Oito passos para comprar casa

Se está a pensar em comprar casa, saiba quais os passos a ter em conta antes e depois da compra. 

1. Escolher a habitação

Se já tem a sua casa de sonho debaixo de olho convém que tenha em consideração alguns requisitos antes de se comprometer. Tenha em atenção o local em que se situa, bem como a zona envolvente e se existem transportes por perto, escolas ou hospitais e outras zonas úteis como supermercados ou espaços verdes. Além disso convém prestar especial atenção à qualidade global da construção, isolamento térmico e acústico, disposição da luz solar e aos acabamentos interiores. Não se esqueça que no caso de algo acontecer, o imóvel tem uma garantia de defeitos de construção de cinco anos.

2. Despesas com a casa

Para comprar uma casa é sempre necessário um investimento elevado e por isso deve ponderar bem esta decisão. Além disso, se está a pensar em comprar uma casa usada analise também a necessidade de realização de obras ou melhoramentos. Se vai utilizar um crédito bancário para realizar a compra deve contar com a despesa mensal associada ao crédito e o seu peso no orçamento familiar.
Não se esqueça ainda que irá ter como despesas iniciais o pagamento do sinal, o pagamento da avaliação do imóvel e outras despesas associadas ao empréstimo bancário se for necessário, o pagamento de emolumentos notariais para celebração da escritura, o pagamento das taxas de registo na conservatória do registo predial, os encargos com impostos, tais como o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), o Imposto do Selo calculado sobre o preço da casa e o Imposto do Selo calculado sobre o dinheiro emprestado pelo banco. Depois da escritura, não se esqueça das despesas periódicas como os prémios do seguro, as despesas com o condomínio, os impostos e taxas como o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

3. Cuidados legais a ter ao comprar casa

Antes de iniciar o processo de compra de casa, convém tomar algumas medidas que podem ajudá-lo a desenvolver uma compra mais segura e que não lhe dê surpresas. De acordo com o Guia de Compra e Venda da APEMIP, é imperativo que se desloque até à Conservatória do Registo Predial da zona do imóvel e que verifique se o vendedor é o verdadeiro proprietário da habitação e se esta está registada em seu nome, se não existem hipotecas ou penhoras e se o imóvel não está em poder de usufruto de outra pessoa. Nas Finanças terá que verificar se o imóvel está livre de herdeiros com direito de preferência e de inquilinos e se o IMI está em dia ou se a habitação está isenta deste imposto. Na Câmara Municipal é importante que o imóvel seja certificado da emissão das Licenças de Construção e de Habitação. Deverá também ser possível consultar a Ficha Técnica da Habitação onde constam as principais características técnicas e funcionais do prédio para fim habitacional e reportadas no momento de conclusão das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração. É o proprietário do imóvel que tem a obrigação de conservar a Ficha Técnica da Habitação. Não se esqueça ainda que desde dezembro de 2013 passou a ser obrigatório o Certificado Energético, onde constam informações sobre a qualidade térmica dos edifícios e por isso, deverá também ter acesso a esta informação.

4. O que deve constar no Contrato-Promessa de Compra e Venda?

O contrato-promessa não é obrigatório, mas pode ser importante para quem quer garantir a celebração do contrato definitivo apesar de ainda não existirem as condições para a sua realização. Segundo Guia de Compra e Venda de casa da APEMIP, neste contrato deve constar: a identificação das partes contratantes com indicação do nome completo, estado civil, morada e identificação civil e fiscal; a identificação do imóvel (física, fiscal, registal e licença de utilização); o prazo para a realização do contrato definitivo; caso exista, o montante do sinal dado em adiantamento parcial do preço a pagar bem como os montantes de reforço ao sinal; a data de entrega do bem ao comprador e a referência à execução específica, dando a possibilidade às partes de obter sentença judicial que produza os efeitos da declaração negocial em falta.

