Vender e comprar casa: o que ter em conta?

Em ambos os lados da barricada há contratempos. "O Seu Dinheiro" aponta-lhe alguns espinhos que poderá encontrar nesta matéria.

Se pretende vender o seu imóvel antes de o colocar disponível no mercado faça bem o trabalho de casa. Verifique quanto estão a pedir por um imóvel idêntico na zona. Já sabe que o que mais valoriza uma casa é a sua localização, tipologia, exposição solar e claro o estado de conservação. A cereja no topo do bolo é o preço. Não se esqueça que com a crise há várias casas no mercado a valores apetecíveis, caso das retomas dos bancos devido ao incumprimento de muitas famílias no pagamento dos empréstimos bancários.

Sabia que a banca está a dar até cerca de 30% de desconto para vender as casas que tem em carteira? Mais: financiam os imóveis a 100% e oferecem spreads altamente competitivos, daqueles que já não se praticam, afinal agora os valores podem chegar aos 3,15% - isto dados de janeiro. A cereja no topo do bolo é que algumas instituições financeiras vão mesmo mais longe facilitando a compra isentando as despesas de avaliação e de dossiê. Para conhecer as oportunidades basta aceder aos sites dos bancos e depressa encontra as casas disponíveis. Há ainda leilões realizados por várias entidades, uma delas é a casa Sapo ou então agências imobiliárias já especializadas em retomas. Neste momento esta é a melhor forma para quem deseja comprar casa.

Por outro lado, está a acontecer um dado curioso: o valor das casas segundo as avaliações dos bancos é cada vez menor. De acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE) a descida já vai nos 7,4%. Em Fevereiro de acordo com esta fonte o valor médio da avaliação bancária por metro quadrado situou-se nos 1.055 euros. A região que mais caiu foi Lisboa, descendo 134 euros por metro quadrado e os apartamentos foram os mais penalizados. Para ter uma ordem de grandeza a área Metropolitana de Lisboa registou um valor médio de avaliação de 1264 euros/m2 e a do Porto 990 euros/m2. Portanto, já sabe se quer mesmo vender a sua casa, estipule o preço justo. Ajuda tentar saber por quanto foram vendidas casas semelhantes à sua nessa zona.

Colocar a sua casa à venda em várias imobiliárias não é um bom sinal para os compradores pois parece que está desesperado. Escolha uma ou duas. Ter uma imobiliária como parceiro nesta decisão terá de partilhar parte do lucro. As comissões podem ir de 3% a 5%, contudo pode conseguir vender a sua casa mais cedo. O tempo de venda varia mas de acordo com o mercado atual pode demorar cerca de seis meses. Outra dica importante: não se ponha a pintar a casa para a vender pois quem compra pensará que a casa tem humidade ou outros tipos de problemas que você tentou esconder. É melhor deixar como está. Não se esqueça que a primeira impressão é a que fica. É preferível ter tudo limpinho, cheiroso e arrumadinho. Há estudos que indicam que as casas preparadas para vender – tendo cuidados como escolher a hora da visita para quando o sol está a bater nas janelas, por exemplo aumentam as probabilidades do sucesso da venda em duas vezes.

Outro dado a ter em conta são as mais-valias resultantes da venda do seu imóvel. Ao vender uma casa tem de ter algum cuidado na declaração das mais-valias ao fisco, ou seja o lucro que obtiver. Não se esqueça que na venda de um imóvel depois tem de colocar este item no IRS. Caso vá comprar outra casa com esse dinheiro, então faça bem as contas e estude o o regime de reinvestimento para não perder dinheiro.

Agora mudou-se para o outro lado da barricada e quer comprar uma nova casa. Não o faça antes de vender a antiga. Não se esqueça que os bancos só estão a emprestar até cerca de 80% do valor do imóvel e depois terá de pedir um empréstimo mais elevado e os spreads estão caros. Se antigamente para um empréstimo de 100 mil euros ficava a pagar uma média de 464 euros, agora estes montantes disparam para os 600 euros.

Analise ainda as comissões que terá de pagar. Há mais contas a fazer além do spread. Associado ao crédito habitação há uma série de comissões (abertura de processo, avaliação e processamento mensal), depois existem os seguros de vida e multiriscos que encarecem a fatura final do crédito. Sabia que estes valores todos somados pesam mais de ¼ do valor da fatura a pagar? A Deco fez contas e os resultados são: uma família que em novembro do ano passado tivesse contraído um crédito a habitação com um empréstimo de cem mil euros com uma taxa de juro nominal de 2,84% e com uma TAEG de 3,915 a pagar em 30 anos, no final do empréstimo a família pagaria 70 mil euros em juros e encargos e 21 mil em custos adicionais como seguros e comissões. Já agora para ter uma decisão correta peça sempre comparações aos bancos e olhe para a TAE – Taxa Anual Efetiva, esta é que lhe dá o valor certo do que efetivamente lhe vai sair do bolso. Se um banco tiver um spread mais baixo mas apresentar uma TAE mais elevada é porque lhe está a cobrar mais nos outros items, ai tem de fazer contas e ver se compensa.

Quais são os principais custos adicionais

 no crédito habitação?

---

Comissão de dossier: É a comissão cobrada pelas instituições financeiras pela abertura de processo do crédito à habitação. Analisando os preçários dos cinco maiores bancos nacionais é possível ver que este valor base oscila entre os 194 euros no Santander Totta e os 250euros no BES.



Custos de avaliação: São os encargos que os bancos cobram para fazer a avaliação da sua casa. Analisando os encargos pedidos nos cinco maiores bancos portugueses, os custos variam entre os 168 euros no BPI e os 220 euros cobrados no BCP.



Custos periódicos de processamento: Além das anteriores duas comissões que são cobradas no início do crédito, alguns bancos cobram periodicamente

Seguro multirriscos: Destina-se a segurar a casa face a um conjunto de riscos que possam ocorrer sobre o imóvel, bem como os prejuízos resultantes da ocorrência de alguns desses riscos. Um estudo da Deco sobre os custos destes seguros permite ver que o prémio anual de uma apólice desta natureza (com cobertura de fenómenos sísmicos) varia entre os 176 euros e os 313 euros, consoante a seguradora. Veja na sua página na net os conselhos da associação para escolher a apólice multirriscos mais adequada.

uma comissão pelo processamento mensal da prestação.



Seguro de vida: Quem fizer um crédito à habitação tem também de fazer um seguro de vida. Esta apólice garante ao banco que, em caso de morte ou invalidez permanente da pessoa cuja vida se segura, o empréstimo será liquidado.

in deco.proteste.pt