Despejo: Inquilinos que não pagam a renda. E agora?

São muito frequentes os casos em que o inquilino não paga a renda ao senhorio, quer em arrendamentos residenciais ou comerciais. Como devem então proceder os proprietários nestas situações de incumprimento?

No caso de o inquilino deixa de pagar a renda por dois ou mais meses, entrando dessa forma em mora, o senhorio tem o direito de terminar o contrato de arrendamento, devendo o arrendatário abandonar a habitação ocupada. O mesmo se aplica com o inquilino que não cumpra com as suas obrigações de pagar as despesas do condomínio. A lei n° 31/2012 de 14 de Agosto assim o define no artigo 1048° do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

De acordo com a Nova Lei das Rendas, foi também introduzida uma medida com vista a reduzir a falta de pagamento das rendas por parte dos inquilinos. Assim, o senhorio tem o direito de pôr fim ao contrato entre as partes em casos em que o inquilino, num mesmo ano, se atrase por mais de oito dias no pagamento da renda, desde que tal aconteça mais de quatro vezes seguidas ou intercaladas.

Quais as formalidades a ter em conta pelo senhorio?

Em primeiro lugar, o senhorio deverá enviar uma carta ao arrendatário comunicando o fundamento da sua decisão, explicando que nos termos da lei, o atraso de pagamento na renda lhe dá o direito de terminar o contrato de arrendamento. A comunicação deve ser feita por escrito através de uma carta registada com aviso de recepção. Caso o senhorio prefira, poderá optar por fazer o comunicado através de um representante legal – advogado, solicitador ou agente de execução. Em último caso, a resolução do senhorio pode ser realizada por notificação avulsa,  através de um requerimento apresentado no tribunal.

Como proceder ao despejo por incumprimento?

Para facilitar os processos de falta de pagamento das rendas, foi criado em 2013 o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA). O objetivo do BNA foi o de aliviar os tribunais de casos que possam ser resolvidos sem necessidade de recorrer a um juiz. Nos casos em que o inquilino, sem razão, se recusa a abandonar a habitação, o BNA tem competência exclusiva para lidar com os procedimentos especiais de despejo. No entanto, para que o senhorio possa recorrer ao BNA, este deve estar registado nas Finanças bem como ter os impostos em dia.

Assim, o processo especial de despejo prevê que o senhorio preencha o formulário necessário, apresentando desta forma o requerimento de despejo, a cópia do contrato de arrendamento, o comprovativo do pagamento do imposto do selo ou IRS/IRC e uma cópia da comunicação ao inquilino.

Uma vez tratadas as formalidades, o senhorio tem 10 dias para pagar a taxa de justiça mínima de €25,50, podendo fazê-lo através do multibanco ou via homebanking. Após o pagamento da mesma, o BNA encarregar-se-á de notificar o inquilino num prazo de 15 dias por carta registada e com aviso de recepção.  A entrega pode ser feita via online ou em papel junto de uma secretaria judicial.

Finalmente, o inquilino tem 15 dias para deixar o imóvel, pedir uma extensão do prazo ou opor-se ao despejo. No entanto, o inquilino apenas deverá oferecer resistência caso esteja convicto de que tem razão, uma vez que as multas por incumprimento podem chegar a montantes que podem exceder os três mil euros.

O inquilino pode travar o despejo?

O arrendatário poderá impedir a cessação do contrato caso pague o valor em dívida, acrescido da penalização aplicável correspondente a 50% do valor devido no prazo de um mês desde a data em que recebeu o comunicado do senhorio. No entanto, note que para evitar situações abusivas por parte dos inquilinos, a possibilidade de evitar a cessação do contrato pelo pagamento da vida poderá apenas ser considerada uma vez em cada contrato.

in portal.uniplaces.com

Bairros sociais vão ter despejos acelerados




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Ao todo, há 48 milhões de rendas sociais em atraso

Há cada vez mais pessoas a pedir uma casa ao Estado. Na falta de respostas, o Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) quer acelerar os despejos nos bairros sociais, nos casos de falta de pagamento ou quando os inquilinos não apresentem dificuldades económicas.

Ao todo, há 48 milhões de rendas sociais em atraso e, só nos últimos 18 meses, o número de pessoas a pedir habitação social duplicou.

O IHRU tem 11 mil casas com rendas em atraso. Muitos inquilinos nunca pagaram rendas entre os 16 e os 40 euros.

O presidente do Instituto explicou entretanto que os procedimentos administrativos de despejos de incumpridores na habitação social vão ser alargados além de Lisboa e do Porto.

Vitor Reis referiu que os processos judiciais de despejo demoram entre dois a 10 anos e que há «milhares de casas fechadas e ocupadas ilegalmente», cita a Lusa.

«A finalidade da casa é social», acrescentou o responsável, referindo que a proposta é «aumentar a eficiência através de uma reforma para tornar os processos mais expeditos em termos administrativos».

Vitor Reis referiu que os despejos administrativos ocorrem já em Lisboa e no Porto.

A maior rapidez no despejo de quem não tem direito às casas de rendas sociais visa responder ao «crescente» número de pedidos para habitação mais barata.