5. O que deve constar no Contrato de Compra e Venda?

Para realizar o contrato que o torna proprietário do imóvel dos seus sonhos, vulgarmente conhecido como escritura, é necessário que esteja presente no documento a identificação civil e fiscal das partes, a identificação registal e matricial do imóvel, a licença de utilização, a Ficha Técnica da Habitação quando necessária, o Certificado Energético, os comprovativos do pagamento dos direitos legais de preferência e a guia comprovativa do pagamento do IMT. Saiba ainda que se necessitar de crédito à habitação terá que ter lugar no mesmo dia da assinatura do contrato de compra e venda outro contrato – o contrato de mútuo com hipoteca. De acordo com a informação presente no Guia da Habitação da Caixa Geral de Depósitos, este contrato é assinado entre o comprador e o banco e nele está estipulado a dívida contraída bem como o seu valor, a taxa de juro, prazos de pagamentos, entre outros. Só após a assinatura deste contrato é que a instituição bancária irá libertar o montante autorizado de forma a pagar ao vendedor a parcela do valor da transação em falta.

6. Conheça o condomínio

Se a habitação estiver sujeita ao regime de propriedade horizontal, isto é, um apartamento incluído no condomínio, deve pedir ao vendedor uma cópia do regulamento do condomínio e das atas das assembleias de condomínio dos últimos anos. Isto porque, neste documentos estão presentes informações importantes sobre a casa que quer comprar, como as despesas aprovadas para obras ainda não realizadas, o valor do fundo de comum de reserva e da conta-poupança do condomínio e quais os condóminos com quotas em atraso que podem vir a ser sua responsabilidade se adquirir a casa, segundo a informação no portal Todos Contam.

7. Seguro obrigatório

A compra de uma habitação implica sempre a contratação obrigatória de um seguro que cobre o risco de incêndio da casa e de partes comuns (telhado, escadas, elevadores, garagem e outros). Se preferir pode sempre optar por um seguro multiriscos, apesar de este não ser obrigatório. Este seguro tem uma maior abrangência e pode incluir riscos de danos causados por sismos, inundações, tempestades, roubos ou furtos. Se recorrer a um crédito à habitação, normalmente é exigido pela instituição bancária que sejam contratados alguns seguros. Entre eles, encontra-se o seguro de vida do devedor em que o beneficiário é o banco. Além disso, como o imóvel é habitualmente utilizado como garantia do empréstimo a instituição bancária exige também um seguro multirriscos para proteger a habitação de possíveis danos.

8. Onde se pode dirigir?

Para a realização de atos e para a prática das formalidades necessárias para a conclusão da compra da habitação pode dirigir-se a vários balcões que existem no nosso país. No Balcão Único Cartórios Notariais, no Balcão Único Advogados, no Balcão Único Câmaras de Comércio e Indústria e no Balcão Único Solicitadores pode proceder à realização do ato por documento particular autenticado, seguido de envio obrigatório para registo nas conservatórias. No Balcão Único Casa Pronta, que inclui a concentração num balcão de atendimento único das conservatórias do registo predial e das suas extensões, pode celebrar o contrato de alienação ou oneração do imóvel perante um oficial público, pagar os impostos devidos tal como o IMT, realizar imediatamente todos os registos, solicitar a alteração da morada fiscal e entregar o pedido de isenção do IMI.



in saldopositivo.cgd.pt

Crédito à habitação. Truques para baixar a prestação

Amortizar
•  Se tem algumas poupanças disponíveis, pode utilizar parte dessa verba para amortizar o financiamento.
•  Os bancos cobram uma comissão por esta operação: 0,5% sobre o capital pago num crédito de taxa variável e 2% se o financiamento for a taxa fixa.
•  Regras: é necessário avisar sete dias úteis antes do pagamento da próxima prestação, no caso das amortizações parciais. No caso de a amortização ser total, terá de avisar a instituição financeira dez dias úteis antes de a concretizar.

Renegociar spread
•  Neste momento é mais difícil, devido às dificuldades de financiamento dos bancos. Mas uma redução do spread pode significar uma poupança substancial ao fim do mês.

Alargar prazo
•  É a forma mais fácil de reduzir os encargos mensais com o empréstimo, mas está dependente da idade do cliente.
• Conte sempre com o pagamento de mais juros.

Pedir período de carência
•  Nesse período pagará apenas os juros relativos ao capital em dívida. Para uma família com um crédito no valor de 100 mil euros a pagar em 20 anos, com uma TAN de 2,247% e que tenha hoje uma prestação de 517 euros, se optar por pedir a carência de capital durante cinco anos, a prestação baixará para os 187,25 euros. Mas terminado esse prazo, a prestação agravar-se-á para os 654,95 euros.

