Como deixar de ser fiador de um empréstimo

Ofereceu-se para ajudar alguém e agora está arrependido? Quer saber como deixar de ser fiador? Veja o que pode fazer nestas situações.

Ser fiador de alguém na contratação de um crédito é uma responsabilidade muito grande, por isso deve evitar tomar a decisão de ânimo leve. Evite ter de procurar saber como deixar de ser fiador: opte por proteger os seus interesses logo no início, que é mais fácil.

Se, ainda assim, não vai a tempo de evitar o pior e já é fiador de alguém num empréstimo ao banco, saiba que está num ciclo muito difícil de quebrar. De qualquer das formas, é possível fazer um levantamento dos seus direitos e saber como contornar as situações menos agradáveis.

COMO DEIXAR DE SER FIADOR

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Para começar, saiba que não é possível simplesmente desistir de ser o fiador de alguém num crédito. Se assinou os papéis durante a contratação do empréstimo e aceitou servir de garantia ao banco, não é possível deixar de o ser sem passar por um complexo processo burocrático.

Ainda assim, não é totalmente impossível desfazer-se das suas obrigações perante o incumprimento de outra pessoa. Pode solicitar uma revisão do contrato de crédito e pedir ao devedor que encontre outro fiador que o substitua no novo contrato – mas está sempre sujeito à vontade do devedor em rever as condições do empréstimo e libertá-lo das obrigações que lhe cabem.

Além de estar dependente da concordância do devedor, também vai precisar da autorização do banco para deixar de ser fiador daquele cliente. O banco, por seu turno, só autoriza se tiver outro tipo de garantias em caso de incumprimento do devedor – caso contrário recusa rever o contrato de crédito e não o liberta da obrigação de pagar a dívida pendente no caso de o devedor entrar em incumprimento.

Assim, saber como deixar de ser fiador não é a parte difícil: a parte difícil é conseguir o acordo do devedor e do banco, já que ambos se apoiam em si e nenhum vai querer ficar a perder.

CUIDADOS QUE PODEM PROTEGÊ-LO SE FOR FIADOR

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Já vimos que deixar de ser fiador é complicado – e, em alguns casos, pode até ser impossível -, mas há alguns cuidados que pode ter no momento em que aceita ser fiador e que podem valer-lhe alguma proteção no caso de as coisas correrem mal.

Um deles é garantir que há, no contrato de crédito, uma alínea que lhe garante o benefício de excussão prévia. Este benefício está previsto na lei e dita que, em caso de incumprimento, o devedor deve ser o primeiro alvo de penhora. De forma mais simples, significa que, se o devedor deixar de pagar ao banco, a instituição pode começar por penhorar os bens dele antes de “atacar” os do fiador.

Não sendo uma garantia absoluta – se o devedor não tiver propriedades, é o fiador que tem de avançar com o pagamento ao banco -, sempre é uma ajuda para quem assume a fiança e até pode evitar algum conforto excessivo da parte de quem contrai o crédito, já que sabe que será penhorado antes sequer de o fiador ser contactado.

Lembre-se, no entanto, que o benefício da excussão prévia só se aplica se estiver garantido no contrato de crédito. Se o contrato não tiver referência a ele, o fiador é o primeiro a quem o banco procura em caso de incumprimento das prestações.

Outra proteção para os fiadores é o direito de cobrarem a dívida aos devedores em caso de incumprimento. Soa confuso, mas não é: se for fiador de alguém e tiver de pagar ao banco prestações em atraso, a lei reconhece-lhe o direito de cobrar essas prestações ao devedor. É como se comprasse a dívida dele. Mas não deixa de ser uma proteção duvidosa, já que um devedor que não tem como pagar ao banco também não vai ter dinheiro para recompensar o fiador.

Se nenhuma das situações acima se aplica ao seu caso e continua preso a um crédito que não é seu, saiba que outra forma de deixar de ser fiador de um crédito é conseguir que esse crédito seja alterado de alguma forma ao nível do contrato.

O papel de fiador só lhe cabe enquanto for válido o contrato que assinou; se, entretanto, o devedor renegociar um novo contrato com o banco (com novos spreads e taxas, com novos valores em dívida, etc.), o novo documento não o obriga a manter-se fiador do crédito. Do ponto de vista legal, só é obrigado a cumprir os contratos que assinar; se as outras partes assinarem um contrato diferente com condições diferentes, já não é nada consigo.

Mais uma vez, a melhor forma de se proteger é evitar assumir fianças. Saber como deixar de ser fiador é difícil e tenha a certeza de que ninguém vai querer ajudá-lo a descobrir – nem os devedores, porque perdem a “rede de segurança”, nem os bancos, porque perdem as garantias que tiveram até aí.

Assim, garanta que confia a 100% no devedor antes de assinar o seu nome num papel. Estude-o e investigue-o, procure saber se já tem historial de incumprimento e avalie bem a capacidade que ele vai ter de pagar o que pediu emprestado.

De resto, mantenha os seus direitos e obrigações sempre na ponta da língua e informe-se o mais que puder. Em caso de necessidade extrema, pode ter de passar propriedades para o nome de outra pessoa (por exemplo, para o parceiro ou para os filhos) para evitar que lhe sejam penhoradas.

in www.e-konomista.pt

Quer que o seu crédito à habitação seja aprovado? Siga estas 6 dicas

A procura de casa para comprar pode ser intensa, cansativa e frustrante. Dá por si a pesquisar de forma interminável pela casa dos seus sonhos, mas só encontra sítios que não lhe agradam ou demasiado caros. Até que enfim… acontece! Encontra “aquela” casa. Económica, confortável, espaçosa e com boas acessibilidades. Mas primeiro… tem de ter o crédito à habitação aprovado.

É então que vai até ao banco e pede um crédito à habitação para conseguir o empréstimo para financiar esta nova fase da sua vida. Contudo, pode vir o banho de água fria: o seu crédito não ser aprovado. Porquê? Será que já falhou pagamentos em créditos anteriores? Está numa fase de menor estabilidade profissional? Siga os nossos conselhos e a probabilidade de ver o crédito recusado torna-se bem menor.

1) Tudo passa por um bom historial de crédito

É certo e sabido que os bancos gostam de receber de volta o empréstimo concedido. Como tal, é lógico que cedam mais rapidamente empréstimos a pessoas com bom histórico de pagamentos. Por isso, se já tiver falhado pagamentos em empréstimos anteriores é natural que a instituição tenha algumas dúvidas se desta vez consegui fazer face ao novo crédito.

Além disso, atente na sua taxa de esforço. Ela é indicativa da sua capacidade em contrair (e cumprir) novos créditos. O banco vai estar atento de certeza, sendo mais fácil ver o crédito à habitação aprovado.

2) Tente manter a conta bancária sempre no “verde”

É outro indicativo que os bancos podem escolher para aferir se é bom pagador ou não. Se tiver um saldo na conta bancária várias vezes no negativo, tal pode indicar que é um cliente inconstante e que pode contrair dívidas acima das suas possibilidades. Como já vimos, isto pode suscitar desconfiança na instituição sobre se conseguirá pagar as prestações do empréstimo nos prazos acordados.

3) Estabilidade profissional é importantíssima

Por vezes a culpa não é sua. Há sempre cortes nos ordenados e, na pior das hipóteses, despedimentos acontecem. Contudo, é um facto que os bancos privilegiam quem possui uma situação profissional estável. Desta forma, os bancos procuram diminuir o risco de cederem crédito a alguém que, de um dia para o outro, possa deixar de conseguir pagar as prestações devidas.

Assim sendo, terá mais hipótese de conseguir crédito se tiver um contrato sem termo, trabalhar numa empresa financeiramente sólida e de grande dimensão ou possuir antiguidade na mesma.

4) Se puder dê uma boa entrada inicial para o imóvel

Uma boa entrada inicial para o pagamento da habitação a adquirir, pode afetar positivamente o seu rácio Loan-to-Value (LTV). O que significa este rácio? Um rácio LTV de, por exemplo, 80% indica que o seu empréstimo equivale a 80% do valor total do imóvel.

Neste caso o banco fica com uma margem de segurança, uma vez que em caso de incumprimento o banco fica com um imóvel mais valorizado em relação ao valor emprestado. Desta forma o banco minimiza eventuais perdas que possa vir a ter.

