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24 de janeiro de 2013

Várias Questões sobre Condomínio


Resposta a dúvidas e problemas de vizinhança. O tema domina muitos dos pedidos que chegam ao nosso Serviço de Informação(DECO).


Início


Em condomínio, é essencial respeitar as regras do civismo e da boa vizinhança. Estão em causa o uso e a manutenção de espaços comuns, pelos quais todos os proprietários são responsáveis. Preservar a tranquilidade e segurança dos outros moradores são algumas obrigações dos condóminos. Destacamos as regras que garantem o bem-estar de todos.


Dívidas azedam relações 

Constituição


"Vou habitar um prédio novo e gostaria de organizar o condomínio. O que é necessário?"
Nos prédios novos, é preciso tratar de muita papelada para que a administração comece a funcionar em pleno.
Antes de constituir o condomínio, faça uma vistoria ao prédio, para ver se as obras estão concluídas: acabamentos no interior e exterior do edifício, arruamentos e passeios, etc. Veja se os equipamentos do prédio estão em bom estado e funcionam (elevadores e sistema de remoção de lixos, entre outros).
Para constituir o condomínio, tem de pedir ao construtor ou ao agente imobiliário alguns documentos: ficha técnica da habitação, título constitutivo, licença camarária, projeto do imóvel ou loteamento, regulamento (se existir e não estiver integrado no título constitutivo), contratos de caráter duradouro, como o de manutenção do elevador, orçamento e relatório e contas e licença de funcionamento do elevador.
Para gerir bem o dinheiro dos moradores, convém abrir duas contas em nome do condomínio. Uma, à ordem, para pagar as despesas correntes (eletricidade, água, limpeza, etc.). Outra, de poupança, para depositar o fundo comum de reserva (poupança-condomínio, por exemplo).
Os documentos para abrir a conta variam em função do banco, mas convém preparar alguns: cartão de identificação de entidade equiparada a pessoa coletiva; comprovativo da constituição do condomínio (título constitutivo ou primeira ata); ata de eleição da administração em exercício; ata com autorizações para movimentar contas. Quando as pessoas autorizadas mudarem, deverá ser entregue nova ata, respetivas identificações e novas assinaturas; cópia do regulamento.

Empresas de administração


A atividade das empresas não é regulada, nem existe uma entidade supervisora à qual possa recorrer em caso de conflito. Antes de contratar, convém ter alguma cautela.
As mediadoras imobiliárias também podem administrar condomínios e estão obrigadas a respeitar alguns requisitos para ter a porta aberta. Em caso de conflito com aquelas, pode queixar-se junto do Instituto da Construção e do Imobiliário. No entanto, há muitas empresas de administração que não são mediadoras.
Limite poderes
Peça contactos a condomínios da vizinhança. A reputação é um indicador da qualidade do serviço. Certifique-se de que a empresa está legalizada. Introduza o nome no sítio do Instituto dos Registos e do Notariado. A base de dados diz, pelo menos, se o nome existe. Caso restem dúvidas, peça na conservatória do registo comercial da área uma fotocópia não certificada, com informação da empresa.
Defina os serviços a contratar, tendo em conta as necessidades do condomínio: montantes disponíveis, dimensão do prédio, quantidade e natureza das partes comuns, relação entre vizinhos, etc. Não se deixe seduzir por serviços suplementares, como seleção de seguros, apoio jurídico e engenheiros. Mesmo que pretenda contratá-los, compare preços. Peça orçamentos a um mínimo de três empresas.
Limite os poderes da empresa no contrato e em assembleia. Reserve o direito de veto do condomínio em decisões importantes, como seguros e obras. Os cheques e a autorização de débitos em conta devem ter a assinatura de um condómino designado pela assembleia, pelo menos. Ao nomear um administrador residente para acompanhar a empresa também pode evitar surpresas desagradáveis.
Prefira um contrato anual, sem penalização e com pré-aviso máximo de 30 dias para terminar. Sem indicação de prazos, terá de alegar que a empresa não cumpriu as suas obrigações, para pôr fim ao contrato. Nestes casos, comunique a intenção à empresa. Na carta registada com aviso de receção, identifique os erros e peça a devolução de documentos e valores em seu poder. Adota-se a solução prevista na lei para qualquer administrador: a destituição.
Solução certa para cada denúncia
Mesmo sem um organismo que tutele a atividade das empresas de administração, em caso de litígio, conte com o nosso Serviço de Informação (808 200 145) e outros organismos. Se for vítima de fraude ou burla, por exemplo, denuncie o caso às autoridades policiais ou Ministério Público. Apresente queixa na ASAE, Autoridade de Segurança Alimentar e Económica, se lhe recusarem o livro de reclamações, não entregarem faturas, etc. Se as atitudes indiciam más práticas e lesam os condóminos, como conflitos de interesses nas atividades desenvolvidas pela empresa, recorra aos julgados de paz ou tribunais.