Em setembro, o presidente do IHRU tinha referido à agência Lusa que o regime de renda apoiada em habitação social é o «mais justo» e que vão acabar os casos de famílias a ganhar 2.000 euros e a pagar cinco e 10 euros de renda.

Vítor Reis explicou que regra é «pagar em função dos rendimentos».

No âmbito do processo de atualização de rendas atualmente em curso, desde 2009 o IHRU recuperou em Almada 19 fogos, que serviam de habitação secundária, detetou casos de subarrendamento, ou seja, «negócios com o património do Estado», e diminuiu valores de rendas.

«A não atualização de rendas é injusta, perniciosa e uma pouca vergonha», resumiu o responsável, afirmando a falta de atualizações durante «20 e 30 anos, em alguns casos».

Vítor Reis reforçou que nenhum valor de renda irá ultrapassar os 15% de taxa de esforço de cada família.

O regime de renda apoiada é o «mais ajustado ao tempo que vivemos», disse o presidente do IHRU, informando que despacha quatro a cinco processos de redução de valores por dia, já que este modelo o permite.

A ministra da Agricultura acredita que a nova lei das rendas vai permitir mais habitações sociais.

In: www.agenciafinanceira.iol.pt

Senhorios que queiram despejar podem ser multados

Contratos que não estejam registados e rendas que não tenham sido declaradas ao Fisco podem ser «apanhados»


Os senhorios que nunca declararam os contratos de arrendamento e os respectivos rendimentos às Finanças e que quiserem recorrer ao despejo simplificado previsto na nova Lei das Rendas, terão de passar a declarar os contratos e regularizar a situação, o que lhes pode valer uma multa das Finanças pelos anos de incumprimento.

A proposta de Lei do Governo, que se encontra na Assembleia da República, estipula que, «para combater a informalidade e a economia paralela (...) os contratos de arrendamento relativamente aos quais o senhorio se pretenda prevalecer deste mecanismo (despejo facilitado) têm de estar registados junto da administração fiscal, bem como cumpridas todas as obrigações tributárias relativas aos mesmos».

Ou seja, se os contratos não estiverem registados, e o senhorio quiser recorrer ao despejo previsto na nova Lei, este vai ter de o registar. O problema é que, se as rendas não tiverem sido declaradas e o respectivo imposto pago, o senhorio é «apanhado» a fugir ao Fisco, e pode ser multado.

Evasão é frequente neste mercado

Para Maria José Santana, advogada da Sociedade Rebelo de Sousa Advogados, esta regra pode deixar de fora a maioria dos senhorios. «Estamos a falar de contratos antigos (anteriores a 1990). Muitos têm décadas e já ninguém sabe onde estão, outros nem existem, não há nada escrito, é tudo verbal. E durante décadas era normal as pessoas não declararem e não pagarem os impostos relativos a estas coisas, não havia controlo, nem retenão na fonte, também porque não havia incentivo, nem para os senhorios nem para os inquilinos, à declaração dos contratos, e por isso é um mercado em que sempre houve muita evasão».

Questionada se estes senhorios, caso agora decidam registar os contratos e forem apanhados a fugir ao Fisco nos últimos anos, podem ser multados, a advogada responde: «Eventualmente sim».

As dívidas fiscais prescrevem ao fim de dez anos. Por isso, se o senhorio tentar agora registar o contrato e, nas suas últimas declarações de rendimento não constarem as rendas, pode ser «apanhado» a fugir ao Fisco nos últimos 10 anos.

Muitos senhorios podem desistir dos despejos

«Dependendo do valor da multa e das rendas, pode-se cair no ridículo de não compensar registar o contrato e proceder ao despejo. Isso pode funcionar como um desincentivo para a transição para o novo regime», defende Maria José Santana.

Ou seja, «pode-se repetir o mesmo problema da última Lei. Na Lei anterior, os senhorios não actualizavam as rendas porque estavam obrigados a fazer obras e já sabiam que não compensava. Gastavam mais nas obras do que ganhavam com o aumento das rendas. Por isso muitos desistiram», diz.

A advogada considera esta obrigatoriedade de declaração dos contratos de arrendamento como uma «tentativa de moralização. O Governo não quer só impor sacrifícios, que são tão pesados, aos portugueses. Quer também dar um sinal de moralização dos costumes. Dá este direito ao senhorio (de despejar mais facilmente), mas castiga os que tentam evadir-se das suas obrigações fiscais».

Parte fiscal é o ponto mais frágil da Lei

Por tudo isto, e embora considere a nova Lei «arrojada», tem dúvidas se a mesma terá «pernas para andar». «O ponto mais frágil desta Lei é precisamente a parte fiscal».

«Será certamente uma Lei polémica, mas vamos ver se, na prática, funciona. Por que a prática é tão ou mais importante que a redacção da Lei. Vamos ver se o balcão único funciona, quem vai fiscalizar estas coisas e se essa fiscalização é bem feita...», sublinha.

A nova Lei dificulta também a «herança de contratos e limita a transmissão a apenas dois anos. Os inquilinos que aleguem baixos rendimentos terão de fazer prova de rendimentos anual junto do senhorio.


in agenciafinanceira.iol.pt