5) Crédito à habitação aprovado: ter dois titulares pode ajudar

Os bancos veem com bons olhos o facto de no crédito à habitação haver mais que um titular. Porquê? Porque havendo mais que um titular, é possível diluir o risco. Por exemplo, imagine-se que um dos titulares fica sem emprego ou sofre um corte salarial. Fica sempre o segundo titular para assegurar o esforço dos pagamentos mensais, evitando que se entre em incumprimento.

6) Se calhar é melhor pedir crédito só depois dos 25 anos

Para adquirir um empréstimo, a idade conta. Em primeiro lugar, é natural que quem esteja com 20 e poucos anos receba um salário menor que não lhe permite fazer face aos pagamentos inerentes a um empréstimo.

Além disso, é uma fase em que há menos estabilidade profissional, uma vez que os jovens ainda estão nos primeiros empregos. Por fim, existe a questão de não haver historial de crédito. Os bancos retraem-se na altura de conceder financiamento a clientes que não conhecem. Aqui pode ajudá-lo ter uma relação mais antiga com o banco, como, por exemplo, já ter conta no mesmo.

Seguindo estes conselhos, a sua probabilidade ver o crédito à habitação aprovado é bastante elevada. Contudo, não se esqueça que os bancos também concorrem entre si. Assim sendo, importa comparar sempre para ver qual é a melhor oferta de momento no mercado. Nunca é demais poupar algum dinheiro. 

in www.comparaja.pt

Oito passos para comprar casa

Se está a pensar em comprar casa, saiba quais os passos a ter em conta antes e depois da compra. 

1. Escolher a habitação

Se já tem a sua casa de sonho debaixo de olho convém que tenha em consideração alguns requisitos antes de se comprometer. Tenha em atenção o local em que se situa, bem como a zona envolvente e se existem transportes por perto, escolas ou hospitais e outras zonas úteis como supermercados ou espaços verdes. Além disso convém prestar especial atenção à qualidade global da construção, isolamento térmico e acústico, disposição da luz solar e aos acabamentos interiores. Não se esqueça que no caso de algo acontecer, o imóvel tem uma garantia de defeitos de construção de cinco anos.

2. Despesas com a casa

Para comprar uma casa é sempre necessário um investimento elevado e por isso deve ponderar bem esta decisão. Além disso, se está a pensar em comprar uma casa usada analise também a necessidade de realização de obras ou melhoramentos. Se vai utilizar um crédito bancário para realizar a compra deve contar com a despesa mensal associada ao crédito e o seu peso no orçamento familiar.
Não se esqueça ainda que irá ter como despesas iniciais o pagamento do sinal, o pagamento da avaliação do imóvel e outras despesas associadas ao empréstimo bancário se for necessário, o pagamento de emolumentos notariais para celebração da escritura, o pagamento das taxas de registo na conservatória do registo predial, os encargos com impostos, tais como o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), o Imposto do Selo calculado sobre o preço da casa e o Imposto do Selo calculado sobre o dinheiro emprestado pelo banco. Depois da escritura, não se esqueça das despesas periódicas como os prémios do seguro, as despesas com o condomínio, os impostos e taxas como o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

3. Cuidados legais a ter ao comprar casa

Antes de iniciar o processo de compra de casa, convém tomar algumas medidas que podem ajudá-lo a desenvolver uma compra mais segura e que não lhe dê surpresas. De acordo com o Guia de Compra e Venda da APEMIP, é imperativo que se desloque até à Conservatória do Registo Predial da zona do imóvel e que verifique se o vendedor é o verdadeiro proprietário da habitação e se esta está registada em seu nome, se não existem hipotecas ou penhoras e se o imóvel não está em poder de usufruto de outra pessoa. Nas Finanças terá que verificar se o imóvel está livre de herdeiros com direito de preferência e de inquilinos e se o IMI está em dia ou se a habitação está isenta deste imposto. Na Câmara Municipal é importante que o imóvel seja certificado da emissão das Licenças de Construção e de Habitação. Deverá também ser possível consultar a Ficha Técnica da Habitação onde constam as principais características técnicas e funcionais do prédio para fim habitacional e reportadas no momento de conclusão das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração. É o proprietário do imóvel que tem a obrigação de conservar a Ficha Técnica da Habitação. Não se esqueça ainda que desde dezembro de 2013 passou a ser obrigatório o Certificado Energético, onde constam informações sobre a qualidade térmica dos edifícios e por isso, deverá também ter acesso a esta informação.

4. O que deve constar no Contrato-Promessa de Compra e Venda?

O contrato-promessa não é obrigatório, mas pode ser importante para quem quer garantir a celebração do contrato definitivo apesar de ainda não existirem as condições para a sua realização. Segundo Guia de Compra e Venda de casa da APEMIP, neste contrato deve constar: a identificação das partes contratantes com indicação do nome completo, estado civil, morada e identificação civil e fiscal; a identificação do imóvel (física, fiscal, registal e licença de utilização); o prazo para a realização do contrato definitivo; caso exista, o montante do sinal dado em adiantamento parcial do preço a pagar bem como os montantes de reforço ao sinal; a data de entrega do bem ao comprador e a referência à execução específica, dando a possibilidade às partes de obter sentença judicial que produza os efeitos da declaração negocial em falta.

5. O que deve constar no Contrato de Compra e Venda?

Para realizar o contrato que o torna proprietário do imóvel dos seus sonhos, vulgarmente conhecido como escritura, é necessário que esteja presente no documento a identificação civil e fiscal das partes, a identificação registal e matricial do imóvel, a licença de utilização, a Ficha Técnica da Habitação quando necessária, o Certificado Energético, os comprovativos do pagamento dos direitos legais de preferência e a guia comprovativa do pagamento do IMT. Saiba ainda que se necessitar de crédito à habitação terá que ter lugar no mesmo dia da assinatura do contrato de compra e venda outro contrato – o contrato de mútuo com hipoteca. De acordo com a informação presente no Guia da Habitação da Caixa Geral de Depósitos, este contrato é assinado entre o comprador e o banco e nele está estipulado a dívida contraída bem como o seu valor, a taxa de juro, prazos de pagamentos, entre outros. Só após a assinatura deste contrato é que a instituição bancária irá libertar o montante autorizado de forma a pagar ao vendedor a parcela do valor da transação em falta.

6. Conheça o condomínio

Se a habitação estiver sujeita ao regime de propriedade horizontal, isto é, um apartamento incluído no condomínio, deve pedir ao vendedor uma cópia do regulamento do condomínio e das atas das assembleias de condomínio dos últimos anos. Isto porque, neste documentos estão presentes informações importantes sobre a casa que quer comprar, como as despesas aprovadas para obras ainda não realizadas, o valor do fundo de comum de reserva e da conta-poupança do condomínio e quais os condóminos com quotas em atraso que podem vir a ser sua responsabilidade se adquirir a casa, segundo a informação no portal Todos Contam.

7. Seguro obrigatório

A compra de uma habitação implica sempre a contratação obrigatória de um seguro que cobre o risco de incêndio da casa e de partes comuns (telhado, escadas, elevadores, garagem e outros). Se preferir pode sempre optar por um seguro multiriscos, apesar de este não ser obrigatório. Este seguro tem uma maior abrangência e pode incluir riscos de danos causados por sismos, inundações, tempestades, roubos ou furtos. Se recorrer a um crédito à habitação, normalmente é exigido pela instituição bancária que sejam contratados alguns seguros. Entre eles, encontra-se o seguro de vida do devedor em que o beneficiário é o banco. Além disso, como o imóvel é habitualmente utilizado como garantia do empréstimo a instituição bancária exige também um seguro multirriscos para proteger a habitação de possíveis danos.