Consolidar créditos
•  Permite reduzir o valor a pagar todos os meses, mas alguns especialistas dizem que este não deve ser o primeiro passo a dar e só deve ser visto como último recurso.


fonte: ionline.pt

Comprar ou Arrendar Casa: as duas faces de cada uma das soluções!

As duas opções oferecem vantagens diferentes consoante as suas condições actuais e as suas perspectivas de futuro em termos de habitação.

1. 'Spreads' a aliviar: Mesmo num contexto de juros baixos, o crédito para comprar casa acarreta custos elevados face ao nível de ‘spreads' praticados pelos bancos (a partir de 2,5%). A boa notícia é que os bancos começam a aliviar o preço que cobram na altura de conceder crédito à habitação. Mas é conveniente verificar se tem margem financeira para absorver o impacto de uma subida das taxas de juro tendo em conta que estas estão actualmente em níveis historicamente baixos. Ao adiar um pouco a decisão de compra pode também conseguir tirar melhor partido da recente tendência de descida dos ‘spreads'.
2. Rendas a baixar: Do ponto de vista do arrendamento, também existem sinais positivos. Apesar das rendas estarem ainda em níveis elevados, vêm a apresentar uma tendência de queda nos últimos anos. A expectativa é que a nova lei do arrendamento também ajude a dinamizar esse mercado, tornando os preços mais atraentes. Nos últimos quatro anos, em várias zonas de Lisboa e Porto as rendas já baixaram, em média, em torno de 20%.
3. Disponibilidade financeira: Se ponderar a compra de casa, e para tal necessite de recorrer ao crédito, tenha em atenção que o mais provável é ter de fazer uma entrega inicial de entre 20% e 30% do valor do imóvel. Além disso, irá ter, logo "à cabeça", alguns encargos como comissões bancárias ou impostos. Avalie se dispõe de condições financeiras para assumir este tipo de gastos. Caso contrário, o arrendamento será a melhor via, pelo menos enquanto não constituir um "pé-de-meia".

4. Cada caso é um caso: Quem tenha total disponibilidade para comprar casa a pronto pagamento, à partida, tem aqui a opção financeira mais vantajosa. Mesmo com recurso a crédito, no final há sempre a mais-valia da posse do imóvel, o que já não acontece com o arrendamento. Mas há situações em que esta realidade pode mudar. O arrendamento será mais vantajoso, por exemplo, para pessoas que mudem de área de residência com frequência, tenham situações laborais instáveis ou simplesmente não queiram preocupar-se com questões "burocráticas", como pagamento de impostos, participação em reuniões de condomínio ou com obras. O arrendamento também poderá ser vantajoso para quem prevê alargar a família no futuro, mas ainda não quer assumir um compromisso financeiro dessa dimensão.


in economico.sapo.pt

Poupanças: Deve deixar o dinheiro no banco ou não?

Neste momento é seguro manter as poupanças no banco?

O impacto do resgate ao Chipre implicou o recurso ao dinheiro dos depositantes e os portugueses questionam-se sobre se isso poderá acontecer por cá. As probabilidades são reduzidas, mas não é um cenário impossível. Nenhum dos resgates está a ser executado da mesma forma e há sempre margem para "inovação". Mas os pequenos depositantes podem dormir descansados. A garantia dos depósitos até 100 mil euros foi assumida como um pilar para a preservação da integridade da zona euro, mesmo não existindo um fundo comum europeu. Já os maiores depositantes têm menos "garantias". Ainda assim, Portugal não é comparável ao Chipre e não há razão para preocupações de maior.

Deixar todo o dinheiro num único depósito a prazo tem alguma vantagem?

Do ponto de vista da garantia dos depósitos, quem possui um montante inferior a 100 mil euros pode deixá-lo num único banco. Terá maior margem negocial para conseguir uma taxa superior. Para montantes superiores, deve dividir por contas em diversos bancos ou adicionar titulares. Assim, cumpre a regra dos 100 mil garantidos por conta e titular. Do ponto de vista da diversificação do investimento, não deve ficar preso aos depósitos. O melhor é repartir o dinheiro por vários produtos: Certificados de Aforro, obrigações de empresas e, com mais risco, fundos e ações. No último caso, o mais sensato é investir a médio ou longo prazo.