Assembleia de condóminos


"O construtor do prédio onde moro não participou na primeira reunião de condóminos. Deveria ter estado presente?”
Sim. O construtor deveria ter estado na reunião para entregar a administração do condomínio aos proprietários. Todavia, o facto de não ter estado presente e de o condomínio ter sido constituído na sua ausência não o isenta de responsabilidades, nomeadamente, no caso de se detetarem defeitos no edifício.
Terá sempre de entregar toda a documentação respeitante ao prédio (ver a lista abaixo), bem como uma relação dos documentos, bens e valores relacionados com a administração até à entrega desta aos condóminos. 
Convém também que a administração guarde cópias dos contratos com os vários prestadores de serviços e anote os contactos dos representantes dos aparelhos existentes no prédio (extratores de fumos, elevadores, sistemas de videoporteiros, etc.). Estes serão úteis em caso de avaria ou defeito dos equipamentos.
Caso seja nomeada uma nova administração, a anterior terá de entregar toda a documentação relativa ao condomínio. Se não o fizer, tal deverá ser exigido por escrito, definindo um prazo razoável para a entrega dos documentos (por exemplo, 10 dias úteis ou 15 dias de calendário).
Documentos a entregar ao condomínio:
• Título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública)
• Plantas de pormenor do edifício (telas finais)
• Projeto do imóvel ou loteamento (incluindo alterações que tenham sido efetuadas)
• Licença/autorização de utilização
• Comprovativo dos serviços municipalizados em como foram efetuados os testes de pressão à canalização
• Comprovativo de inspeção emitido pela empresa de manutenção dos ascensores
• Projetos de eletricidade, de abastecimento de águas, de esgotos, de águas pluviais, de rede de gás e de instalações telefónicas
"Dois condóminos não residem no prédio e um deles até vive no estrangeiro. Como convocá-los para as reuniões?”
Todos os condóminos têm de ser convocados para as assembleias, quer residam no prédio ou noutro local, mesmo no estrangeiro. Os não residentes devem comunicar ao administrador, por escrito, o seu domicílio (ou o do seu representante), já que a ausência de convocatória a todos os condóminos, ou uma irregularidade na mesma, pode comprometer as deliberações tomadas em assembleia.
A convocatória deve ser feita por carta registada com aviso de receção, enviada 10 dias (de calendário) antes da data da reunião. Se esta formalidade for cumprida, considera-se que a convocatória foi realizada. Casos em que o destinatário se ausenta sem disso dar conhecimento, muda de residência sem informar por escrito a administração da nova morada, se recusa a receber a carta ou não a levanta nos correios não podem servir de desculpa a um condómino faltoso para, mais tarde, impugnar as decisões da assembleia.
A convocatória também pode ser entregue pessoalmente, desde que o administrador fique com um recibo de receção assinado pelo condómino. Apesar de poder ser mais prático, não basta afixar a convocatória em locais de passagem ou colocá-la nas caixas de correio, pois não há garantia de que os moradores tomem conhecimento da reunião. Este método é útil apenas como “lembrete”.
“A administração do prédio não marca reunião desde 2007. O que posso fazer?”
Uma das funções do administrador é convocar as assembleias de condóminos, em particular, aquelas em que presta contas do seu mandato. Mas nem sempre o fazem, como revela o nosso inquérito de 2009, a 2327 portugueses: 6% dos condomínios realizam assembleias com intervalo de 2 anos ou até mais, em vez de o fazerem anualmente, como manda a lei. Nestes casos, pode ser um grupo de condóminos a convocar a reunião, desde que as suas frações representem 25% do valor do imóvel, no mínimo. Para terem acesso aos documentos da administração anterior, convém incluir na convocatória um ponto para apresentar atas e os relatórios e contas dos anos em falta. Pode ser boa ideia eleger novo administrador e exonerar o anterior.
Se a reunião não tiver quórum ou o administrador não entregar os papéis em falta, a solução é recorrer aos julgados de paz ou tribunais. Qualquer condómino pode pedir para o administrador ser afastado, se provar que este cometeu irregularidades ou foi negligente. A nova administração deve iniciar novo dossiê para o condomínio até que a anterior devolva os documentos em falta.
"Não pude participar na reunião onde foi decidida a possibilidade de alguns condóminos fecharem as varandas, transformando-as em marquises. Ainda posso contrariar esta deliberação da assembleia?"
Depende. Em certos casos, a lei confere essa possibilidade aos condóminos ausentes; noutros, não.
Nem tudo está perdido
Mesmo que as decisões exijam unanimidade, como alterar o título constitutivo, destino a dar a bens ou partes comuns e obras de reconstrução, em caso de destruição do edifício superior a três quartos do seu valor, é possível aprová-las se comparecerem, pelo menos, os representantes de dois terços do prédio. Ou seja, oito condóminos, se o prédio tiver 12 frações.
Mas quem faltou ainda vai a tempo de agir. Estas decisões têm de ser comunicadas a todos os condóminos no prazo de 30 dias a contar da aprovação e registo no livro de atas. Quem não estiver presente tem 90 dias para comunicar por escrito (de preferência, através de carta registada, com aviso de receção) se as aceita ou não. Rejeitando-as, ficam sem efeito, dado que exigiam unanimidade. Quem não responder no prazo, presume-se que concorda.
Mesmo que falte algum condómino, as decisões que não exigem unanimidade podem ser aprovadas. Basta que seja respeitado o quórum (ver quadro). Sem este, em segunda convocatória, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos presentes, desde que representem, pelo menos, um quarto do valor do imóvel.
Reuniões: quantos condóminos para decidir?
Votação exigida Assunto
Unanimidade
  • alterar o título constitutivo (1)
  • destino dos bens ou partes comuns
  • obras de reconstrução, em caso de destruição do edifício superior a três quartos do valor deste
Dois terços do valor do imóvel
  • obras de inovação
  • obras que modifiquem a linha arquitetónica ou a estética
  • mudar a forma de pagar os serviços de interesse comum (2)
  • alterar o fim a que se destina uma fração (3)
Sem votos contra
  • proibir atividades ou comportamentos não interditos pelo título constitutivo
  • dividir frações autónomas em novas frações
(1) Exceto se as alterações resultarem da junção ou divisão de frações autónomas autorizadas pela lei e a assembleia de condóminos.
(2) Não poderá haver votos contra, mas são admitidas abstenções.
(3) Desde que o título constitutivo não indique o mesmo.
Fazer respeitar as regras
Se for tomada uma decisão contrária ao regulamento ou à lei, tanto os ausentes, como os presentes que votaram contra, podem alterá-la. No prazo de 10 dias, devem pedir ao administrador que convoque uma assembleia extraordinária. Os presentes contam o prazo a partir da decisão e os ausentes da data em que a deliberação é comunicada.
Na nova reunião, é possível anular a decisão. Em alternativa ou em simultâneo, os interessados podem expor o caso a um centro de arbitragem, tendo 30 dias para o efeito. Mas, como estes centros são caros (os custos podem chegar aos € 1500), devem ser ponderados para questões que envolvam montantes elevados (por exemplo, obras).
Se nada resultar, os condóminos que não tenham aprovado a decisão podem propor uma ação em tribunal ou num julgado de paz, nos 20 dias posteriores à assembleia extraordinária. Caso esta não tenha ocorrido, o prazo passa a ser de 60 dias a contar da decisão.
Passar uma procuração
Quando um condómino sabe que não pode assistir a uma assembleia, e sobretudo se estiverem em causa decisões importantes, o ideal é nomear um procurador que o represente. Deverá redigir uma procuração e especificar o sentido do voto para cada assunto. A divulgação da ordem de trabalhos antes da reunião permite conhecer as matérias a discutir.
Uma procuração é a forma legalmente reconhecida de o condómino se fazer representar nas assembleias em que não possa estar presente. É muito útil, tanto para o interessado, como para os outros condóminos, pois permite viabilizar tomadas de decisão que, de outra forma, se poderiam arrastar durante bastante tempo.
Há dois modelos de procuração possíveis: um duradouro, para situações em que o condómino, por ausência permanente ou outro tipo de impedimento, concede a alguém a capacidade de o representar em todas as reuniões; e outro adequado para uma só reunião da assembleia.