8. Onde se pode dirigir?

Para a realização de atos e para a prática das formalidades necessárias para a conclusão da compra da habitação pode dirigir-se a vários balcões que existem no nosso país. No Balcão Único Cartórios Notariais, no Balcão Único Advogados, no Balcão Único Câmaras de Comércio e Indústria e no Balcão Único Solicitadores pode proceder à realização do ato por documento particular autenticado, seguido de envio obrigatório para registo nas conservatórias. No Balcão Único Casa Pronta, que inclui a concentração num balcão de atendimento único das conservatórias do registo predial e das suas extensões, pode celebrar o contrato de alienação ou oneração do imóvel perante um oficial público, pagar os impostos devidos tal como o IMT, realizar imediatamente todos os registos, solicitar a alteração da morada fiscal e entregar o pedido de isenção do IMI.



in saldopositivo.cgd.pt

Crédito à habitação. Truques para baixar a prestação

Amortizar
•  Se tem algumas poupanças disponíveis, pode utilizar parte dessa verba para amortizar o financiamento.
•  Os bancos cobram uma comissão por esta operação: 0,5% sobre o capital pago num crédito de taxa variável e 2% se o financiamento for a taxa fixa.
•  Regras: é necessário avisar sete dias úteis antes do pagamento da próxima prestação, no caso das amortizações parciais. No caso de a amortização ser total, terá de avisar a instituição financeira dez dias úteis antes de a concretizar.

Renegociar spread
•  Neste momento é mais difícil, devido às dificuldades de financiamento dos bancos. Mas uma redução do spread pode significar uma poupança substancial ao fim do mês.

Alargar prazo
•  É a forma mais fácil de reduzir os encargos mensais com o empréstimo, mas está dependente da idade do cliente.
• Conte sempre com o pagamento de mais juros.

Pedir período de carência
•  Nesse período pagará apenas os juros relativos ao capital em dívida. Para uma família com um crédito no valor de 100 mil euros a pagar em 20 anos, com uma TAN de 2,247% e que tenha hoje uma prestação de 517 euros, se optar por pedir a carência de capital durante cinco anos, a prestação baixará para os 187,25 euros. Mas terminado esse prazo, a prestação agravar-se-á para os 654,95 euros.

Consolidar créditos
•  Permite reduzir o valor a pagar todos os meses, mas alguns especialistas dizem que este não deve ser o primeiro passo a dar e só deve ser visto como último recurso.


fonte: ionline.pt

Crédito habitação: banco pode alterar spread em caso de divórcio?

Durante anos, o divórcio de um casal que tivesse adquirido em comum a sua habitação com recurso ao crédito bancário determinou que, uma vez feita a partilha do imóvel com a sua entrega a um deles, as condições do empréstimo fossem revistas, designadamente com a alteração (leia-se aumento) do spread, isto é, o aumento do encargo mensal a pagar ao banco.

Assim, se o ex-casal acordar na partilha que a casa que ambos haviam comprado passa a ser apenas propriedade da mulher, ficando esta como única responsável pelo pagamento do empréstimo, este simples facto implicava que ¿ apenas por força da partilha e sem mais qualquer outra consideração ¿ o spread a pagar ao banco pudesse passar, por exemplo, de 1,2% para 2,5%.

Este aumento «automático» do spread foi limitado, por força da alteração legislativa verificada em Novembro de 2012, que veio impedir o aumento dos custos dos empréstimos para aquisição ou construção de habitação própria ao determinar que:

«As instituições de crédito mutuantes não podem agravar os encargos com o crédito, nomeadamente aumentando os spreads estipulados nos contratos no âmbito da renegociação contratual decorrente de divórcio, separação judicial de pessoas e bens, dissolução da união de facto ou falecimento de um dos cônjuges quando o empréstimo fique titulado por um mutuário que comprove que o respetivo agregado familiar tem rendimentos que proporcionem uma taxa de esforço inferior a 55%, ou 60% no caso de agregados familiares com dois ou mais dependentes».

Maria Filomena Neto, advogada in tvi24.iol.pt 

Crédito à Habitação: Como ter um Spread mais baixo?

Quem já fez um crédito à habitação está familiarizado com o termo financeiro “spread”. De forma simples, o “spread” corresponde à margem de lucro que o banco obtém com a concessão de um crédito e é uma das componentes da taxa de juro que é aplicada aos clientes que façam um crédito.
E se em 2008 e 2009 era habitual vermos as instituições financeiras a cobrarem “spreads” muito baixos – a níveis perto de zero– a crise mudou esta situação. O aumento do crédito malparado, a escassez de crédito e as metas impostas pela Troika levaram as instituições financeiras a serem muito cautelosas na altura de concederem financiamento, o que se refletiu no aumento dos “spreads” aplicados no crédito à habitação. Hoje, um cliente com um perfil de risco mais elevado está sujeito a um “spread” acima dos 6%.
Para muitas famílias “spreads” tão elevados são um fator impeditivo de acederem ao crédito. Veja-se as contas: se uma família fizesse um crédito à habitação no valor de 100 mil euros, a pagar em 30 anos, indexado à Euribor a seis meses e com um “spread” de 1,5% (praticamente impossível de obter atualmente) esta família pagaria uma prestação de 360 euros. Se em vez deste “spread”, a família estivesse sujeita a um “spread” de 5%, significaria que a prestação iria aumentar quase 200 euros.
Apesar disso, para quem está agora a pensar em fazer um crédito à habitação existem algumas formas de fintar os “spreads” elevados que estão a ser praticados. Aqui ficam três dicas:

1. Ser um cliente com um baixo nível de risco:

O banco define o valor do “spread” a aplicar em função do perfil de risco dos clientes. Um cliente com um perfil de risco elevado estará sujeito a um “spread” mais alto. Mas os bancos são sensíveis aos clientes com um “score” de risco baixo. Ou seja, as pessoas que não tenham um histórico de incumprimento, apresentem uma taxa de esforço baixa, tenham uma situação profissional estável e disponham de um montante generoso para dar de “entrada” ao crédito têm mais possibilidades de serem brindados com um “spread” mais simpático face à média praticada no mercado.

2. Optar por comprar uma casa do banco:

Como o agudizar da crise têm sido muitas as famílias que, na impossibilidade de continuarem a conseguir pagar a prestação da casa, optam por entregar o imóvel ao banco. Neste momento, existem milhares de casas a pesar nos balanços dos bancos. Uma situação que não é favorável ao setor financeiro. Assim, e por forma a escoar este “stock” de casas, as instituições financeiras oferecem condições de financiamento mais favoráveis aos clientes que optem por comprar estas casas. Entre essas vantagens está a possibilidade do banco financiar a compra do imóvel a 100% e a bonificação do “spread”.

3. Estar atento às campanhas:

Captar novos clientes e criar laços mais fortes com os clientes que têm em carteira é o grande objetivo das instituições bancárias. E neste momento, os bancos portugueses estão a criar campanhas em que oferecem mais vantagens aos clientes que tenham um maior envolvimento com o banco (ex: ter conta ordenado, ter cartão de débito e de crédito, ser aderente ao serviço de ‘homebanking’, etc.). Em contrapartida por este envolvimento, o banco atribui aos clientes algumas vantagens como: a isenção de comissão de gestão de conta, a atribuição de uma bonificação de juros nos depósitos e a redução do “spread” no crédito da casa.


fonte: saldopositivo.cgd.pt

Sabe que créditos estão em seu nome?

Com créditos habitação, créditos pessoais, cartões de crédito e outros créditos que por aí andam, saberá ao certo que créditos estão em seu nome?
Mesmo que pense que a resposta à pergunta anterior é “Sim”, deve consultar o mapa de responsabilidades de crédito, disponibilizado pelo Banco de Portugal de forma gratuita. Com os dados de acesso ao portal das finanças (NIF e respectiva password), obtém imediatamente um PDF com informação dos seus créditos, quer realizados quer potenciais (e.g., plafonds de cartões de crédito). É uma informação que interessa sempre saber.
Se é empresário, a informação acima mencionada também está disponível gratuitamente para a sua empresa, bastando introduzir o respectivo NIF e password do portal das finanças.
De elogiar a disponibilização online deste serviço por parte do Banco de Portugal, que permite ao cliente bancário saber de forma exacta os créditos em seu nome.


fonte: Pedro e o Blog

Deco avisa famílias para porem travão na contratação de créditos à habitação

A DECO avisa as famílias para "porem um travão" na contratação de créditos para habitação já que aos 'spreads' elevados praticados pelos bancos irá juntar-se uma subida das Euribor nos próximos anos, podendo tornar incomportáveis as taxas de esforço.

"A única coisa que as pessoas podem fazer nesta fase, se precisam de fazer novos contratos, é avaliar o mercado, comparar coisas iguais, não assinar contratos por impulso, por um travão às quatro rodas à aquisição de novos créditos", disse à agência Lusa Jorge Morgado.