Vale a pena negociar a taxa de juro?

Não custa tentar, sobretudo se estivermos a falar de montantes acima de 20 mil euros. Contudo, os bancos estão cada vez mais limitados na negociação. Por um lado, as taxas de juro de referência do mercado desceram, com a Euribor nos níveis mais baixos de sempre, próximos de zero. Por outro, em 2011 e 2012, o Banco de Portugal restringiu bastante as taxas. Impõe mesmo "penalizações" aos bancos com taxas acima de um limite que corresponde à Euribor acrescida de um spread. Hoje, negociar o juro é mais difícil do que há dois anos.

Na renovação do depósito, é melhor continuar ou mudar?

Depende da taxa. Devemos procurar as melhores taxas do mercado, sempre acima da inflação estimada, de forma a garantir um rendimento real. Os depósitos promocionais para novos clientes ou novos montante têm taxas superiores. Se o consumidor aproveitar um desses depósitos, como não é possível renovar, pode não ser interessante manter o dinheiro na mesma instituição. Não recomendamos a renovação automática dos depósitos, porque equivale a dar autorização ao banco para reinvestir o dinheiro, independentemente de a taxa ser ou não interessante. Mesmo que seja um investidor conservador, faça uma gestão ativa e atenda dos seus depósitos.

O que fazer se o banco ameaçar mudar as condições do crédito à habitação no caso de o cliente transferir o depósito?

No contrato de crédito à habitação, ficam definidos os produtos que o cliente deve manter para usufruir de um spread mais baixo. Se um depósito a prazo for um desses produtos, então, terá de ser mantido (e, eventualmente, renovado) ou aquele corre o risco de ver a taxa do crédito agravada. No geral, os produtos que os bancos "obrigam" os clientes a subscrever são seguros, cartões de crédito e PPR.
Se um depósito a prazo não estiver contemplado, pode mobilizar o capital livremente, sem agravamentos nas condições do crédito.



fonte: dinheiro&direitos - deco proteste

Regras mudaram: resgatar PPR para pagar casa sem nada a perder

Muito em breve será possível resgatar um plano poupança reforma (PPR) para pagar o crédito à habitação, sem ser penalizado. A lei já tinha entrado em vigor mas foi agora afinada pelos partidos com assento parlamentar e agora os bancos passam a estar proibidos de cobrar comissões sobre essas operações e de aumentar spreads.

Mas atenção: estas condições só se aplicam para o pagamento de créditos à habitação que terá de ser própria e permanente, ou para empréstimos para construção, obras ou aquisição de terrenos.

Para além disso, há outro senão: quem tiver o PPR há menos de cinco anos será penalizado a nível fiscal e terá de devolver os benefícios que recebeu em sede de IRS.

O projeto de lei deverá entrar em vigor daqui a um mês e, o que é pouco comum, reúne consenso de todos os partidos com assento parlamentar.


fonte: tvi24.iol.pt

Saiba como aproveitar os leilões de imóveis

Em 2012, entre 5.300 casas levadas a leilão, apenas pouco menos de 2.700 foram vendidas.

