camarária, projeto do imóvel ou loteamento,
regulamento (se existir e não estiver integrado no título constitutivo),
contratos de caráter duradouro, como o de manutenção do elevador,
orçamento e relatório e contas e licença de funcionamento do elevador.
Para gerir bem o dinheiro dos moradores, convém abrir duas contas em
nome do condomínio. Uma, à ordem, para pagar as despesas correntes
(eletricidade, água, limpeza, etc.). Outra, de poupança, para depositar o
fundo comum de reserva (poupança-condomínio, por exemplo).
Os documentos para abrir a conta variam em função do banco, mas
convém preparar alguns: cartão de identificação de entidade equiparada a
pessoa coletiva; comprovativo da constituição do condomínio (título
constitutivo ou primeira ata); ata de eleição da administração em
exercício; ata com autorizações para movimentar contas. Quando as
pessoas autorizadas mudarem, deverá ser entregue nova ata, respetivas
identificações e novas assinaturas; cópia do regulamento.
Empresas de administração
A atividade das empresas não é regulada,
nem existe uma entidade supervisora à qual possa recorrer em caso de
conflito. Antes de contratar, convém ter alguma cautela.
As mediadoras imobiliárias também podem administrar condomínios e
estão obrigadas a respeitar alguns requisitos para ter a porta aberta.
Em caso de conflito com aquelas, pode queixar-se junto do
Instituto da Construção e do Imobiliário. No entanto, há muitas empresas de administração que não são mediadoras.
Limite poderes
Peça contactos a condomínios da vizinhança. A reputação é um indicador
da qualidade do serviço. Certifique-se de que a empresa está legalizada.
Introduza o nome no sítio do
Instituto dos Registos e do Notariado.
A base de dados diz, pelo menos, se o nome existe. Caso restem dúvidas,
peça na conservatória do registo comercial da área uma fotocópia não
certificada, com informação da empresa.
Defina os serviços a contratar, tendo em conta as necessidades do
condomínio: montantes disponíveis, dimensão do prédio, quantidade e
natureza das partes comuns, relação entre vizinhos, etc. Não se deixe
seduzir por serviços suplementares, como seleção de seguros, apoio
jurídico e engenheiros. Mesmo que pretenda contratá-los, compare preços.
Peça orçamentos a um mínimo de três empresas.
Limite os poderes da empresa no contrato e em assembleia. Reserve o
direito de veto do condomínio em decisões importantes, como seguros e
obras. Os cheques e a autorização de débitos em conta devem ter a
assinatura de um condómino designado pela assembleia, pelo menos. Ao
nomear um administrador residente para acompanhar a empresa também pode
evitar surpresas desagradáveis.
Prefira um contrato anual, sem penalização e com pré-aviso máximo de
30 dias para terminar. Sem indicação de prazos, terá de alegar que a
empresa não cumpriu as suas obrigações, para pôr fim ao contrato. Nestes
casos, comunique a intenção à empresa. Na carta registada com aviso de
receção, identifique os erros e peça a devolução de documentos e valores
em seu poder. Adota-se a solução prevista na lei para qualquer
administrador: a destituição.
Solução certa para cada denúncia
Mesmo sem um organismo que tutele a atividade das empresas de
administração, em caso de litígio, conte com o nosso Serviço de
Informação (808 200 145) e outros organismos. Se for vítima de fraude ou
burla, por exemplo, denuncie o caso às autoridades policiais ou
Ministério Público. Apresente queixa na
ASAE,
Autoridade de Segurança Alimentar e Económica, se lhe recusarem o livro
de reclamações, não entregarem faturas, etc. Se as atitudes indiciam
más práticas e lesam os condóminos, como conflitos de interesses nas
atividades desenvolvidas pela empresa, recorra aos julgados de paz ou
tribunais.
Assembleia de condóminos
"O construtor do prédio onde moro não participou na primeira reunião de condóminos. Deveria ter estado presente?”
Sim. O construtor deveria ter estado na reunião para entregar a
administração do condomínio aos proprietários. Todavia, o facto de não
ter estado presente e de o condomínio ter sido constituído na sua
ausência não o isenta de responsabilidades, nomeadamente, no caso de se
detetarem defeitos no edifício.
Terá sempre de entregar toda a documentação respeitante ao prédio
(ver a lista abaixo), bem como uma relação dos documentos, bens e
valores relacionados com a administração até à entrega desta aos
condóminos.
Convém também que a administração guarde cópias dos contratos com os
vários prestadores de serviços e anote os contactos dos representantes
dos aparelhos existentes no prédio (extratores de fumos, elevadores,
sistemas de videoporteiros, etc.). Estes serão úteis em caso de avaria
ou defeito dos equipamentos.
Caso seja nomeada uma nova administração, a anterior terá de entregar
toda a documentação relativa ao condomínio. Se não o fizer, tal deverá
ser exigido por escrito, definindo um prazo razoável para a entrega dos
documentos (por exemplo, 10 dias úteis ou 15 dias de calendário).
Documentos a entregar ao condomínio:
• Título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública)
• Plantas de pormenor do edifício (telas finais)
• Projeto do imóvel ou loteamento (incluindo alterações que tenham sido efetuadas)
• Licença/autorização de utilização
• Comprovativo dos serviços municipalizados em como foram efetuados os testes de pressão à canalização
• Comprovativo de inspeção emitido pela empresa de manutenção dos ascensores
• Projetos de eletricidade, de abastecimento de águas, de esgotos, de
águas pluviais, de rede de gás e de instalações telefónicas
"Dois condóminos não residem no prédio e um deles até vive no estrangeiro. Como convocá-los para as reuniões?”