Eleição do administrador


“O meu condomínio elegeu dois administradores. É possível?”
Em certos casos é até recomendável. O administrador é a figura executiva do condomínio. Compete-lhe agir quando as partes comuns estão em risco. É uma figura indispensável.
Mas como nem sempre é fácil encontrar quem aceite esta função de bom grado, é boa ideia eleger mais de um administrador. Repartem-se as tarefas e a função torna-se mais leve. Aliás, nos edifícios com muitas frações, convém mesmo haver mais de um.
Há 5 formas de eleger um novo administrador:
• Eleição. Forma mais comum, que a lei prevê por defeito. Salvo disposição em contrário no regulamento ou por deliberação da assembleia de condóminos, o mandato do administrador é de um ano, renovável.
• Nomeação sucessiva. Como nem sempre há candidatos, é frequente "distribuir o mal pelas aldeias": o primeiro mandato pode ser exercido pelo proprietário da fração A, o segundo pelo da B e assim sucessivamente.
• Pagar pela administração. Criar incentivos para quem desempenha o cargo pode ser motivador. A assembleia pode atribuir um salário ao administrador ou recorrer a uma empresa.
• Nomeação pelo tribunal. Qualquer condómino pode pedir ao tribunal para nomear o administrador. Enquanto decorre o processo, as funções são desempenhadas a título provisório pelo proprietário com maior permilagem (ou por ordem alfabética da fração, em caso de empate).
• Administrador “tapa-buracos”. Para evitar um condomínio sem gestão quando um mandato chega ao fim, o antigo administrador mantém-se em funções até ser eleito o sucessor.