Isto porque, frisa o secretário-geral da DECO, há famílias que estão a fazer contas a uma taxa de juro baixa e um 'spread' (margem de lucro para o banco) elevado, esquecendo-se que as Euribor (média das taxas praticadas pelos bancos no mercado interbancário) também vão "certamente subir dentro de uns anos".

"Tudo pode complicar-se quando os juros subirem. Podemos estar a criar novas situações de apuros para as famílias, pois todas as contas que fizeram quanto à taxa de esforço podem ser erradas num futuro relativamente próximo de três/quatro anos", frisa.

Por isso, aconselha, todos aqueles que se encontram nesta fase com uma taxa de esforço de 35 ou 40% já estão no limite do desejável.

Além disso, prevê que quando as Euribor subirem "a banca vai mais uma vez reagir tarde e tentar manter os 'spreads' elevados".

Jorge Morgado reforça que as Euribor atingiram em 2012 "valores perfeitamente históricos", ao bater mínimos de sempre em todos os prazos, pelo que "quando a situação da vida económica normalizar, elas vão subir e os 'spreads' lá estarão".

Por outro lado, o responsável da DECO lembra que no passado, as pessoas compravam casa porque também sabiam que os imóveis acabavam por valorizar-se, uma situação que, sublinha, hoje já não corresponde à realidade.

"A valorização do seu imóvel já não está a acontecer e dificilmente acontecerá nos próximos anos, além de que as pessoas vão ser sobrecarregadas com impostos. As pessoas têm de saber que vai haver mudanças e têm que contar com isso", disse.

Jorge Morgado reconhece contudo que para quem precisa de casa, seja através da aquisição seja através do arrendamento, as condições "são desfavoráveis".

Para o responsável, o arrendamento "vai ter que evoluir", sendo que a nova legislação "é altamente penalizante" para quem arrenda casa e "está claramente desequilibrada".
"Ainda não vai ser esta lei que vai por as coisas no lugar", afirmou.


fonte: ionline.pt

Prestação da casa atinge valor mais baixo de sempre

Quem revê a prestação da casa em Dezembro vai beneficiar da mensalidade de crédito à habitação mais baixa de sempre.

As famílias que se preparam para rever a prestação da casa em Dezembro vão beneficiar da mensalidade mais baixa de que há registo. Boas notícias em tempos de crise e que são um reflexo do mais longo e acentuado período de queda das taxas Euribor de sempre. Apesar dos actuais níveis destes indexantes não darem espaço a descidas adicionais relevantes - a média da taxa Euribor a três meses segue já nos 0,192% - o mercado está a antecipar que as taxas permaneçam em níveis deprimidos durante o próximo ano.
Para quem faz a revisão da prestação no próximo mês, as descidas irão variar entre os 2% e os 18%, dependendo do indexante utilizado. Nos créditos à habitação indexados à taxa Euribor a três meses, a correcção rondará os sete euros, considerando um exemplo de 100.000 euros de dívida, a 30 anos com um 'spread' de 1%. Neste caso, a prestação da casa cai de 337 euros para 330 euros, ou seja, 2%. Uma queda bastante menor face aquela que os restantes indexantes irão beneficiar uma vez que para estas famílias esta será a sexta revisão consecutiva em baixa do valor da prestação. Ou seja, estas prestações estão em queda desde Agosto de 2011. Já para quem optou por indexar o crédito à habitação à taxa Euribor a seis meses, a correcção de Dezembro rondará os 8%. Considerando o mesmo exemplo, estas famílias verão a prestação da casa baixar de 368 euros para 338 euros. A maior queda no valor da prestação está reservada para os créditos indexados à taxa Euribor a 12 meses. A partir de Dezembro, estas famílias passarão a pagar menos 75 euros todos os meses ao banco. Para o mesmo exemplo de 100.000 euros, a 30 anos, com ‘spread' de 1%, a prestação da casa baixa de 424 euros para 349 euros, ou seja, menos 17,7%.
Dados os actuais níveis das taxas Euribor é fácil concluir que não existe muito espaço para novas descidas, principalmente nos prazos mais curtos. No entanto, as boas notícias são que o mercado também não antecipa subidas expressivas pelo menos até Dezembro de 2013. Por exemplo, considerando os contratos de futuros sobre a taxa Euribor a três meses, o mercado perspectiva uma descida desta taxa até aos 0,18%, a atingir em Março. A partir daqui este indexante deverá recomeçar a subir mas apenas até aos 0,25% em Dezembro. Ou seja, as famílias portuguesas deverão poder contar com prestações baixas durante o próximo ano.

Revisão da prestação da casa em Dezembro

Taxa Euribor a três meses
Para as famílias que se preparam para fazer a revisão da prestação em Dezembro e têm o seu crédito à habitação indexado à taxa Euribor a três meses, esta será a sexta revisão consecutiva em baixa. Por já usufruirem da correcção do indexante há mais tempo, desde Agosto de 2011, a queda na prestação em Dezembro será menor. Para um exemplo de 100.000 euros de dívida, a 30 anos, com 1% de ‘spread', a prestação da casa vai cair de 337 euros para 330 euros. Ou seja, uma poupança mensal de sete euros.
Taxa Euribor a seis meses
Já as famílias portuguesas que optaram por indexar o seu crédito à habitação à taxa Euribor a seis meses, irão beneficiar de uma queda na ordem dos 8% no valor da prestação. Considerando um exemplo de crédito de 100.000 euros, a 30 anos, com ‘spread' de 1%, a prestação cai de 368 euros para 338 euros. Ou seja, uma poupança de 30 euros mensalmente a vigorar nos próximos seis meses. Para estas famílias esta é a segunda correcção consecutiva, depois de terem mantido o valor inalterado na revisão anterior.
Taxa Euribor a 12 meses
Em Portugal são raras as famílias que optaram por indexar o seu crédito à habitação à taxa Euribor a 12 meses. Trata-se de um indexante que tende a beneficiar as famílias em períodos de subidas das taxas mas que é penalizador em momentos como o actual, de correcção dos indexantes. As famílias que revêem a prestação em Dezembro só agora vão beneficiar de um período de correcção que dura há mais de um ano. Para o mesmo exemplo já apresentado, a prestação cai de 424 euros para 349 euros, ou seja, 17,7%.

Quem não consegue pagar a casa já pode renegociar condições mais favoráveis

Agregados familiares têm de cumprir vários requisitos para aceder a este regime. Saiba o que muda e quem pode aceder.

A partir de segunda-feira, as famílias com crédito à habitação em incumprimento podem começar a renegociar o empréstimo com o banco em condições mais favoráveis. "Um regime extraordinário de protecção de devedores em situação económica muito difícil", refere o diploma.

O documento que prevê as mudanças foi promulgado, na semana passada, pelo Presidente da República e publicado esta sexta-feira em "Diário da Republica". O texto refere que as novas regras entram em vigor no "dia seguinte ao da sua publicação", ou seja, este sábado. Como os bancos estão fechados ao fim-de-semana, as famílias em situação de incumprimento podem renegociar o empréstimo a partir de segunda-feira. Este regime extraordinário vigora até finais de 2015.

Para aceder a este regime, os agregados familiares têm de cumprir vários requisitos, que são os seguintes:

- pelo menos que um dos titulares do crédito está desempregado, estando inscrito no centro de emprego há três ou mais meses, ou teve perdas iguais ou superiores a 35% do rendimento bruto anual;

- a taxa de esforço da família (peso do crédito à habitação no orçamento mensal) aumentou para valor igual ou superior a 45% (com dependentes) ou 50% (sem dependentes);

- se o devedor for um solteiro e sem dependentes, não pode auferir mais de 582 euros em cada um dos 12 meses em que a prestação deve ser paga, ou seja, 6.984 euros por ano. Caso o devedor faça parte de um casal sem filhos, os dois membros podem auferir, em conjunto, um máximo de 823 euros por mês (9.876 por ano). Se o casal tiver filhos, a cada filho menor acresce 242 euros por mês ao tecto de rendimentos. Assim, um agregado com um filho menor pode auferir no máximo 1.065 euros por mês (12.780 euros/ano), com dois 1.307 euros (15.684 euros/ano) e assim sucessivamente.

- o património imobiliário do agregado deve ser apenas constituído pela habitação própria e permanente ou por garagem e imóveis não edificáveis até 20 mil euros;

- o valor do imóvel em causa não pode ser superior a 90 mil, 105 mil ou 120 mil euros, consoante a localização e os valores estabelecidos no código do imposto municipal sobre os imóveis.