Todos os condóminos têm de ser convocados para as
assembleias, quer residam no prédio ou noutro local, mesmo no
estrangeiro. Os não residentes devem comunicar ao administrador, por
escrito, o seu domicílio (ou o do seu representante), já que a ausência
de convocatória a todos os condóminos, ou uma irregularidade na mesma,
pode comprometer as deliberações tomadas em assembleia.
A convocatória deve ser feita por carta registada com aviso
de receção, enviada 10 dias (de calendário) antes da data da reunião.
Se esta formalidade for cumprida, considera-se que a convocatória foi
realizada. Casos em que o destinatário se ausenta sem disso dar
conhecimento, muda de residência sem informar por escrito a
administração da nova morada, se recusa a receber a carta ou não a
levanta nos correios não podem servir de desculpa a um condómino faltoso
para, mais tarde, impugnar as decisões da assembleia.
A convocatória também pode ser entregue pessoalmente, desde
que o administrador fique com um recibo de receção assinado pelo
condómino. Apesar de poder ser mais prático, não basta afixar a
convocatória em locais de passagem ou colocá-la nas caixas de correio,
pois não há garantia de que os moradores tomem conhecimento da reunião.
Este método é útil apenas como “lembrete”.
“A administração do prédio não marca reunião desde 2007. O que posso fazer?”
Uma das funções do administrador é convocar as assembleias de
condóminos, em particular, aquelas em que presta contas do seu mandato.
Mas nem sempre o fazem, como revela o nosso inquérito de 2009, a 2327
portugueses: 6% dos condomínios realizam assembleias com intervalo de 2
anos ou até mais, em vez de o fazerem anualmente, como manda a lei.
Nestes casos, pode ser um grupo de condóminos a convocar a reunião,
desde que as suas frações representem 25% do valor do imóvel, no mínimo.
Para terem acesso aos documentos da administração anterior, convém
incluir na convocatória um ponto para apresentar atas e os relatórios e
contas dos anos em falta. Pode ser boa ideia eleger novo administrador e
exonerar o anterior.
Se a reunião não tiver quórum ou o administrador não entregar os
papéis em falta, a solução é recorrer aos julgados de paz ou tribunais.
Qualquer condómino pode pedir para o administrador ser afastado, se
provar que este cometeu irregularidades ou foi negligente. A nova
administração deve iniciar novo dossiê para o condomínio até que a
anterior devolva os documentos em falta.
"Não pude participar na reunião onde foi decidida a
possibilidade de alguns condóminos fecharem as varandas,
transformando-as em marquises. Ainda posso contrariar esta deliberação
da assembleia?"
Depende. Em certos casos, a lei confere essa possibilidade aos condóminos ausentes; noutros, não.
Nem tudo está perdido
Mesmo que as decisões exijam unanimidade, como alterar o título
constitutivo, destino a dar a bens ou partes comuns e obras de
reconstrução, em caso de destruição do edifício superior a três quartos
do seu valor, é possível aprová-las se comparecerem, pelo menos, os
representantes de dois terços do prédio. Ou seja, oito condóminos, se o
prédio tiver 12 frações.
Mas quem faltou ainda vai a tempo de agir. Estas decisões têm de ser
comunicadas a todos os condóminos no prazo de 30 dias a contar da
aprovação e registo no livro de atas. Quem não estiver presente tem 90
dias para comunicar por escrito (de preferência, através de carta
registada, com aviso de receção) se as aceita ou não. Rejeitando-as,
ficam sem efeito, dado que exigiam unanimidade. Quem não responder no
prazo, presume-se que concorda.
Mesmo que falte algum condómino, as decisões que não exigem
unanimidade podem ser aprovadas. Basta que seja respeitado o quórum (ver
quadro). Sem este, em segunda convocatória, a assembleia poderá
deliberar por maioria dos votos presentes, desde que representem, pelo
menos, um quarto do valor do imóvel.
Reuniões: quantos condóminos para decidir?
| Votação exigida |
Assunto |
- alterar o título constitutivo (1)
- destino dos bens ou partes comuns
- obras de reconstrução, em caso de destruição do edifício superior a três quartos do valor deste
|
- obras de inovação
- obras que modifiquem a linha arquitetónica ou a estética
- mudar a forma de pagar os serviços de interesse comum (2)
- alterar o fim a que se destina uma fração (3)
|
- proibir atividades ou comportamentos não interditos pelo título constitutivo
- dividir frações autónomas em novas frações
|
(1) Exceto se as alterações resultarem da junção ou
divisão de frações autónomas autorizadas pela lei e a assembleia de
condóminos.
(2) Não poderá haver votos contra, mas são admitidas abstenções.
(3) Desde que o título constitutivo não indique o mesmo.
Fazer respeitar as regras
Se for tomada uma decisão contrária ao regulamento ou à lei,
tanto os ausentes, como os presentes que votaram contra, podem
alterá-la. No prazo de 10 dias, devem pedir ao administrador que
convoque uma assembleia extraordinária. Os presentes contam o prazo a
partir da decisão e os ausentes da data em que a deliberação é
comunicada.
Na nova reunião, é possível anular a decisão. Em alternativa ou em
simultâneo, os interessados podem expor o caso a um centro de
arbitragem, tendo 30 dias para o efeito. Mas, como estes centros são
caros (os custos podem chegar aos € 1500), devem ser ponderados para
questões que envolvam montantes elevados (por exemplo, obras).