Seguro multirriscos


“A cobertura do prédio onde resido sofreu danos avultados após um temporal. As caleiras para escoar a chuva entupiram, e o telhado por cima da minha habitação, no último andar, levantou e deixou entrar água. Esta infiltrou-se na casa dos vizinhos, dois pisos abaixo. Resultado: 2600 euros de estragos. A administração do condomínio diz que tenho de acionar o meu seguro multirriscos para pagar a quota-parte do telhado, bem como os danos nas casas afetadas.”
O seguro da leitora pode ser usado. Mas como o telhado é parte comum e propriedade de todos, cabe em primeira linha ao condomínio pagar a reparação e os danos nalgumas frações. Mesmo que a área comum seja de uso exclusivo de um dos condóminos, como um terraço, a responsabilidade continua a ser de todos os moradores. Exceção: negligência de quem a utiliza, como deixar acumular lixo nos ralos para escoamento das águas ou não alertar com tempo para fendas no pavimento.
Se o condomínio contratou um seguro multirriscos para todo o edifício, este pode ser acionado. Não sendo o caso, cada condómino, do rés-do-chão ao último andar, deverá acionar o seu multirriscos-habitação. Este cobre despesas nas partes comuns, em função da permilagem de cada fração. Quem não contratou o seguro, tem de pagar do seu bolso.
Os prejuízos de cada condómino com avarias do aparelho de ar condicionado, computador, etc., também estão abrangidos pelos multirriscos, desde que se prove a relação entre a inundação e o dano.

Multirriscos-condomínio: mais sinistros com água Multirriscos-condomínio: mais sinistros com água

“O meu lugar de garagem fica por baixo de um corredor descoberto de acesso às lojas (parte comum). Quando chove, a água da infiltração cai sobre o meu carro. Como vem misturada com cimento, já estragou a pintura. O condomínio tem um seguro multirriscos, mas uma das cláusulas indica que não paga ‘danos por água, sempre que sejam infiltrações em paredes e tetos'. Então, quem paga o arranjo?”
Se a administração do prédio contratou um seguro multirriscos-condomínio, em princípio, este paga os prejuízos nos seus bens. A maioria dos seguros exclui os danos por água que resultem infiltrações, mas só nas paredes e tetos do edifício. Neste caso, o que está em causa não é o arranjo das paredes e do teto, mas os estragos causados no próprio carro. Esta situação está abrangida pela cobertura de responsabilidade civil, que paga danos a terceiros. Confirme se o seguro tem essa cobertura. Em caso afirmativo, ative-a e peça a indemnização à seguradora.

Se a administração não tiver contratado o seguro ou este não tiver responsabilidade civil, o condomínio terá de responsabilizar-se pelos prejuízos (ao leitor caberá pagar também uma quota-parte). Para isso, o condomínio pode recorrer ao saldo de uma conta a prazo ou, caso não tenha o suficiente, pedir aos moradores uma entrega extraordinária de dinheiro.
“Foi aprovada a contratação de um seguro de incêndio para as partes comuns. O meu seguro não cobre já essas partes (escadas, entrada)? Tenho de pagar mais este?”
Todos os condóminos são obrigados a contratar um seguro de incêndio para a sua casa, embora possam optar por um multirriscos-habitação, que garante uma cobertura mais abrangente por pouco mais dinheiro. Ambos cobrem as partes comuns do edifício e, à partida, não há motivo para contratar um seguro só para essas partes. Mas a experiência demonstra que a questão não é tão simples.
Regra geral, cada condómino tem a sua seguradora. Logo, quando é preciso resolver um problema, há que aguardar pela disponibilidade de todas as companhias envolvidas. Isto, partindo do princípio de que se consegue contactar todos os condóminos em tempo útil. Além disso alguns proprietários não têm seguro ou contratam apenas o obrigatório de incêndio, que pode não cobrir outro tipo de acidentes.
É preferível contratar um seguro multirriscos-condomínio. Este abrange simultaneamente todas as partes comuns e cada uma das frações autónomas do condomínio. É até mais barato do que um seguro individual. E se nem todos os condóminos estiverem dispostos a trocar os seus seguros por um seguro para o condomínio? Então, talvez se possa considerar a hipótese de um seguro só para as partes comuns. Neste caso, terá de informar a seguradora de que já existe uma ou mais apólices a cobrir aquele risco. Mas, em caso de sinistro, pode escolher a pretende ativar.