Novas medidas de protecção
As novas regras pressupõem novas medidas de protecção. Passa a ser proibido aumentar o "spread" (margem de lucro do banco) do empréstimo à habitação em caso de arrendamento da casa devido a mudança de local de trabalho de pelo menos 50 quilómetros, desemprego e renegociação contratual em caso de divórcio, separação ou morte de um dos cônjuges.

Os bancos só podem cessar o contrato de concessão de crédito à habitação se houver, pelo menos, três prestações não pagas. Em caso de incumprimento, o cliente passa a ter direito à aplicação de medidas de protecção, que são as seguintes:

- um plano reestruturação, onde o devedor pode aproveitar um período de carência de 12 a 48 meses ou do estabelecimento de um valor residual do plano de amortizações até 30%; alargamento do prazo de amortização do empréstimo até 50 anos, redução do "spread" até ao mínimo de 0,25% durante o período de carência ou um empréstimo adicional autónomo para suportar temporariamente o crédito à habitação;

- novas medidas complementares: falhando a reestruturação, podem ser adoptadas outras medidas, como, por exemplo, a carência total até 12 meses ou a redução parcial do capital a amortizar;

- quanto às medidas substitutivas, que pretendem evitar a execução da hipoteca, o cliente pode ter acesso à dação em cumprimento (entrega da casa) se a soma do valor actual da avaliação e do capital já amortizado for igual ou superior ao montante do empréstimo.


fonte: rr.sapo.pt

Crédito: ser fiador é uma dor de cabeça

Os bancos exigem, cada vez mais, garantias adicionais na hora de concederem empréstimos. Uma das exigências frequentes é a de um fiador, alguém que substitua o seu cliente em caso de não pagamento da prestação devida pelo empréstimo. Ser fiador pode ser uma verdadeira dor de cabeça: são praticamente só obrigações e poucos (ou nenhuns) direitos.

Quando uma pessoa contrai um crédito, este tem duas componentes distintas: a componente da responsabilidade pela dívida e a componente da posse do ativo (por exemplo, no crédito à habitação, uma casa). Em caso de incumprimento da prestação, o detentor do ativo (casa) continua a ser o comprador, mas o detentor da obrigatoriedade do pagamento da prestação passa a ser o fiador. Ou seja, não tem direito ao imóvel, mas fica obrigado a pagar.

Segundo os dados do Banco de Portugal, em Dezembro de 2010, havia mais de 1,4 milhões de fiadores em Portugal, para um total de mais de 4,6 milhões de indivíduos que contraíram um crédito (dos quais 14,5% não cumprem os pagamentos).

Direitos e deveres do fiador

Existe um elevado desconhecimento relativamente aos direitos e obrigações do fiador, que estão em claro desequilíbrio. Do lado dos deveres, saiba que o fiador entrega o seu património para garantir a dívida de outra pessoa e é obrigado a responder junto do credor, em caso de incumprimento do devedor. Em suma, o fiador tem a obrigação de pagar caso o devedor deixe de pagar. Mas só é responsável após o património do devedor ser usado.

Já ao nível dos direitos, por exemplo, num crédito à habitação com hipoteca do imóvel comprado, o fiador pode recusar o pagamento enquanto o bem não for executado pelo credor. Este caso acontece quando o devedor não paga a sua prestação. Assim o fiador pode exigir que, primeiro, o imóvel hipotecado, seja vendido para liquidar a dívida. Mas atenção: com a desvalorização das casas, a venda não deverá ser suficiente para liquidar toda a dívida.

Se o fiador pagar, fica com o direito do credor sobre o devedor, ou seja, pode exigir o cumprimento da obrigação por parte do devedor, ou seja, o devedor passa a dever o dinheiro ao fiador e não ao credor. O fiador terá o direito de pedir ao devedor o valor que usou para pagar a sua dívida. Mas se o devedor teve dificuldades junto do credor é também complicado o fiador reaver o seu dinheiro.

Quer deixar de ser fiador?

Uma vez aceite ser fiador de alguém, é possível deixar de o ser? Muito dificilmente.

Muitas pessoas optaram por ser fiadores sem estarem devidamente informadas, alegando que na base da decisão estiveram responsabilidades familiares ou laços de amizade. Com a recessão económica e o aumento do desemprego, alguns fiadores foram arrastados para uma situação de grande dificuldade económica, em algumas situações com perda da própria habitação, uma vez que foram chamados a pagar as dívidas contraídas pelos devedores.

E o pior é que quem é fiador só poderá deixar de o ser quando a dívida se extinguir junto do credor. A única alternativa é levar a cabo uma negociação entre o fiador, o devedor e o credor, sendo acordada a saída do fiador. Mas é um acordo extremamente difícil de alcançar.

Deco: Famílias excluídas pela nova lei do crédito à habitação devem negociar com os bancos

 Natália Nunes afirmou hoje que as 60% de famílias que a Deco estima que fiquem de fora do diploma devem ainda assim expor a sua situação 

A Deco sublinhou hoje que a nova lei do crédito à habitação - que permite às famílias em dificuldades a renegociação dos empréstimos com os bancos e entra hoje em vigor - exclui 60% das famílias que peçam ajuda mas que estas deverão, mesmo assim, apresentar a sua situação.

Em declarações à TSF, Natália Nunes, da Deco, afirmou que a lei "estabelece muitos requisitos que fazem com que as famílias em dificuldade, confrontadas com cortes salariais ou mesmo em situações de desemprego, não possam beneficiar destas medidas agora aprovadas", criticando o facto de esta se aplicarem apenas ao crédito à habitação, "quando nós sabemos que as famílias não têm só crédito à habitação, têm vários créditos".

Natália Nunes lembrou ainda que "tendo por base o requisito relativo ao rendimento que as famílias têm de ter, mais de 60% das situações estão excluídas".

"Desde logo se vê que o diploma é demasiado restritivo e, em bom rigor, não vai beneficiar as famílias que verdadeiramente necessitam", considerou.

A responsável da Deco aconselha, no entanto, as famílias em incumprimento que não possam renegociar o crédito a apresentarem ainda assim a sua situação ao banco, "para tentarem ver conjuntamente - consumidor, família, entidade credora - a possibilidade de encontrar uma solução, que poderá passar por renegociar o crédito ou até em última instância pela renegociação da entrega da casa, que é algo que a banca hoje pratica e que está tambem previsto neste diploma".

A nova lei do crédito à habitação entra hoje em vigor e permite que famílias em dificuldades possam renegociar o crédito com os bancos para poderem pagar os empréstimos das casas.

In: www.dinheirovivo.pt

Novas regras do crédito à habitação: Saiba como renegociar o seu contrato

Diplomas criam regime extraordinário para pessoas em dificuldades. Bancos vão ser obrigados a renegociar créditos




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   As alterações ao crédito à habitação vão entrar em breve em vigor. O i sabe que o Presidente da República já promulgou os vários diplomas e que a sua publicação em Diário da República deverá acontecer em breve. A legislação foi aprovada no parlamento a 21 de Setembro e entra em vigor no dia a seguir à sua publicação.
Com a entrada em vigor das alterações à lei, vai passar a existir um regime extraordinário para as famílias em dificuldades, que só estará disponível até 2015. De acordo com a lei, só em casos muito especiais se pode aceder a este mecanismo: pelo menos um dos mutuários tem de estar desempregado ou ter tido uma perda igual ou superior a 35% do rendimento anual bruto; a taxa de esforço do agregado com o crédito ter aumentado para valor igual ou superior a 45% (com dependentes) ou 50% (sem dependentes). Existem também limitações aos rendimentos brutos mensais do agregado e ao valor patrimonial do imóvel (ver caixas).
Este regime permite a reestruturação do crédito, que pode passar por vários moldes: concessão de um período de carência das prestações, prorrogação do prazo de amortização do crédito, redução do spread ou até um segundo empréstimo. Se ainda assim as famílias continuarem em dificuldades com o pagamento das prestações, é possível recorrer a outras soluções, como a carência total até 12 meses a ou a redução parcial do capital a amortizar.
Se todas estas medidas falharem, então a última das soluções será a entrega da casa ao banco. Os bancos vão ser obrigados a aceitar a devolução das casas (dação) como pagamento das dívidas. Contudo, a entrega da habitação não vai saldar a dívida total do empréstimo, por exemplo nos casos em que o valor actual da habitação não chegue para cobrir a dívida.
Os clientes vão passar a ter estes direitos assim que a lei entrar em vigor, ou seja, vão poder dirigir-se aos bancos para pedir as mudanças, mas os bancos vão ter neste período inicial 60 dias para responder a esses pedidos. O período de espera foi inscrito na lei para que as entidades bancárias possam criar as condições de resposta.

geral Além das medidas extraordinárias para quem tem dificuldades, os partidos fizeram alterações ao próprio modo como são feitos os contratos. A partir do momento em que a lei entrar em vigor, por exemplo, os bancos não vão poder alterar o spread dos empréstimos por mudança do local de trabalho (mais de 50 km) ou por desemprego de um dos titulares do crédito. Em caso de divórcio ou morte de um dos cônjuges, o spread também vai permanecer na mesma.
A nova legislação vai ainda permitir que os clientes peçam o reembolso de planos de poupança, sem penalizações, para pagamento das prestações. No caso de as casas acabarem por ser penhoradas e ir a leilão o valor--base da licitação passa a ser de 85% (antes era de 70%).