Se nada resultar, os condóminos que não tenham aprovado a decisão
podem propor uma ação em tribunal ou num julgado de paz, nos 20 dias
posteriores à assembleia extraordinária. Caso esta não tenha ocorrido, o
prazo passa a ser de 60 dias a contar da decisão.
Passar uma procuração
Quando um condómino sabe que não pode assistir a uma
assembleia, e sobretudo se estiverem em causa decisões importantes, o
ideal é nomear um procurador que o represente. Deverá redigir uma
procuração e especificar o sentido do voto para cada assunto. A
divulgação da ordem de trabalhos antes da reunião permite conhecer as
matérias a discutir.
Uma procuração é a forma legalmente reconhecida de o condómino se
fazer representar nas assembleias em que não possa estar presente. É
muito útil, tanto para o interessado, como para os outros condóminos,
pois permite viabilizar tomadas de decisão que, de outra forma, se
poderiam arrastar durante bastante tempo.
Há dois modelos de procuração possíveis: um duradouro, para situações
em que o condómino, por ausência permanente ou outro tipo de
impedimento, concede a alguém a capacidade de o representar em todas as
reuniões; e outro adequado para uma só reunião da assembleia.
Eleição do administrador
“O meu condomínio elegeu dois administradores. É possível?”
Em certos casos é até recomendável. O administrador é a figura
executiva do condomínio. Compete-lhe agir quando as partes comuns estão
em risco. É uma figura indispensável.
Mas como nem sempre é fácil encontrar quem aceite esta função de bom
grado, é boa ideia eleger mais de um administrador. Repartem-se as
tarefas e a função torna-se mais leve. Aliás, nos edifícios com muitas
frações, convém mesmo haver mais de um.
Há 5 formas de eleger um novo administrador:
• Eleição. Forma mais comum, que a lei prevê por defeito. Salvo
disposição em contrário no regulamento ou por deliberação da assembleia
de condóminos, o mandato do administrador é de um ano, renovável.
• Nomeação sucessiva. Como nem sempre há candidatos, é frequente
"distribuir o mal pelas aldeias": o primeiro mandato pode ser exercido
pelo proprietário da fração A, o segundo pelo da B e assim
sucessivamente.
• Pagar pela administração. Criar incentivos para quem desempenha o
cargo pode ser motivador. A assembleia pode atribuir um salário ao
administrador ou recorrer a uma empresa.
• Nomeação pelo tribunal. Qualquer condómino pode pedir ao tribunal
para nomear o administrador. Enquanto decorre o processo, as funções são
desempenhadas a título provisório pelo proprietário com maior
permilagem (ou por ordem alfabética da fração, em caso de empate).
• Administrador “tapa-buracos”. Para evitar um condomínio sem gestão
quando um mandato chega ao fim, o antigo administrador mantém-se em
funções até ser eleito o sucessor.
Seguro multirriscos
“A cobertura do prédio onde
resido sofreu danos avultados após um temporal. As caleiras para escoar a
chuva entupiram, e o telhado por cima da minha habitação, no último
andar, levantou e deixou entrar água. Esta infiltrou-se na casa dos
vizinhos, dois pisos abaixo. Resultado: 2600 euros de estragos. A
administração do condomínio diz que tenho de acionar o meu seguro
multirriscos para pagar a quota-parte do telhado, bem como os danos nas
casas afetadas.”
O seguro da leitora pode ser usado. Mas como o telhado é parte comum e
propriedade de todos, cabe em primeira linha ao condomínio pagar a
reparação e os danos nalgumas frações. Mesmo que a área comum seja de
uso exclusivo de um dos condóminos, como um terraço, a responsabilidade
continua a ser de todos os moradores. Exceção: negligência de quem a
utiliza, como deixar acumular lixo nos ralos para escoamento das águas
ou não alertar com tempo para fendas no pavimento.
Se o condomínio contratou um seguro multirriscos para todo o
edifício, este pode ser acionado. Não sendo o caso, cada condómino, do
rés-do-chão ao último andar, deverá acionar o seu
multirriscos-habitação. Este cobre despesas nas partes comuns, em função
da permilagem de cada fração. Quem não contratou o seguro, tem de pagar
do seu bolso.
Os prejuízos de cada condómino com avarias do aparelho de ar
condicionado, computador, etc., também estão abrangidos pelos
multirriscos, desde que se prove a relação entre a inundação e o dano.
“O meu lugar de garagem fica
por baixo de um corredor descoberto de acesso às lojas (parte comum).
Quando chove, a água da infiltração cai sobre o meu carro. Como vem
misturada com cimento, já estragou a pintura. O condomínio tem um seguro
multirriscos, mas uma das cláusulas indica que não paga ‘danos por
água, sempre que sejam infiltrações em paredes e tetos'. Então, quem
paga o arranjo?”
Se a administração do prédio contratou um seguro
multirriscos-condomínio, em princípio, este paga os prejuízos nos seus
bens. A maioria dos seguros exclui os danos por água que resultem
infiltrações, mas só nas paredes e tetos do edifício. Neste caso, o que
está em causa não é o arranjo das paredes e do teto, mas os estragos
causados no próprio carro. Esta situação está abrangida pela cobertura
de responsabilidade civil, que paga danos a terceiros. Confirme se o
seguro tem essa cobertura. Em caso afirmativo, ative-a e peça a
indemnização à seguradora.