Fundo comum de reserva


“O número de conta do condomínio deve estar registado em nome do administrador ou do prédio?”
Mesmo que o administrador seja da confiança de todos os moradores, as contas devem estar em nome do condomínio. Por exemplo, se o administrador morrer, todo o dinheiro em seu nome reverte para os herdeiros. Já se o destino lhe reservar dívidas que não consiga pagar, é provável que as suas contas bancárias sejam penhoradas. E nenhum credor, seja o fisco, seja a segurança social ou outro, irá preocupar-se com a origem do dinheiro. Mesmo que o tribunal reconheça que a conta não lhe pertencia, podem passar vários anos até a situação ficar resolvida.
A conta conjunta subscrita por vários condóminos, ou mesmo por todos, também não é solução, já que apenas aumenta a probabilidade de ocorrer um destes cenários. A melhor solução é abrir duas contas: uma à ordem, para as despesas correntes, como luz, água e limpeza; e outra a prazo, para o fundo comum de reserva, que se destina a financiar as obras de conservação. O dinheiro do fundo comum de reserva só pode ser usado para obras, o que deve ficar salvaguardado em ata. Devem ainda ficar registados os números de conta de depósito do fundo, para garantir a correta utilização desses montantes.
Cerca de um terço dos condomínios portugueses usa contas poupança-condomínio como destino do fundo. Mas além de renderem pouco, são difíceis de movimentar: os montantes podem ser usados ao fim de um ano e apenas na conservação dos espaços comuns. Os depósitos a prazo são o melhor destino para o fundo. Para a conta à ordem, escolha a que cobra menos custos de manutenção.
Poupanças limitadas e mal pagas
As contas poupança-condomínio podem ser úteis para disciplinar a movimentação do fundo comum de reserva, já que a primeira mobilização só pode ser feita para obras ordinárias (obrigatórias em cada 8 anos) ou extraordinárias, um ano após o depósito. Se movimentar no saldo antes deste prazo ou para fins não previstos na lei, regra geral, fica sujeito a penalizações, como perda de juros. Contudo, as limitações à movimentação do dinheiro também podem ser encaradas como uma desvantagem destas contas que, além disso, pagam juros reduzidos e há muito que perderam os benefícios fiscais.
Em alternativa à conta poupança, o condomínio pode investir o fundo comum de reserva num depósito a prazo. Se a decisão for nesse sentido, e para evitar abusos na utilização do dinheiro, exija que fique registado em ata que o saldo só pode ser usado para os fins previstos na lei. Os depósitos a prazo devem ser, aliás, o destino de todas as poupanças que excedam os montantes aplicados no fundo comum de reserva.
Navegar à ordem compensa
Para a gestão corrente das despesas, a maioria dos bancos disponibiliza contas à ordem específicas para condomínios, individuais ou coletivas. Outros bancos, propõem depósitos normais. O ideal é optar por uma conta específica individual, titulada pelo condomínio (com o número de identificação da pessoa coletiva).
Para movimentar as contas, os bancos permitem transferências, cheques e a utilização de canais alternativos como a Net ou o telefone. Regra geral, as comissões são mais baixas se movimentar pela Internet: os custos ao balcão chegam a ser 3 ou 4 vezes superiores.
"O condomínio do meu prédio tem nove apartamentos e 48 garagens, todas frações autónomas. Decidimos fazer dois orçamentos diferentes: um para as casas e outro para as garagens. Como se calcula o fundo comum de reserva?”
O fundo comum de reserva assegura que as obras de conservação importantes do prédio, como pintura, arranjos exteriores, etc., não ficam por fazer por falta de dinheiro. O fundo é sustentado por uma percentagem das quotas de cada condómino (no mínimo, 10%), as quais são geralmente calculadas com base no valor relativo de cada fração (casa e garagem). Um exemplo: se o seu prédio gastar € 400 por mês em despesas de água, luz e limpeza, por exemplo, e a sua casa representa 8% do total do prédio e a garagem outros 3%, paga uma quota mensal de € 44 (400 x 8% + 400 x 3%). Sobre este "bolo" mensal aplica-se uma percentagem de 10% para o fundo comum de reserva, ou seja, 4,40 euros.
Nos edifícios antigos e degradados, que precisam de mais obras, é conveniente ponderar o aumento da percentagem destinada ao fundo.

Quotas


“Um dos vizinhos vendeu o apartamento e pediu a devolução das quotas já pagas, relativas aos meses que não vai estar cá. Deve ser reembolsado?”