A crise tornou muito difícil comprar casa com recurso ao crédito, mas também fez crescer de uma forma acentuada o volume de imóveis entregues aos bancos devido ao aumento do incumprimento das famílias. A principal consequência destas duas tendências é um excesso de oferta de casas no mercado face à procura. Uma das vias para escoar esse excesso é através dos leilões. Para além das duas principais leiloeiras de imobiliário nacionais - a Euro Estates e a Uon - e do portal Casa Sapo, também as imobiliárias se juntaram nesse segmento de negócio, com a realização de leilões presenciais ou ‘online'.
É o que se passa com a Re/Max, a Era e a Century 21. A principal mais-valia destes eventos, na perspectiva do comprador, resulta do facto de a grande parte dos imóveis sujeitos ao bater do martelo ser proveniente das carteiras dos bancos que, para garantirem um maior escoamento dessas casas, oferecem condições de financiamento mais vantajosas do que as praticadas no mercado. Acresce ainda o facto de os preços base de licitação serem consideravelmente inferiores aos do mercado. Em termos médios, os descontos face aos valores do mercado rondam os 30%.
Mas isso não significa que todos os imóveis colocados em leilão encontrem comprador. Dos cerca de 5.400 imóveis colocados em leilão pela Euro Estates, Uon e Casa Sapo no ano passado, apenas metade foi vendida. Das cerca de 2.000 casas colocadas em leilão pela Euro Estates, 50% foram escoadas. No caso dos 1.900 colocados em leilão pela Uon, a taxa de sucesso foi superior - 60% -, mas revelou uma quebra ligeira face ao ano anterior. A diminuição é mais notória nos leilões do portal Casa Sapo, onde no último ano apenas aproximadamente um terço das 1.500 casas foram vendidas.
"Nos últimos meses vimos assistindo a alguma deterioração das condições de mercado, com as taxas médias de sucesso, quer no ‘online' quer no mundo físico, a rondar agora os 35%, quando para imóveis semelhantes podemos já ter falado em níveis de êxito do mercado superiores a 60%", refere João Capucho, administrador da Janela Digital, responsável pelo site imobiliário Casa Sapo.
Segundo este responsável a quebra deve-se a três factores. Um deles prende-se com razões operacionais, já que muitos leilões incluem imóveis que integraram vários eventos anteriores, nos quais não foram vendidos. A degradação do cenário macroeconómico, sobretudo a subida do desemprego, bem como o agravamento fiscal dos imóveis são outros aspectos a pesar nessa tendência. "O agravamento da moldura fiscal, essencialmente no que respeita ao IMI, afugentou sobretudo os investidores", revela João Capucho.
Apesar de todas essas dificuldades, os leilões de imóveis poderão ser uma boa oportunidade para adquirir casa própria ou mesmo para realizar um investimento. "As pessoas sentem-se atraídas pela possibilidade de realizar excelentes negócios, e sobretudo pelo preço base baixo e atractivo", explica o director da ERA Portugal, Miguel Poisson. Uma opinião corroborada por Ana Ferro, directora comercial da Uon, que refere que "estes factores tornam os activos em venda em leilão muito interessantes, seja pelo preço em termos absolutos seja pelas condições de acesso ao crédito que se afiguram muito interessantes".
Segundo Diogo Livério, director comercial da Euro Estates, "o desconto ronda os 30% face aos valores de mercado", acrescentando que "em regra as entidades financeiras oferecem condições especiais, isentando estes contratos de determinadas comissões e oferecendo melhores condições de financiamento, seja garantindo 100% de financiamento, seja baixando os ‘spreads' dos empréstimos". Estes rondam os 100 e os 200 pontos base, revela João Capucho. "Algo impensável nos dias de hoje para os imóveis "tradicionais". Segundo dados do banco de Portugal, os ‘spreads' praticados pelos bancos nas operações "tradicionais" rondam os 3%.
Contudo, optar por comprar casa em leilões não reúne apenas vantagens. São necessários alguns cuidados para que um negócio aparentemente de sucesso não se transforme num desastre. Identificar o imóvel que pretende, marcar uma visita e consultar o banco para avaliar a capacidade de endividamento são os principais alertas. No texto ao lado, fique a conhecê-los em mais pormenor.