Se a administração não tiver contratado o seguro ou este não tiver
responsabilidade civil, o condomínio terá de responsabilizar-se pelos
prejuízos (ao leitor caberá pagar também uma quota-parte). Para isso, o
condomínio pode recorrer ao saldo de uma conta a prazo ou, caso não
tenha o suficiente, pedir aos moradores uma entrega extraordinária de
dinheiro.
“Foi aprovada a contratação de um seguro de incêndio para
as partes comuns. O meu seguro não cobre já essas partes (escadas,
entrada)? Tenho de pagar mais este?”
Todos os condóminos são obrigados a contratar um seguro de incêndio
para a sua casa, embora possam optar por um multirriscos-habitação, que
garante uma cobertura mais abrangente por pouco mais dinheiro. Ambos
cobrem as partes comuns do edifício e, à partida, não há motivo para
contratar um seguro só para essas partes. Mas a experiência demonstra
que a questão não é tão simples.
Regra geral, cada condómino tem a sua seguradora. Logo, quando é
preciso resolver um problema, há que aguardar pela disponibilidade de
todas as companhias envolvidas. Isto, partindo do princípio de que se
consegue contactar todos os condóminos em tempo útil. Além disso alguns
proprietários não têm seguro ou contratam apenas o obrigatório de
incêndio, que pode não cobrir outro tipo de acidentes.
É preferível contratar um seguro multirriscos-condomínio. Este
abrange simultaneamente todas as partes comuns e cada uma das frações
autónomas do condomínio. É até mais barato do que um seguro individual. E
se nem todos os condóminos estiverem dispostos a trocar os seus seguros
por um seguro para o condomínio? Então, talvez se possa considerar a
hipótese de um seguro só para as partes comuns. Neste caso, terá de
informar a seguradora de que já existe uma ou mais apólices a cobrir
aquele risco. Mas, em caso de sinistro, pode escolher a pretende ativar.
Fundo comum de reserva
“O número de conta do condomínio deve estar registado em nome do administrador ou do prédio?”
Mesmo que o administrador seja da confiança de todos os moradores, as
contas devem estar em nome do condomínio. Por exemplo, se o
administrador morrer, todo o dinheiro em seu nome reverte para os
herdeiros. Já se o destino lhe reservar dívidas que não consiga pagar, é
provável que as suas contas bancárias sejam penhoradas. E nenhum
credor, seja o fisco, seja a segurança social ou outro, irá preocupar-se
com a origem do dinheiro. Mesmo que o tribunal reconheça que a conta
não lhe pertencia, podem passar vários anos até a situação ficar
resolvida.
A conta conjunta subscrita por vários condóminos, ou mesmo por todos,
também não é solução, já que apenas aumenta a probabilidade de ocorrer
um destes cenários. A melhor solução é abrir duas contas: uma à ordem,
para as despesas correntes, como luz, água e limpeza; e outra a prazo,
para o fundo comum de reserva, que se destina a financiar as obras de
conservação. O dinheiro do fundo comum de reserva só pode ser usado para
obras, o que deve ficar salvaguardado em ata. Devem ainda ficar
registados os números de conta de depósito do fundo, para garantir a
correta utilização desses montantes.
Cerca de um terço dos condomínios portugueses usa contas
poupança-condomínio como destino do fundo. Mas além de renderem pouco,
são difíceis de movimentar: os montantes podem ser usados ao fim de um
ano e apenas na conservação dos espaços comuns. Os depósitos a prazo são
o melhor destino para o fundo. Para a conta à ordem, escolha a que
cobra menos custos de manutenção.
Poupanças limitadas e mal pagas
As contas poupança-condomínio podem ser úteis para disciplinar a
movimentação do fundo comum de reserva, já que a primeira mobilização só
pode ser feita para obras ordinárias (obrigatórias em cada 8 anos) ou
extraordinárias, um ano após o depósito. Se movimentar no saldo antes
deste prazo ou para fins não previstos na lei, regra geral, fica sujeito
a penalizações, como perda de juros. Contudo, as limitações à
movimentação do dinheiro também podem ser encaradas como uma desvantagem
destas contas que, além disso, pagam juros reduzidos e há muito que
perderam os benefícios fiscais.
Em alternativa à conta poupança, o condomínio pode investir o fundo
comum de reserva num depósito a prazo. Se a decisão for nesse sentido, e
para evitar abusos na utilização do dinheiro, exija que fique registado
em ata que o saldo só pode ser usado para os fins previstos na lei. Os
depósitos a prazo devem ser, aliás, o destino de todas as poupanças que
excedam os montantes aplicados no fundo comum de reserva.
Navegar à ordem compensa
Para a gestão corrente das despesas, a maioria dos bancos disponibiliza
contas à ordem específicas para condomínios, individuais ou coletivas.
Outros bancos, propõem depósitos normais. O ideal é optar por uma conta
específica individual, titulada pelo condomínio (com o número de
identificação da pessoa coletiva).
Para movimentar as contas, os bancos permitem transferências, cheques
e a utilização de canais alternativos como a Net ou o telefone. Regra
geral, as comissões são mais baixas se movimentar pela Internet: os
custos ao balcão chegam a ser 3 ou 4 vezes superiores.
"O condomínio do meu prédio tem nove apartamentos e 48
garagens, todas frações autónomas. Decidimos fazer dois orçamentos
diferentes: um para as casas e outro para as garagens. Como se calcula o
fundo comum de reserva?”