Em princípio, sim. As quotas servem para pagar as despesas com as partes comuns do prédio. Se um morador vende a sua casa e, como tal, a sua fração das partes comuns, está livre de pagar por algo que não lhe pertence e do qual já nem vai usufruir. Nestes casos, tem direito a ser reembolsado pela administração.
Mas as quotas podem destinar-se a pagar obras acordadas pelos condóminos, entre os quais, o que vende a casa, e pagas antecipadamente. Neste caso, o seu vizinho não poderia pedir o reembolso, pois as obras fazem parte do imóvel. Mais: teria de pagar as prestações em falta. Poderia, isso sim, incluir o valor das prestações no preço da casa, até porque é mais valorizada com as obras.
“O condómino do primeiro andar esquerdo não paga quotas há cinco meses porque está desempregado. O que pode o condomínio fazer?”
Quem vive num condomínio tem de participar nas despesas comuns, devendo pagar as quotas que lhe correspondem, de acordo com a sua permilagem ou percentagem, nos prazos previstos no regulamento. Caso se atrase, poderão ser-lhe cobrados juros de mora à taxa de 4%, além de outras penalidades.
Atualmente, com a taxa de desemprego a rondar os 16%, muitos proprietários podem ter dificuldade em fazer face a esta despesa fixa, por não terem rendimentos suficientes. Nestes casos, o administrador do condomínio deve encontrar com o condómino em falta uma forma de superar o problema: dilatando o prazo por 3 meses, por exemplo, caso ele tenha um emprego em vista ou conte receber uma verba que lhe permita fazer face às despesas; acordando o pagamento faseado, em parcelas que consiga suportar; ou concedendo um desconto temporário, equivalente, por exemplo, à parte da quota respeitante ao fundo comum de reserva.
Uma alternativa será o condomínio, representado pelo administrador, avançar com uma ação no julgado de paz da sua área, se existir. Se tiver mesmo de recorrer aos tribunais, há que contar com os honorários de um advogado, com as custas processuais e vários meses de espera para se conhecer a sentença final. Tenho em consideração que, mesmo com uma sentença favorável dos julgados de paz ou dos tribunais, pode não conseguir reaver o dinheiro, se o morador não tiver bens passíveis de serem penhorados.

Convivência


"A vizinha por baixo de mim faz barulho a aspirar e a arrastar móveis depois das 22 horas. O meu filho, de dois anos e meio, acorda todas as noites em sobressalto. O que posso fazer?"