Fonte: jornal i

Arrendar Casa Hipotecada Não Evita Penhora!

Se está em risco de perder a casa devido a dificuldades no pagamento do empréstimo, não recorra à solução que circula por e-mail e nas redes sociais. Mesmo para a arrendar a um familiar, precisa da autorização do banco.

A mensagem aconselha uma via "completamente legar para evitar que o banco fique com o imóvel: arrendá-lo a um familiar por um preço simbólico de 1 ou 5 euros mensais a 100 anos e registar o contrato na Conservatória de Registo Predial. Desta forma, diz o mail, o banco pode ficar com o imóvel, mas não pode desalojar o inquilino.

Arrendar a casa é uma possibilidade para evitar a sua penhora no caso de famílias em risco de incumprimento e que não conseguem vendê-la rapidamente. Mas o proprietário só pode fazê-lo se o banco autorizar; e o spread aumentará de imediato. Se aceitar, o banco assume responsabilidades sobre o contrato de arrendamento do inquilino. Já se o proprietário tem motivos para terminar o crédito e pode obrigar o cliente a pagar a totalidade do empréstimo ou, em caso de recusa, executar a hipoteca.


In dinheiro&direitos Julho/Agosto 2012 Deco/Proteste

DECO exige limite na taxa do crédito à habitação

Os juros dos novos contratos de crédito à habitação estão a atingir valores incomportáveis, com spreads (margem financeira do banco) que podem chegar aos 7 por cento. A DECO desaconselha a contratação nestas condições e exige a intervenção do Governo. 

 

O crédito à habitação barato, com spreads abaixo de 1% e financiamentos pelo valor total do imóvel, é uma recordação recente, mas muito distante da realidade atual. Com a chegada da crise financeira em 2008 e o agudizar da situação nos anos seguintes, os bancos deixaram de financiar a compra de casa ou agravaram significativamente as condições dos novos contratos.

Financiamentos entre 50% e 80%, spreads médios na casa dos 5% (podendo chegar aos 7%) e comissões que ultrapassam em muito os valores cobrados há 4 anos são as condições propostas pela maioria dos 15 bancos que a DINHEIRO & DIREITOS contactou de forma anónima.

Esta situação impede o acesso a um bem essencial como a habitação, sobretudo com o mercado de arrendamento ainda a sofrer mutações, e pode contribuir para novos casos de sobre-endividamento: no dia em que a Euribor, hoje em mínimos históricos, voltar a subir, as taxas de juro vão disparar e mais famílias terão dificuldade em pagar os seus empréstimos, alerta a DECO.

A associação defende, por isso, uma taxa de usura no crédito à habitação, que sirva de teto aos juros cobrados por quem concede financiamento. O modelo a implementar, da responsabilidade do Governo ou da Assembleia da República, deve evitar a metodologia adotada desde 2009 para o crédito ao consumo, cujos resultados têm sido o oposto do desejado: em vez de reduzir as taxas de juro, contribuiu para o seu agravamento.

 “A taxa de usura num produto tão importante como o crédito à habitação não pode ser determinada apenas pelos interesses dos bancos nacionais ou distorções pontuais da economia”, realça a DECO. Indexar o limite à taxa de refinanciamento do Banco Central Europeu (REFI) pode ser a solução. Como a Euribor, presente na maioria dos contratos, acompanha a REFI (que reflete a conjuntura da zona euro), esta taxa de usura não seria desvirtuada pelo comportamento do mercado português. A DECO já dirigiu uma proposta neste sentido aos grupos parlamentares e ao Ministério das Finanças.

in deco.proteste.pt
29.06.2012

Vender e comprar casa: o que ter em conta?

Em ambos os lados da barricada há contratempos. "O Seu Dinheiro" aponta-lhe alguns espinhos que poderá encontrar nesta matéria.

Se pretende vender o seu imóvel antes de o colocar disponível no mercado faça bem o trabalho de casa. Verifique quanto estão a pedir por um imóvel idêntico na zona. Já sabe que o que mais valoriza uma casa é a sua localização, tipologia, exposição solar e claro o estado de conservação. A cereja no topo do bolo é o preço. Não se esqueça que com a crise há várias casas no mercado a valores apetecíveis, caso das retomas dos bancos devido ao incumprimento de muitas famílias no pagamento dos empréstimos bancários.

Sabia que a banca está a dar até cerca de 30% de desconto para vender as casas que tem em carteira? Mais: financiam os imóveis a 100% e oferecem spreads altamente competitivos, daqueles que já não se praticam, afinal agora os valores podem chegar aos 3,15% - isto dados de janeiro. A cereja no topo do bolo é que algumas instituições financeiras vão mesmo mais longe facilitando a compra isentando as despesas de avaliação e de dossiê. Para conhecer as oportunidades basta aceder aos sites dos bancos e depressa encontra as casas disponíveis. Há ainda leilões realizados por várias entidades, uma delas é a casa Sapo ou então agências imobiliárias já especializadas em retomas. Neste momento esta é a melhor forma para quem deseja comprar casa.

Por outro lado, está a acontecer um dado curioso: o valor das casas segundo as avaliações dos bancos é cada vez menor. De acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE) a descida já vai nos 7,4%. Em Fevereiro de acordo com esta fonte o valor médio da avaliação bancária por metro quadrado situou-se nos 1.055 euros. A região que mais caiu foi Lisboa, descendo 134 euros por metro quadrado e os apartamentos foram os mais penalizados. Para ter uma ordem de grandeza a área Metropolitana de Lisboa registou um valor médio de avaliação de 1264 euros/m2 e a do Porto 990 euros/m2. Portanto, já sabe se quer mesmo vender a sua casa, estipule o preço justo. Ajuda tentar saber por quanto foram vendidas casas semelhantes à sua nessa zona.

Colocar a sua casa à venda em várias imobiliárias não é um bom sinal para os compradores pois parece que está desesperado. Escolha uma ou duas. Ter uma imobiliária como parceiro nesta decisão terá de partilhar parte do lucro. As comissões podem ir de 3% a 5%, contudo pode conseguir vender a sua casa mais cedo. O tempo de venda varia mas de acordo com o mercado atual pode demorar cerca de seis meses. Outra dica importante: não se ponha a pintar a casa para a vender pois quem compra pensará que a casa tem humidade ou outros tipos de problemas que você tentou esconder. É melhor deixar como está. Não se esqueça que a primeira impressão é a que fica. É preferível ter tudo limpinho, cheiroso e arrumadinho. Há estudos que indicam que as casas preparadas para vender – tendo cuidados como escolher a hora da visita para quando o sol está a bater nas janelas, por exemplo aumentam as probabilidades do sucesso da venda em duas vezes.

Outro dado a ter em conta são as mais-valias resultantes da venda do seu imóvel. Ao vender uma casa tem de ter algum cuidado na declaração das mais-valias ao fisco, ou seja o lucro que obtiver. Não se esqueça que na venda de um imóvel depois tem de colocar este item no IRS. Caso vá comprar outra casa com esse dinheiro, então faça bem as contas e estude o o regime de reinvestimento para não perder dinheiro.