O fundo comum de reserva assegura que as obras de conservação
importantes do prédio, como pintura, arranjos exteriores, etc., não
ficam por fazer por falta de dinheiro. O fundo é sustentado por uma
percentagem das quotas de cada condómino (no mínimo, 10%), as quais são
geralmente calculadas com base no valor relativo de cada fração (casa e
garagem). Um exemplo: se o seu prédio gastar € 400 por mês em despesas
de água, luz e limpeza, por exemplo, e a sua casa representa 8% do total
do prédio e a garagem outros 3%, paga uma quota mensal de € 44 (400 x
8% + 400 x 3%). Sobre este "bolo" mensal aplica-se uma percentagem de
10% para o fundo comum de reserva, ou seja, 4,40 euros.
Nos edifícios antigos e degradados, que precisam de mais obras, é
conveniente ponderar o aumento da percentagem destinada ao fundo.
Quotas
“Um dos vizinhos vendeu o
apartamento e pediu a devolução das quotas já pagas, relativas aos meses
que não vai estar cá. Deve ser reembolsado?”
Em princípio, sim. As quotas servem para pagar as despesas com as
partes comuns do prédio. Se um morador vende a sua casa e, como tal, a
sua fração das partes comuns, está livre de pagar por algo que não lhe
pertence e do qual já nem vai usufruir. Nestes casos, tem direito a ser
reembolsado pela administração.
Mas as quotas podem destinar-se a pagar obras acordadas pelos
condóminos, entre os quais, o que vende a casa, e pagas antecipadamente.
Neste caso, o seu vizinho não poderia pedir o reembolso, pois as obras
fazem parte do imóvel. Mais: teria de pagar as prestações em falta.
Poderia, isso sim, incluir o valor das prestações no preço da casa, até
porque é mais valorizada com as obras.
“O condómino do primeiro andar esquerdo não paga quotas há cinco meses porque está desempregado. O que pode o condomínio fazer?”
Quem vive num condomínio tem de participar nas despesas comuns,
devendo pagar as quotas que lhe correspondem, de acordo com a sua
permilagem ou percentagem, nos prazos previstos no regulamento. Caso se
atrase, poderão ser-lhe cobrados juros de mora à taxa de 4%, além de
outras penalidades.
Atualmente, com a taxa de desemprego a rondar os 16%, muitos
proprietários podem ter dificuldade em fazer face a esta despesa fixa,
por não terem rendimentos suficientes. Nestes casos, o administrador do
condomínio deve encontrar com o condómino em falta uma forma de superar o
problema: dilatando o prazo por 3 meses, por exemplo, caso ele tenha um
emprego em vista ou conte receber uma verba que lhe permita fazer face
às despesas; acordando o pagamento faseado, em parcelas que consiga
suportar; ou concedendo um desconto temporário, equivalente, por
exemplo, à parte da quota respeitante ao fundo comum de reserva.
Uma alternativa será o condomínio, representado pelo administrador,
avançar com uma ação no julgado de paz da sua área, se existir. Se tiver
mesmo de recorrer aos tribunais, há que contar com os honorários de um
advogado, com as custas processuais e vários meses de espera para se
conhecer a sentença final. Tenho em consideração que, mesmo com uma
sentença favorável dos julgados de paz ou dos tribunais, pode não
conseguir reaver o dinheiro, se o morador não tiver bens passíveis de
serem penhorados.
Convivência
"A vizinha por baixo de mim
faz barulho a aspirar e a arrastar móveis depois das 22 horas. O meu
filho, de dois anos e meio, acorda todas as noites em sobressalto. O que
posso fazer?"
Os chamados "direitos de personalidade" impedem que um morador
perturbe, de forma sistemática, a tranquilidade e bem-estar dos
restantes condóminos. A lei prevê que entre as 23 horas e as 7 horas da
manhã do dia seguinte deve evitar-se barulho. O melhor é tentar a via do
diálogo. Se não der resultado, recorra aos julgados de paz ou aos
tribunais.
Se o barulho resultar de obras, a resposta é diferente. Estas são
consideradas atividades temporárias ruidosas e só podem ser feitas nos
dias úteis, entre as 8 e as 20 horas. Durante os trabalhos, o
responsável deve afixar em local bem visível a duração prevista e a
altura do dia em que prevê maior intensidade de ruído. Se a situação for
urgente, como desentupir um cano, não segue estes requisitos. Nestes
casos, o mais sensato é tentar um acordo com o vizinho. Se a conversa
não chegar a bom termo, pode apresentar queixa na polícia. Caso o ruído
continue, queixe-se à Inspeção-Geral do Ambiente, direção regional do
ambiente ou câmara municipal.
Os infratores estão sujeitos a uma coima entre 500 e 45 mil euros.
Caso se trate de empresas (um café, fábrica, discoteca, etc.), a
infração pode dar direito a perda de máquinas, suspensão de licenças e
alvarás ou interdição de exercício da atividade.
"Mudei de casa há pouco tempo e já tive desentendimentos
com a vizinha de baixo. Da primeira vez que convidei amigos para jantar,
queixou-se do barulho e disse-me que, segundo as normas do condomínio,
não se posso fazer festas. Tenho de aceitar essa regra?"
O regulamento pode proibir determinados comportamentos ou atividades,
mas importa ter alguma ponderação, para não condicionar exageradamente a
vida de quem reside no condomínio. Além disso, não é possível vedar
qualquer comportamento no interior das frações. Mas neste caso é natural
que se fixem regras para realizar festas, pois nem todos os vizinhos
estão dispostos a ser "convidados" à força.