Os chamados "direitos de personalidade" impedem que um morador perturbe, de forma sistemática, a tranquilidade e bem-estar dos restantes condóminos. A lei prevê que entre as 23 horas e as 7 horas da manhã do dia seguinte deve evitar-se barulho. O melhor é tentar a via do diálogo. Se não der resultado, recorra aos julgados de paz ou aos tribunais.
Se o barulho resultar de obras, a resposta é diferente. Estas são consideradas atividades temporárias ruidosas e só podem ser feitas nos dias úteis, entre as 8 e as 20 horas. Durante os trabalhos, o responsável deve afixar em local bem visível a duração prevista e a altura do dia em que prevê maior intensidade de ruído. Se a situação for urgente, como desentupir um cano, não segue estes requisitos. Nestes casos, o mais sensato é tentar um acordo com o vizinho. Se a conversa não chegar a bom termo, pode apresentar queixa na polícia. Caso o ruído continue, queixe-se à Inspeção-Geral do Ambiente, direção regional do ambiente ou câmara municipal.
Os infratores estão sujeitos a uma coima entre 500 e 45 mil euros. Caso se trate de empresas (um café, fábrica, discoteca, etc.), a infração pode dar direito a perda de máquinas, suspensão de licenças e alvarás ou interdição de exercício da atividade.
"Mudei de casa há pouco tempo e já tive desentendimentos com a vizinha de baixo. Da primeira vez que convidei amigos para jantar, queixou-se do barulho e disse-me que, segundo as normas do condomínio, não se posso fazer festas. Tenho de aceitar essa regra?"
O regulamento pode proibir determinados comportamentos ou atividades, mas importa ter alguma ponderação, para não condicionar exageradamente a vida de quem reside no condomínio. Além disso, não é possível vedar qualquer comportamento no interior das frações. Mas neste caso é natural que se fixem regras para realizar festas, pois nem todos os vizinhos estão dispostos a ser "convidados" à força.
Compreende-se que cada condómino deva avisar os restantes de que vai dar uma festa e evitar ruídos incómodos. Porém, não é razoável que o proíbam de dar uma festa. Quando entrar para um condomínio já organizado, informe-se de todas as interdições. Se não concordar com alguma (festas ou animais de estimação, por exemplo), pode propor a alteração, o que nem sempre será uma tarefa fácil.
Caso a proibição tenha sido imposta no título constitutivo, este só poderá ser modificado por escritura pública, com a aprovação e a assinatura de todos os condóminos. Se tiver resultado de uma simples deliberação da assembleia, basta pedir ao administrador que convoque nova reunião e opor-se à norma. Assim, esta deixará de poder ser aplicada.
Além do que está regulamentado, existem atos proibidos por lei. Por exemplo, emissão de fumo, fuligem, vapores, cheiros, calor, ruídos ou trepidações que possam prejudicar os vizinhos. Se a sua aparelhagem sonora costuma ser o "despertador" de todo o edifício, não se admire se, um dia, um dos vizinhos lhe bater à porta acompanhado de um agente da autoridade.
A lei também impede que se mantenham obras, instalações ou depósitos de substâncias perigosas e corrosivas com efeitos nocivos sobre os outros prédios. Imagine que o seu vizinho pintor utiliza a garagem como um armazém de tintas e diluentes inflamáveis. Se considerar que esse depósito representa uma ameaça à segurança, tem o direito de exigir-lhe que retire aquelas substâncias da garagem.
Em casos idênticos, se os seus vizinhos insistirem num comportamento abusivo, chame as autoridades policiais. A câmara municipal e a Inspeção-Geral do Ambiente são alternativas, sobretudo nos casos de ruído e de atividades que ponham em causa a segurança. Em último caso, recorra aos julgados de paz e aos tribunais.
“Um dos vizinhos do meu prédio arrenda quartos da sua casa a terceiros para noites ocasionais. No condomínio, não estamos de acordo. Podemos impedi-lo?”
À partida, os condóminos devem ter o cuidado de não praticar atividades que possam ofender a moral e os bons costumes dos vizinhos. Mas aquilo que um cidadão entende por uma conduta correta pode não ser interpretado da mesma maneira por outro.
Naturalmente, os mais conservadores podem condenar certos comportamentos bem aceites pelas mentes mais liberais. Em situações de dúvida, como neste caso, o proprietário do imóvel deveria ter consultado os outros condóminos. Caso estes se sentissem incomodados, teriam o direito de se opor. No entanto, para que o proprietário acatasse esta decisão, provavelmente, teriam de recorrer aos tribunais ou aos julgados de paz.
Como não foram consultados previamente, os restantes membros do condomínio podem mostrar o seu desagrado e exigir o fim destas práticas. Mas o mais provável é que isto seja o início de uma "guerra" com o proprietário. Se não chegar a acordo, a solução é deixar a decisão nas mãos dos tribunais ou, quando possível, dos julgados de paz.

Empregados do condomínio


“Na assembleia de condóminos decidimos contratar um jardineiro para tratar dos canteiros do prédio. Que tipo de contrato devemos fazer?”
Depende do serviço e da relação com o condomínio.
  • Se o jardineiro trabalhar sob as ordens da administração do condomínio e num horário por esta estabelecido, deve fazer um contrato de trabalho. Cabe à administração fornecer todos os materiais necessários, como água, fertilizantes, luvas, etc. Além disso, tem de inscrever o trabalhador na Segurança Social e fazer os devidos descontos, e contratar um seguro de acidentes de trabalho. O empregado tem direito a 22 dias úteis de férias, a subsídio de férias e de Natal.
  • Se o empregado trabalhar "por sua conta e risco", ou seja, sem orientação do condomínio, segundo a sua metodologia e no horário que lhe convém, deve optar por um contrato de prestação de serviços. Regra geral, os materiais e instrumentos de trabalho são de quem presta o serviço, neste caso, do jardineiro. A administração só terá de pagar os montantes acordados pelo trabalho. As outras obrigações, como seguro de acidentes de trabalho e contribuições para a Segurança Social, ficam a cargo do trabalhador ou da empresa que fornece o serviço. Cabe a estes passar um recibo dos montantes


Obras


“Um vizinho quer instalar dispositivos para afugentar pombos. A obra custa 7000 euros. Tem de haver o acordo de todos os condóminos?”
Como outras obras de inovação, esta tem de ser aprovada por maioria de ? do valor do prédio (mais de 666 sobre 1000) e não prejudicar a utilização das partes comuns ou dos apartamentos. Caso seja aprovada, divide-se os custos por todos os condóminos, em função das permilagens de cada um, quer tenham votado a favor ou contra.

Os moradores que não aprovarem podem recorrer a tribunal. Se a recusa for considerada fundada, a obra avança e faz-se uma redistribuição dos custos por quem participa na despesa. Regra geral, a lei aceita como motivos válidos de recusa as obras de natureza recreativa ou supérflua, como uma piscina ou um parque infantil, ou quando o custo da intervenção é desproporcional ao valor do prédio.