Dicas para ir a leilão

1.Escolha a casa antes do leilão: O primeiro passo a dar antes de ir a um leilão é construir um perfil exacto do tipo de imóvel no qual está interessado. Nomeadamente a tipologia, a zona geográfica, o ano de construção, e claro, a base de licitação e até quanto está disposto a pagar.
2.Visite o imóvel: Apesar das leiloeiras disponibilizarem nos respectivos sites fotografias e dados sobre as características dos imóveis, é aconselhável marcar uma visita ao imóvel. É nesta ocasião que conseguirá avaliar melhor pormenores importantes como as áreas, a qualidade da construção, o estado geral do imóvel e a necessidade de eventuais obras, a vizinhança, o comércio existente, a rede de escolas e de transportes existente.
3.Garanta financiamento: Se pretender adquirir o imóvel recorrendo ao crédito bancário, é aconselhável que consulte previamente as instituições financeiras para comprovar se reúne condições para aceder ao crédito. Certifique-se de qual o montante máximo a que tem acesso, bem como prazos e eventuais encargos com a operação.
4.Saiba o que precisa para licitar: Antes do leilão, seja ele presencial ou ‘online', tem de fornecer à leiloeira dados pessoais como o número do bilhete de identidade e do cartão de contribuinte, bem como depositar uma caução que varia consoante a leiloeira e assinar uma declaração de aceitação.
5.Atenção aos custos de incumprimento: Tenha em consideração que, no caso de desistir da compra após arrematar o imóvel, existem custos associados. Irá perder o valor da caução bem como do sinal (o comprador é obrigado a fazer um contrato de promessa de compra e venda imediatamente a seguir ao leilão). Normalmente, o valor da caução ronda os 1.000/1.750 euros. No caso do contrato de promessa de compra e venda é exigido o pagamento de um sinal, cujo montante varia consoante a leiloeira e o valor do imóvel, mas que no mínimo será superior a mil euros. Quando ocorrer uma desistência, normalmente o imóvel é adjudicado ao comprador que apresentou a a segunda melhor oferta no leilão.


fonte: economico.sapo.pt

Quem não consegue pagar a casa já pode renegociar condições mais favoráveis

Agregados familiares têm de cumprir vários requisitos para aceder a este regime. Saiba o que muda e quem pode aceder.

A partir de segunda-feira, as famílias com crédito à habitação em incumprimento podem começar a renegociar o empréstimo com o banco em condições mais favoráveis. "Um regime extraordinário de protecção de devedores em situação económica muito difícil", refere o diploma.

O documento que prevê as mudanças foi promulgado, na semana passada, pelo Presidente da República e publicado esta sexta-feira em "Diário da Republica". O texto refere que as novas regras entram em vigor no "dia seguinte ao da sua publicação", ou seja, este sábado. Como os bancos estão fechados ao fim-de-semana, as famílias em situação de incumprimento podem renegociar o empréstimo a partir de segunda-feira. Este regime extraordinário vigora até finais de 2015.

Para aceder a este regime, os agregados familiares têm de cumprir vários requisitos, que são os seguintes:

- pelo menos que um dos titulares do crédito está desempregado, estando inscrito no centro de emprego há três ou mais meses, ou teve perdas iguais ou superiores a 35% do rendimento bruto anual;

- a taxa de esforço da família (peso do crédito à habitação no orçamento mensal) aumentou para valor igual ou superior a 45% (com dependentes) ou 50% (sem dependentes);

- se o devedor for um solteiro e sem dependentes, não pode auferir mais de 582 euros em cada um dos 12 meses em que a prestação deve ser paga, ou seja, 6.984 euros por ano. Caso o devedor faça parte de um casal sem filhos, os dois membros podem auferir, em conjunto, um máximo de 823 euros por mês (9.876 por ano). Se o casal tiver filhos, a cada filho menor acresce 242 euros por mês ao tecto de rendimentos. Assim, um agregado com um filho menor pode auferir no máximo 1.065 euros por mês (12.780 euros/ano), com dois 1.307 euros (15.684 euros/ano) e assim sucessivamente.

- o património imobiliário do agregado deve ser apenas constituído pela habitação própria e permanente ou por garagem e imóveis não edificáveis até 20 mil euros;

- o valor do imóvel em causa não pode ser superior a 90 mil, 105 mil ou 120 mil euros, consoante a localização e os valores estabelecidos no código do imposto municipal sobre os imóveis.

Novas medidas de protecção
As novas regras pressupõem novas medidas de protecção. Passa a ser proibido aumentar o "spread" (margem de lucro do banco) do empréstimo à habitação em caso de arrendamento da casa devido a mudança de local de trabalho de pelo menos 50 quilómetros, desemprego e renegociação contratual em caso de divórcio, separação ou morte de um dos cônjuges.