Compreende-se que cada condómino deva avisar os restantes de que vai
dar uma festa e evitar ruídos incómodos. Porém, não é razoável que o
proíbam de dar uma festa. Quando entrar para um condomínio já
organizado, informe-se de todas as interdições. Se não concordar com
alguma (festas ou animais de estimação, por exemplo), pode propor a
alteração, o que nem sempre será uma tarefa fácil.
Caso a proibição tenha sido imposta no título constitutivo, este só
poderá ser modificado por escritura pública, com a aprovação e a
assinatura de todos os condóminos. Se tiver resultado de uma simples
deliberação da assembleia, basta pedir ao administrador que convoque
nova reunião e opor-se à norma. Assim, esta deixará de poder ser
aplicada.
Além do que está regulamentado, existem atos proibidos por lei. Por
exemplo, emissão de fumo, fuligem, vapores, cheiros, calor, ruídos ou
trepidações que possam prejudicar os vizinhos. Se a sua aparelhagem
sonora costuma ser o "despertador" de todo o edifício, não se admire se,
um dia, um dos vizinhos lhe bater à porta acompanhado de um agente da
autoridade.
A lei também impede que se mantenham obras, instalações ou depósitos
de substâncias perigosas e corrosivas com efeitos nocivos sobre os
outros prédios. Imagine que o seu vizinho pintor utiliza a garagem como
um armazém de tintas e diluentes inflamáveis. Se considerar que esse
depósito representa uma ameaça à segurança, tem o direito de exigir-lhe
que retire aquelas substâncias da garagem.
Em casos idênticos, se os seus vizinhos insistirem num comportamento
abusivo, chame as autoridades policiais. A câmara municipal e a
Inspeção-Geral do Ambiente são alternativas, sobretudo nos casos de
ruído e de atividades que ponham em causa a segurança. Em último caso,
recorra aos julgados de paz e aos tribunais.
“Um dos vizinhos do meu prédio arrenda quartos da sua
casa a terceiros para noites ocasionais. No condomínio, não estamos de
acordo. Podemos impedi-lo?”
À partida, os condóminos devem ter o cuidado de não praticar
atividades que possam ofender a moral e os bons costumes dos vizinhos.
Mas aquilo que um cidadão entende por uma conduta correta pode não ser
interpretado da mesma maneira por outro.
Naturalmente, os mais conservadores podem condenar certos
comportamentos bem aceites pelas mentes mais liberais. Em situações de
dúvida, como neste caso, o proprietário do imóvel deveria ter consultado
os outros condóminos. Caso estes se sentissem incomodados, teriam o
direito de se opor. No entanto, para que o proprietário acatasse esta
decisão, provavelmente, teriam de recorrer aos tribunais ou aos julgados
de paz.
Como não foram consultados previamente, os restantes membros do
condomínio podem mostrar o seu desagrado e exigir o fim destas práticas.
Mas o mais provável é que isto seja o início de uma "guerra" com o
proprietário. Se não chegar a acordo, a solução é deixar a decisão nas
mãos dos tribunais ou, quando possível, dos julgados de paz.
Empregados do condomínio
“Na assembleia de condóminos
decidimos contratar um jardineiro para tratar dos canteiros do prédio.
Que tipo de contrato devemos fazer?”
Depende do serviço e da relação com o condomínio.
- Se o jardineiro trabalhar sob as ordens da administração do
condomínio e num horário por esta estabelecido, deve fazer um contrato
de trabalho. Cabe à administração fornecer todos os materiais
necessários, como água, fertilizantes, luvas, etc. Além disso, tem de
inscrever o trabalhador na Segurança Social e fazer os devidos
descontos, e contratar um seguro de acidentes de trabalho. O empregado
tem direito a 22 dias úteis de férias, a subsídio de férias e de Natal.
- Se o empregado trabalhar "por sua conta e risco", ou seja, sem
orientação do condomínio, segundo a sua metodologia e no horário que lhe
convém, deve optar por um contrato de prestação de serviços. Regra
geral, os materiais e instrumentos de trabalho são de quem presta o
serviço, neste caso, do jardineiro. A administração só terá de pagar os
montantes acordados pelo trabalho. As outras obrigações, como seguro de
acidentes de trabalho e contribuições para a Segurança Social, ficam a
cargo do trabalhador ou da empresa que fornece o serviço. Cabe a estes
passar um recibo dos montantes
Obras
“Um vizinho quer instalar
dispositivos para afugentar pombos. A obra custa 7000 euros. Tem de
haver o acordo de todos os condóminos?”
Como outras obras de inovação, esta tem de ser aprovada por maioria
de ? do valor do prédio (mais de 666 sobre 1000) e não prejudicar a
utilização das partes comuns ou dos apartamentos. Caso seja aprovada,
divide-se os custos por todos os condóminos, em função das permilagens
de cada um, quer tenham votado a favor ou contra.
Os moradores que não aprovarem podem recorrer a tribunal. Se a recusa
for considerada fundada, a obra avança e faz-se uma redistribuição dos
custos por quem participa na despesa. Regra geral, a lei aceita como
motivos válidos de recusa as obras de natureza recreativa ou supérflua,
como uma piscina ou um parque infantil, ou quando o custo da intervenção
é desproporcional ao valor do prédio.