Agora mudou-se para o outro lado da barricada e quer comprar uma nova casa. Não o faça antes de vender a antiga. Não se esqueça que os bancos só estão a emprestar até cerca de 80% do valor do imóvel e depois terá de pedir um empréstimo mais elevado e os spreads estão caros. Se antigamente para um empréstimo de 100 mil euros ficava a pagar uma média de 464 euros, agora estes montantes disparam para os 600 euros.

Analise ainda as comissões que terá de pagar. Há mais contas a fazer além do spread. Associado ao crédito habitação há uma série de comissões (abertura de processo, avaliação e processamento mensal), depois existem os seguros de vida e multiriscos que encarecem a fatura final do crédito. Sabia que estes valores todos somados pesam mais de ¼ do valor da fatura a pagar? A Deco fez contas e os resultados são: uma família que em novembro do ano passado tivesse contraído um crédito a habitação com um empréstimo de cem mil euros com uma taxa de juro nominal de 2,84% e com uma TAEG de 3,915 a pagar em 30 anos, no final do empréstimo a família pagaria 70 mil euros em juros e encargos e 21 mil em custos adicionais como seguros e comissões. Já agora para ter uma decisão correta peça sempre comparações aos bancos e olhe para a TAE – Taxa Anual Efetiva, esta é que lhe dá o valor certo do que efetivamente lhe vai sair do bolso. Se um banco tiver um spread mais baixo mas apresentar uma TAE mais elevada é porque lhe está a cobrar mais nos outros items, ai tem de fazer contas e ver se compensa.

Quais são os principais custos adicionais

 no crédito habitação?

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Comissão de dossier: É a comissão cobrada pelas instituições financeiras pela abertura de processo do crédito à habitação. Analisando os preçários dos cinco maiores bancos nacionais é possível ver que este valor base oscila entre os 194 euros no Santander Totta e os 250euros no BES.



Custos de avaliação: São os encargos que os bancos cobram para fazer a avaliação da sua casa. Analisando os encargos pedidos nos cinco maiores bancos portugueses, os custos variam entre os 168 euros no BPI e os 220 euros cobrados no BCP.



Custos periódicos de processamento: Além das anteriores duas comissões que são cobradas no início do crédito, alguns bancos cobram periodicamente

Seguro multirriscos: Destina-se a segurar a casa face a um conjunto de riscos que possam ocorrer sobre o imóvel, bem como os prejuízos resultantes da ocorrência de alguns desses riscos. Um estudo da Deco sobre os custos destes seguros permite ver que o prémio anual de uma apólice desta natureza (com cobertura de fenómenos sísmicos) varia entre os 176 euros e os 313 euros, consoante a seguradora. Veja na sua página na net os conselhos da associação para escolher a apólice multirriscos mais adequada.

uma comissão pelo processamento mensal da prestação.



Seguro de vida: Quem fizer um crédito à habitação tem também de fazer um seguro de vida. Esta apólice garante ao banco que, em caso de morte ou invalidez permanente da pessoa cuja vida se segura, o empréstimo será liquidado.

in deco.proteste.pt

Cartões de crédito: juros sobem até aos 36,5% já em abril de 2012

Limite máximo definido pelo Banco de Portugal para o segundo trimestre

O Banco de Portugal fixou o limite máximo das taxas de juro a aplicar aos cartões de crédito, durante o segundo trimestre de 2012: 36,5 por cento. Este valor representa um aumento de um por cento face aos três meses anteriores.

Além dos cartões de crédito, este teto máximo aplica-se a linhas de crédito, contas correntes bancárias e facilidades de descoberto (contrato de crédito que permite movimentar uma conta bancária para além do respetivo saldo, até um limite máximo de utilização).

Já as taxas aplicadas aos créditos pessoais, que o Banco de Portugal fixou em 20,7 por cento, entre janeiro e março, vão descer para 20,5 por cento no próximo trimestre.

Em empréstimos destinados a fins de educação, saúde e energias renováveis e locação financeira de equipamentos, as taxas máximas não podem ultrapassar 7,8 por cento entre abril e junho (acima dos 6,8 por cento definidos para o primeiro trimestre).

No crédito automóvel, as taxas sobem de 8,8 para 9 por cento, no caso da locação financeira ou aluguer de longa duração de carros novos, e de 16,6 para 17 por cento nos usados.

As taxas máximas aplicadas a contratos de crédito aos consumidores baseiam-se nas Taxas Anuais de Encargos Efetivas Globais (TAEG) médias praticadas no mercado pelas instituições de crédito no trimestre anterior, acrescidas de um terço.

Estas taxas são divulgadas trimestralmente pelo Banco de Portugal para diferentes tipos de crédito e aplicam-se aos contratos a celebrar no trimestre seguinte.

A DECO dá alguns conselhos antes de contrair crédito, para prevenir incumprimentos.

in agenciafinanceira.iol.pt

A troika e o crédito à habitação

Os bancos têm vários largos milhões em casas para venda. Isto deve-se ao facto de os principais bancos a operar em Portugal  se verem confrontados com uma  grave crise de falta de liquidez e com um grande incumprimento das famílias no crédito à habitação. Daí, muitas delas “entregarem as casas ao banco” para conseguirem saldar as suas dívidas.

            Como resolve a instituição de crédito este grave “busílis”? Sinal dos tempos, do desemprego e da precariedade laboral, os clientes optam por esta solução, por não terem outra forma de resolver a grave situação de crise que, sendo aparentemente pessoal, está muito generalizada e, por tal motivo, está a adquirir contornos globais.  O banco, por seu lado, tenta vender os imóveis em hasta pública, recorrendo ao leilão, oferecendo financiamento a 100% e spreads mais baixos.
            A prestação média  paga pelos créditos à habitação situou-se em cerca de 275 euros, nos três primeiros trimestres do ano de 2011, sendo que esse valor, atualmente,  neste último trimestre nos últimos contratos celebrados, subiu cerca de 110 euros, isto é, o valor médio das prestações é agora de cerca de 384 euros.


            Devido à crise que afeta o nosso país (e muitos outros países europeus), as contas bancárias, no quarto trimestre de 2011 vão incluir, obrigatoriamente, os novos rácios de crédito malparado, respeitando as regras impostas pela “troika”.
            De facto, comprar casa própria, esse grande sonho perseguido pelos portugueses, está cada vez mais caro. Os juros estão continuamente a subir. Os preços das casas estão a descer. Contudo, este é um presente envenenado, uma vez que quem quiser aproveitar esta oportunidade e não pagar “a pronto”, se arrisca a pagar prestações cada vez mais altas.
            É que os empréstimos recentes são, há um ano, cada vez mais caros, por causa da vertiginosa e imprevisível subida dos juros cobrados. Caso o Banco Central Europeu (BCE) decida cortar as taxas de juro de referência, apenas os contratos mais antigos sairão beneficiados.
            Atendendo à grave crise económica e financeira que assola muitos países do euro, o BCE terá de baixar as taxas de juro de referência, contribuindo para um  maior desafogo dos agregados familiares. Os juros de referência situam-se nos 1,5%,  não sendo de excluir essa hipótese que está a ser considerada pelo  Banco Central Europeu.
Comprar casa é cada vez mais difícil para os portugueses, sobretudo para aqueles que têm que pedir dinheiro emprestado aos bancos. As comissões e os spreads estão demasiado elevadas para o nível de vida do cidadão comum. O memorando de entendimento assinado entre o Governo e a “troika” prevê um maior incentivo ao arrendamento, ao invés da almejada aquisição de habitação própria.


            Por outro lado, o sector imobiliário está, obviamente, também, em crise, tendo como resultado dessa dificuldade, a perda de milhares de postos de trabalho na área. Uma das soluções apontadas e possível caminho a seguir para os portugueses é o arrendamento. A procura de casas para arrendar confirma essa tendência, tendo crescido bastante em Lisboa, onde, mesmo assim, a oferta é insuficiente.
De acordo com dados da Associação dos Profissionais e Empresas imobiliárias de Portugal (APEMIP), nos últimos seis meses a procura de imóveis para arrendar cresceu bastante, chegando aos 24,5% na capital, quando em 2010 esta procura se cifrava aí nos 13,4%. Esta situação também se registou na cidade invicta, o Porto, com 10,7 de procura versus os 5,7% registados em 2010.