Os bancos só podem cessar o contrato de concessão de crédito à habitação se houver, pelo menos, três prestações não pagas. Em caso de incumprimento, o cliente passa a ter direito à aplicação de medidas de protecção, que são as seguintes:

- um plano reestruturação, onde o devedor pode aproveitar um período de carência de 12 a 48 meses ou do estabelecimento de um valor residual do plano de amortizações até 30%; alargamento do prazo de amortização do empréstimo até 50 anos, redução do "spread" até ao mínimo de 0,25% durante o período de carência ou um empréstimo adicional autónomo para suportar temporariamente o crédito à habitação;

- novas medidas complementares: falhando a reestruturação, podem ser adoptadas outras medidas, como, por exemplo, a carência total até 12 meses ou a redução parcial do capital a amortizar;

- quanto às medidas substitutivas, que pretendem evitar a execução da hipoteca, o cliente pode ter acesso à dação em cumprimento (entrega da casa) se a soma do valor actual da avaliação e do capital já amortizado for igual ou superior ao montante do empréstimo.


fonte: rr.sapo.pt

Crédito: ser fiador é uma dor de cabeça

Os bancos exigem, cada vez mais, garantias adicionais na hora de concederem empréstimos. Uma das exigências frequentes é a de um fiador, alguém que substitua o seu cliente em caso de não pagamento da prestação devida pelo empréstimo. Ser fiador pode ser uma verdadeira dor de cabeça: são praticamente só obrigações e poucos (ou nenhuns) direitos.

Quando uma pessoa contrai um crédito, este tem duas componentes distintas: a componente da responsabilidade pela dívida e a componente da posse do ativo (por exemplo, no crédito à habitação, uma casa). Em caso de incumprimento da prestação, o detentor do ativo (casa) continua a ser o comprador, mas o detentor da obrigatoriedade do pagamento da prestação passa a ser o fiador. Ou seja, não tem direito ao imóvel, mas fica obrigado a pagar.

Segundo os dados do Banco de Portugal, em Dezembro de 2010, havia mais de 1,4 milhões de fiadores em Portugal, para um total de mais de 4,6 milhões de indivíduos que contraíram um crédito (dos quais 14,5% não cumprem os pagamentos).

Direitos e deveres do fiador

Existe um elevado desconhecimento relativamente aos direitos e obrigações do fiador, que estão em claro desequilíbrio. Do lado dos deveres, saiba que o fiador entrega o seu património para garantir a dívida de outra pessoa e é obrigado a responder junto do credor, em caso de incumprimento do devedor. Em suma, o fiador tem a obrigação de pagar caso o devedor deixe de pagar. Mas só é responsável após o património do devedor ser usado.

Já ao nível dos direitos, por exemplo, num crédito à habitação com hipoteca do imóvel comprado, o fiador pode recusar o pagamento enquanto o bem não for executado pelo credor. Este caso acontece quando o devedor não paga a sua prestação. Assim o fiador pode exigir que, primeiro, o imóvel hipotecado, seja vendido para liquidar a dívida. Mas atenção: com a desvalorização das casas, a venda não deverá ser suficiente para liquidar toda a dívida.

Se o fiador pagar, fica com o direito do credor sobre o devedor, ou seja, pode exigir o cumprimento da obrigação por parte do devedor, ou seja, o devedor passa a dever o dinheiro ao fiador e não ao credor. O fiador terá o direito de pedir ao devedor o valor que usou para pagar a sua dívida. Mas se o devedor teve dificuldades junto do credor é também complicado o fiador reaver o seu dinheiro.

Quer deixar de ser fiador?

Uma vez aceite ser fiador de alguém, é possível deixar de o ser? Muito dificilmente.

Muitas pessoas optaram por ser fiadores sem estarem devidamente informadas, alegando que na base da decisão estiveram responsabilidades familiares ou laços de amizade. Com a recessão económica e o aumento do desemprego, alguns fiadores foram arrastados para uma situação de grande dificuldade económica, em algumas situações com perda da própria habitação, uma vez que foram chamados a pagar as dívidas contraídas pelos devedores.

E o pior é que quem é fiador só poderá deixar de o ser quando a dívida se extinguir junto do credor. A única alternativa é levar a cabo uma negociação entre o fiador, o devedor e o credor, sendo acordada a saída do fiador. Mas é um acordo extremamente difícil de alcançar.

A quem se aplica o regime extraordinário de proteção de devedores de crédito à habitação?