O caso apresentado não se enquadra nestas justificações. Logo, todos terão de pagar a sua parte, se a obra for aprovada.
“Gostaria de transformar a varanda que não utilizo numa
marquise. Comuniquei a minha intenção à assembleia de condóminos, mas os
vizinhos não concordam. Sou obrigado a desistir?”
Todas as obras que possam mudar a linha arquitetónica e o arranjo
estético do exterior do edifício, como a que pretende, só podem ser
realizadas com o consentimento dos outros condóminos. Estas alterações
não são completamente proibidas, mas deverão ser evitadas se
prejudicarem a uniformidade ou a harmonia do prédio.
As únicas obras proibidas à partida são as que põem em risco a
integridade física do edifício. A construção da marquise não parece
trazer problemas de segurança. Mas partindo do princípio de que não há
mais nenhuma no prédio, é compreensível que os restantes condóminos se
oponham à ideia. Antes de pôr mãos à obra, convém convocar uma reunião
para pedir a autorização da assembleia de condóminos. Depois de
apresentadas as características da obra, procede-se à votação. A
aprovação de uma maioria representativa de ? do valor do prédio dá "luz
verde" para avançar.
Depois, falta-lhe apenas a respetiva licença camarária. Se as obras
de inovação exigem aquela maioria, o mesmo não é válido para as obras de
reparação de danos e de conservação do edifício. Se algum dos
condóminos se recusar, por exemplo, a pagar a pintura da fachada, os
restantes podem obrigá-lo a modificar a sua atitude.
"Apesar de os condóminos terem escolhido, por
unanimidade, um orçamento para a realização de obras de manutenção no
prédio, o administrador contratou outra empresa com um custo mais baixo,
mas um serviço pior. É possível ignorar o que foi decidido em reunião?"
Em princípio, a administração não tinha legitimidade para adjudicar a
obra a uma empresa diferente da que tinha sido votada por unanimidade
na assembleia de condóminos. Esta atuação só se justificaria se a
administração pudesse provar que os moradores não se tinham oposto à
decisão, depois de informados.
Neste caso, os condóminos nem precisariam de ter aprovado o orçamento
por unanimidade. Bastaria, como sucede para a maioria das decisões
tomadas em assembleia, uma maioria dos votos representativos do capital
investido, isto é, uma maioria simples (50% + 1). Já carecem de
unanimidade alterações ao título constitutivo (por exemplo, um
logradouro deixar de ser parte comum e integrar uma fração); obras de
reconstrução no prédio, quando haja destruição superior a três quartos
do seu valor total; aproveitamento de partes comuns do edifício, como
arrendar a casa da porteira; e utilização de bens comuns do prédio, como
a venda de determinado equipamento do condomínio.
A aprovação por unanimidade não implica que todos os condóminos
estejam presentes na assembleia. As deliberações podem ser aprovadas por
unanimidade dos presentes desde que representem, pelo menos, dois
terços do valor total do prédio e com a condição de, mais tarde, serem
aceites também pelos condóminos ausentes. Estes devem ser informados do
que ficou decidido, por carta registada com aviso de receção, no prazo
de 30 dias a contar da reunião. Depois de notificados, dispõem de 90
dias para dizerem se concordam com as deliberações. Se nada disserem,
presume-se que aceitam.
“O cano por onde corre a água para a minha habitação tem
uma rotura, que está a provocar uma infiltração na casa ao lado. Como o
problema se localiza no patamar do prédio, quem paga a reparação: eu ou o
condomínio?"
A reparação caberia à leitora se a rotura se situasse no interior da
sua casa. Uma vez que se localiza no patamar, parte comum do prédio, é
responsabilidade do condomínio. Tendo em conta que a rotura está a
causar danos numa habitação, é urgente informar a administração, para
esta providenciar a reparação com a maior rapidez possível. Só se o
administrador não avançar com as obras, ou se recusar a fazê-las, é que o
proprietário pode realizá-las, apresentando depois a conta ao
condomínio.
Frações
“Sou médico e tenho dois
apartamentos no mesmo prédio. Um utilizo como habitação e no outro
gostava de instalar o meu consultório. Tenho de fazer alterações nos
documentos do condomínio?”
Depende do que está definido no título constitutivo. Regra geral, o
documento indica a utilização de cada fração. Se o apartamento foi
destinado à habitação, o seu proprietário não pode convertê-lo de um
momento para o outro num consultório sem dar satisfações aos outros
condóminos. Para fazê-lo, tem de obter a aprovação de todos. Se nenhum
se mostrar incomodado com a entrada e saída de doentes, pode alterar o
conteúdo do título constitutivo, atribuindo uma nova utilização ao
imóvel.
Se o título constitutivo não especificar o fim a dar às frações do
condomínio, a solução é mais simples, mas não dispensa a opinião dos
restantes proprietários. Basta que, em assembleia de condóminos, uma
maioria de ?
do valor total do prédio aprove a alteração.
Em alguns casos, pode ainda ser necessária uma nova licença de
utilização da câmara municipal. Verifique se a licença camarária atribui
à sua fração a finalidade que lhe quer dar.
Partes comuns
“Na última reunião, votámos se
o arranjo do elevador deveria ser dividido por todos ou calculado em
função da permilagem. Ganhou a primeira opção, contra a vontade de
alguns proprietários. O que manda a lei, quando não há acordo?”