Concluindo, comprar casa é um projeto para a vida, porém há que atender à conjuntura atual, nada propícia aos planos a longo prazo. Se, por um lado, adquirir casa própria era um sonho quase inatingível, no passado recente, agora há que ter, também em linha de conta as novas regras de contabilização impostas pela “troika” e decidir em função da resolução do fator crise.

in creditosefinancas.com

Dicas para comparar créditos à habitação

Quer esteja à procura de casa e a pensar nas opções de credito disponíveis ou já se encontre a pagar prestações há alguns anos, há sempre possibilidades de melhorar um pouco as condições de crédito. Por sabermos quão complicado é para alguns portugueses entenderem todas as taxas e valores aplicados pelos bancos, resumimos neste artigo oito pontos importantes a ter em consideração quando escolhe ou compara créditos habitação. As dicas que apresentamos também são válidas caso esteja a pensar negociar com o seu banco ou até mudar de credor.

Dica 1 – Aderir às campanhas promocionais?

                Todos nós conhecemos o velo truque publicitário de referir em letras gordas uma taxa muito mais baixa que o habitual e, em letras pequeninas, dizer numa nota que essa campanha será válida num período pré-determinado de meses.
                Mas, apesar de sabermos como funciona, sentimo-nos tentamos a aderir! É verdade que pode ser um alívio no orçamento nesses primeiros tempos, mas a subida que se segue pode não compensar. Analise bem e verifique se o seu orçamento suportará a fase seguinte e se não existem outras propostas que, em média, fiquem mais económicas.

Dica 2 – Analisar a Taxa Anual Efetiva (TAE)

                Esta é a taxa que reúne as diversas despesasrelativas ao crédito (como o spread, despesas administrativas e outras). É um género de indicador geral de quanto lhe está a custar o seu empréstimo. Além de ser uma boa forma de comparação de diversos empréstimos, é também uma boa “ferramenta” para tentar negociar com o banco. Poderá usar o facto de outras instituições bancárias terem créditos com TAE mais baixa que a sua, por exemplo.

Dica 3 – O que pensa sobre amortizar?

                É verdade que a nossa principal preocupação deverá ser pagar todas as prestações a tempo e horas. Mas, imaginando que conseguem alguma folga no seu orçamento. Porque não amortizar com o objetivo de vir a conseguir prestações um pouco mais baixas. Tem ainda outra opção: aumentar o valor das prestações mensais para reduzir o tempo total para saldar a dívida. Basta que faça uma simulação no banco para ver quanto tempo “poupa”; os juros também deverão baixar. Por isso, este é um ponto importante quando está a comprar diversos créditos: se cobram ou não algo pelas amortizações.

Dica 4 – A gama de serviços/produtos “oferecidos”

                Uma das grandes tendências dos bancos hoje em dia é oferecer produtos aos clientes com vista a que as prestações do seu empréstimo fiquem mais baixas. A questão é: será que vale mesmo a pena?
                Basicamente irá pagar por outros serviços para pagar menos noutro serviço – o empréstimo. Isto é apenas benéfico quando os serviços a que lhe são propostos lhe fazem falta. Por exemplo, sugerem-lhe que adira ao seguro automóvel e realmente precisa de um. Mas também precisa pensar num ponto: existirão no mercado outras opções de seguros mais económicos que ainda compensem o aumento nas prestações? A única forma de saber é fazendo uma análise detalhada.

Dica 5 – A Euribor

                A taxa Euribor é uma indexante que reflete as condições de crédito da zona euro. Poderá escolher a Euribor a 3 meses ou a 6 meses, sendo que a diferença mais significativa é sentir mais as variações no caso da Euribor a 3 meses.
                Outra questão é se deverá optar por uma taxa fixa ou variável. É difícil prever o comportamento destas taxas mas, quando há razões para crer que nos próximos anos haverá subidas, é melhor optar pela taxa fixa. Caso contrário, é sempre agradável sentir as reduções nas prestações mensais.

Dica 6 – Cálculo de juros

                A maioria das pessoas não se preocupa muito com o período de cálculo de juros por achar que pouca diferença faz. Mas a verdade é que o cálculo de juros mensalmente (quando comparado com o cálculo de juros diário) é mais benéfico para o cliente pois é apresentado como uma média.

Dica 7 – Custo dos seguros

                O valor diz seguros normalmente não se encontra discriminado na fatura mensal, estado “diluído” no montante total da prestação. Para ter noção de quanto está a pagar de para poder comprar com ofertas de outras empresas é necessário saber exatamente quanto está a pagar pelo seguro. Para isso, é muito provável que tenha que contactar com o banco ou, simplesmente, perder um pouco de tempo a analisar o contrato.

Dica 8 – Spread

                Apesar de muitas pessoas ainda acharem que o spread é fixo, é um erro pensar isso, pois o spread reflete o lucro que o banco tem. Logo, é possível, com os devidos cuidados negociar o spread do seu empréstimo com o banco. Especialmente se o seu for demasiado alto quando comparado com outras ofertas no mercado.
                E assim analisámos estes 8 importantíssimos pontos que o podem ajudar a comprar melhor diversos créditos habitação para vir a conseguir um “desafogo” no seu orçamento familiar. Use de tato nas negociações e seja coerente. Manter uma boa relação com o banco é o primeiro passo para conseguir prestações baixas.

in creditosefinancas.com

Casa: 5 dicas para baixar a prestação

Saiba como pode baixar a prestação mensal do crédito à habitação

Tem um crédito à habitação, mas já não consegue pagá-lo ou está a chegar ao seu limite financeiro para conseguir honrar o compromisso assumido junto do seu banco? A subida do desemprego e a redução do rendimento disponível das famílias por via do aumento de impostos têm sido os dois grandes problemas para os portugueses a braços com empréstimos para aquisição de habitação.
Em caso de stress financeiro, não desespere. O seu banco tem as soluções para que possa continuar a viver honrando os seus compromissos de crédito e ficando com o seu imóvel de sonho. Veja o exemplo de como se reduz a prestação antes e depois das soluções para o incumprimento contratual, apontados num estudo da Caixa Geral de Depósitos sobre o mercado de imobiliário nacional. O crédito utilizado como exemplo é de montante em dívida de 100 mil euros, tem um spread de 1%, um prazo de 30 anos e está indexado à Euribor a 6 meses.

1. Prazo até 61 anos

Medida Alargamento do prazo do empréstimo até aos 61 anos de maturidade e possibilidade de alargamento também da idade do mutuário até aos 80 anos.
A quem se destina Quem não tenha capacidade de pagar a prestação normal, mas consiga pagar um valor mais reduzido.
Prestação actual 405,60 €
Prestação com alargamento 278,80 €

2. Um ano só a juros

Medida Período de carência de capital até 12 meses. Isto é, só paga juros durante este período e passa para mais tarde o pagamento do capital respectivo em dívida.
A quem se destina Quem esteja numa situação transitória de menor rendimento disponível, quer por situação de desemprego, quer por doença, por exemplo.
Prestação actual 405,60 €
Prestação com carência 225 € (no mês seguinte – vai decrescendo se juros se mantiverem constantes)

3. Diferir até 30% para o fim

Medida É possível diferir para o final do prazo (última prestação) até 30% do capital em dívida. Quando se perspectiva uma subida dos rendimentos do mutuário e em possível ligação com outras medidas, é possível diferir para o final do prazo (última prestação) até 30% do capital em dívida.
A quem se destina Quando se perspectiva uma subida dos rendimentos do mutuário e em possível ligação com outras medidas.
Prestação actual 405,60 €
Prestação com diferimento 283,92 €

4. A data oportuna

Medida Alteração da data de cobrança da prestação para uma data do mês a pedido do cliente.
A quem se destina Quem não conseguir pagar a prestação por não estar ajustada a data de cobrança com a data do mês em que os rendimentos entram na família (vencimentos, pensões, etc) e que permite pagar as prestações.

5. Da prestação para a renda

Medida Alterar o contrato de crédito à habitação própria permanente para um contrato de arrendamento através de um Fundo de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (FIIAH) que recebe a casa e permite ao arrendatário ter a opção de compra. O novo arrendatário deixa de suportar as obrigações fiscais, as despesas de condomínio, os prémios dos seguros obrigatórios, bem como a manutenção do imóvel.
A quem se destina Mutuários a quem a alteração permita uma redução substancial dos encargos com habitação e que têm um perfil mais adequado a um encargo mais reduzido com uma renda.

in saldopositivo.cgd.pt