O novíssimo regime extraordinário de proteção de devedores de crédito à habitação aplicar-se-á, como os parágrafos seguintes demonstrarão, a um número consideravelmente restrito de situações, seja pela definição do que é estar em situação económica muito difícil, seja pela definição de agregado familiar (ter 1 ou 10 filhos é irrelevante), seja pelos próprios contratos que são à partida eliminados como elegíveis, independentemente da condição económica do devedor. Em todo o caso poderão servir a alguém. Procurámos colocar neste artigos as principais determinações da lei quanto a quem pode requerer este regime de proteção. Segundo a Lei n.º 58/2012, o regime extraordinário de proteção de devedores de crédito à habitação aplica-se a quem cumpra todos os requisitos que se seguem:

1) O crédito à habitação esteja garantido por hipoteca que incida sobre imóvel que seja a habitação própria permanente e única habitação do agregado familiar do mutuário e para o qual foi concedido;

2) O valor patrimonial tributário do imóvel não exceda:

i) € 90 000 nos casos em que o imóvel hipotecado tenha coeficiente de localização até 1,4;

ii) € 105 000 nos casos em que o imóvel hipotecado tenha coeficiente de localização entre 1,5 e 2,4;

iii) € 120 000 nos casos em que o imóvel hipotecado tenha coeficiente de localização entre 2,5 e 3,5;

3) O crédito à habitação não esteja garantido por outras garantias reais ou pessoais, salvo se, neste último caso, os garantes se encontrem também em situação económica muito difícil, nos termos do artigo seguinte.

4) O agregado familiar do mutuário se encontre em situação económica muito difícil nos termos seguintes:

1 — Para efeitos da presente lei, considera-se em situação económica muito difícil o agregado familiar relativamente ao qual se verifiquem cumulativamente os seguintes requisitos:
a) Pelo menos um dos mutuários, seu cônjuge ou pessoa que com ele viva em condições análogas às dos cônjuges, se encontre em situação de desemprego ou o agregado familiar tenha sofrido uma redução do rendimento anual bruto igual ou superior a 35 %;
b) A taxa de esforço do agregado familiar com o crédito à habitação tenha aumentado para valor igual ou superior a:
i) 45 % para agregados familiares que integrem dependentes;
ii) 50 % para agregados familiares que não integrem dependentes;
c) O valor total do património financeiro de todos os elementos do agregado familiar seja inferior a metade do rendimento anual bruto do agregado familiar;
d) O património imobiliário do agregado familiar seja constituído unicamente:
i) Pelo imóvel que seja a habitação própria e permanente do agregado familiar; e
ii) Por garagem e imóveis não edificáveis, até ao valor total de € 20 000;
e) O rendimento anual bruto do agregado familiar não exceda 12 vezes o valor máximo calculado em função da composição do agregado familiar e correspondente à soma global das seguintes parcelas:
i) Pelo mutuário: 100 % do valor do salário mínimo nacional ou 120 % no caso de o agregado familiar ser composto apenas pelo requerente;
ii) Por cada um dos outros membros do agregado familiar que seja maior: 70 % do valor do salário mínimo
nacional;
iii) Por cada membro do agregado familiar que seja menor: 50 % do valor do salário mínimo nacional.
2 — Para efeitos da alínea a) do número anterior, considera -se que um membro do agregado familiar se encontra desempregado quando:
a) Tendo sido trabalhador por conta de outrem, se encontre involuntariamente desempregado e se encontre inscrito como tal no centro de emprego há três ou mais meses; ou
b) Tendo sido trabalhador por conta própria, e se encontre inscrito como tal no centro de emprego nas condições referidas na alínea anterior, prove ter desenvolvido atividade e ter cessado a mesma há três ou mais meses.
3 — Para efeitos da alínea a) do n.º 1, releva a redução de rendimento:
a) Proveniente de atividade profissional prestada a entidade em que nenhum dos membros do agregado familiar detenha uma participação qualificada, tal como é definida no artigo 13.º do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras;
b) Ocorrida nos 12 meses anteriores ao início do incumprimento.

Na lei é possível encontrar as definições para alguns dos conceitos relevantes aqui referidos.

In: www.agenciafinanceira.iol.pt