Em princípio, a repartição das despesas com obras de conservação,
como é o caso, deve seguir a mesma regra do pagamento de serviços comuns
(por exemplo, eletricidade dos elevadores): os condóminos pagam em
função da permilagem. Para mudar esta regra e dividir os encargos de
forma equitativa, a medida tem de ser aprovada por maioria de dosi
terços, sem oposição. Na ata, o condomínio tem de justificar os
critérios para a nova distribuição. Se a decisão implicar a alteração do
regulamento e este está fixado no título constitutivo, é mais difícil
mudar: a lei exige que todos os moradores estejam de acordo (embora
admita abstenções).
Nas despesas com elevadores, todos os condóminos pagam desde que
deles beneficiem ou possam fazê-lo. Ou seja, um morador do rés-do-chão
também paga, mesmo que garanta não usar o elevador. Só poderá ficar
livre do custo se não tiver acesso aos espaços servidos pelo elevador.
“A administração do meu prédio
quer instalar a antena de uma operadora de telemóvel no terraço. A
decisão tem de ser aprovada por todos ou basta uma maioria de 75% dos
moradores?”
“As rendas obtidas pelo condomínio, com a cedência de uma zona comum para antenas de telecomunicações, estão ou não isentas de IRS?”
O telhado do prédio é uma parte comum. Por isso, a decisão de
instalar ou não a antena de uma operadora no terraço tem de ser unânime.
Quando a proposta é votada na assembleia de condóminos, todos têm de
concordar com a instalação. Não pode haver abstenções. O mesmo se aplica
ao arrendamento de outros espaços comuns, como a "casa da porteira".
Os rendimentos que resultarem deste arrendamento têm de ser declarados no IRS pelos condóminos. Podem fazê-lo de duas formas:
• o valor das rendas é distribuído por todos, em função da permilagem
de cada um. Neste caso, os condóminos assumem-se como senhorios e têm
de se identificar no contrato de arrendamento;
• o condomínio assume-se como senhorio equiparado a pessoa coletiva,
recebe as rendas e integra-as no património, diminuindo o valor das
quotas individuais. Esta é a situação mais comum.
Em ambos os casos, os condóminos são considerados titulares de
rendimentos prediais (categoria F). Por isso, têm de inscrevê-los na
declaração anual de rendimentos, na proporção do valor das suas frações.
Em contrapartida, podem deduzir as despesas de manutenção e conservação
do local arrendado, como obras, limpeza, pinturas, prémios de seguros,
etc.
Compete ao administrador entregar a cada condómino um documento que
indique a sua quota-parte da renda e do imposto retido na fonte, bem
como as despesas a deduzir no IRS.
“Um dos vizinhos do rés-do-chão recusa-se a pagar a
limpeza da escada nos andares superiores porque diz não a usar. Tem
algum fundamento?”
À partida, por se tratar de uma parte comum do edifício, propriedade
de todos, o seu vizinho não pode evitar esta despesa. Se as escadas
podem ser usadas por todos, todos devem pagar. A divisão dos gastos é
tão justa como no pagamento da conta da luz das escadas, da água para
lavar o chão ou de eventuais reparações.
Mas há exceções. É o caso de um lanço de escadas para o terraço, ao
qual só se pode aceder a partir da casa de um dos moradores.
Nenhum outro condómino teria de pagar as despesas com essas escadas,
utilizadas apenas pelo dono da habitação. Outro caso é o dos elevadores.
Quem mora no rés-do-chão não pode recusar-se a participar nos custos de
manutenção, desde que possa aceder a espaços por ele servidos (nem que
seja para subir à arrecadação uma vez por ano).
Cada condomínio pode definir um esquema de pagamento, desde que
fundamentado. As despesas comuns são pagas em proporção do valor das
frações (quem tem uma fração com maior permilagem deve pagar mais), mas
nada impede que todos paguem o mesmo ou que se faça outro tipo de
divisão. Qualquer que seja a fórmula, só será válida se for aprovada por
uma maioria representativa de dois terços
do total do edifício e sem oposição na assembleia de condóminos.
“Já há alguns meses que o vizinho do último andar usa o
terraço, propriedade de todos, para arrumar as bicicletas. Também deixou
umas cadeiras velhas no corredor, que dificultam o acesso ao terraço.”
A atitude deste condómino é abusiva. Ninguém deve dispor das partes comuns de um condomínio como se estas fossem apenas suas.
Se algum dos vizinhos tem dificuldade em compreender que não pode
usar a seu bel-prazer o que é de todos, explique-lhe que espaços como a
entrada, escadas, corredores, telhado ou terraço não devem servir de
arrecadação para os seus meios de transporte, para os móveis que já não
usa ou outros objetos.
Toda a estrutura do prédio (desde o solo aos pilares), as instalações
gerais de água, gás e eletricidade, bem como os pátios, jardins,
elevadores e até as garagens são partes comuns. Como tal, não podem ser
modificados sem a autorização expressa e unânime da assembleia de
condóminos. Só não será assim se, no título constitutivo, estas tiverem
afetas a uma determinada fração (por exemplo, terraço no último andar,
ao qual se tem acesso apenas por um dos apartamentos).
Imagine que um dos seus vizinhos decidia colocar uma cancela num
patamar da escada, para delimitar o acesso à sua casa. Só o poderia
fazer se tivesse comunicado a sua intenção à assembleia de condóminos, e
todos votassem a favor. Se o fizesse sem o consentimento dos outros
proprietários, estes tinham o direito de se opor à utilização abusiva do
espaço, exigindo que a cancela fosse retirada.