O caso apresentado não se enquadra nestas justificações. Logo, todos terão de pagar a sua parte, se a obra for aprovada.
“Gostaria de transformar a varanda que não utilizo numa marquise. Comuniquei a minha intenção à assembleia de condóminos, mas os vizinhos não concordam. Sou obrigado a desistir?”

Todas as obras que possam mudar a linha arquitetónica e o arranjo estético do exterior do edifício, como a que pretende, só podem ser realizadas com o consentimento dos outros condóminos. Estas alterações não são completamente proibidas, mas deverão ser evitadas se prejudicarem a uniformidade ou a harmonia do prédio.
As únicas obras proibidas à partida são as que põem em risco a integridade física do edifício. A construção da marquise não parece trazer problemas de segurança. Mas partindo do princípio de que não há mais nenhuma no prédio, é compreensível que os restantes condóminos se oponham à ideia. Antes de pôr mãos à obra, convém convocar uma reunião para pedir a autorização da assembleia de condóminos. Depois de apresentadas as características da obra, procede-se à votação. A aprovação de uma maioria representativa de ? do valor do prédio dá "luz verde" para avançar.
Depois, falta-lhe apenas a respetiva licença camarária. Se as obras de inovação exigem aquela maioria, o mesmo não é válido para as obras de reparação de danos e de conservação do edifício. Se algum dos condóminos se recusar, por exemplo, a pagar a pintura da fachada, os restantes podem obrigá-lo a modificar a sua atitude.
"Apesar de os condóminos terem escolhido, por unanimidade, um orçamento para a realização de obras de manutenção no prédio, o administrador contratou outra empresa com um custo mais baixo, mas um serviço pior. É possível ignorar o que foi decidido em reunião?"
Em princípio, a administração não tinha legitimidade para adjudicar a obra a uma empresa diferente da que tinha sido votada por unanimidade na assembleia de condóminos. Esta atuação só se justificaria se a administração pudesse provar que os moradores não se tinham oposto à decisão, depois de informados.
Neste caso, os condóminos nem precisariam de ter aprovado o orçamento por unanimidade. Bastaria, como sucede para a maioria das decisões tomadas em assembleia, uma maioria dos votos representativos do capital investido, isto é, uma maioria simples (50% + 1). Já carecem de unanimidade alterações ao título constitutivo (por exemplo, um logradouro deixar de ser parte comum e integrar uma fração); obras de reconstrução no prédio, quando haja destruição superior a três quartos do seu valor total; aproveitamento de partes comuns do edifício, como arrendar a casa da porteira; e utilização de bens comuns do prédio, como a venda de determinado equipamento do condomínio.
A aprovação por unanimidade não implica que todos os condóminos estejam presentes na assembleia. As deliberações podem ser aprovadas por unanimidade dos presentes desde que representem, pelo menos, dois terços do valor total do prédio e com a condição de, mais tarde, serem aceites também pelos condóminos ausentes. Estes devem ser informados do que ficou decidido, por carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias a contar da reunião. Depois de notificados, dispõem de 90 dias para dizerem se concordam com as deliberações. Se nada disserem, presume-se que aceitam.
“O cano por onde corre a água para a minha habitação tem uma rotura, que está a provocar uma infiltração na casa ao lado. Como o problema se localiza no patamar do prédio, quem paga a reparação: eu ou o condomínio?"
A reparação caberia à leitora se a rotura se situasse no interior da sua casa. Uma vez que se localiza no patamar, parte comum do prédio, é responsabilidade do condomínio. Tendo em conta que a rotura está a causar danos numa habitação, é urgente informar a administração, para esta providenciar a reparação com a maior rapidez possível. Só se o administrador não avançar com as obras, ou se recusar a fazê-las, é que o proprietário pode realizá-las, apresentando depois a conta ao condomínio.


Frações


“Sou médico e tenho dois apartamentos no mesmo prédio. Um utilizo como habitação e no outro gostava de instalar o meu consultório. Tenho de fazer alterações nos documentos do condomínio?”
Depende do que está definido no título constitutivo. Regra geral, o documento indica a utilização de cada fração. Se o apartamento foi destinado à habitação, o seu proprietário não pode convertê-lo de um momento para o outro num consultório sem dar satisfações aos outros condóminos. Para fazê-lo, tem de obter a aprovação de todos. Se nenhum se mostrar incomodado com a entrada e saída de doentes, pode alterar o conteúdo do título constitutivo, atribuindo uma nova utilização ao imóvel.
Se o título constitutivo não especificar o fim a dar às frações do condomínio, a solução é mais simples, mas não dispensa a opinião dos restantes proprietários. Basta que, em assembleia de condóminos, uma maioria de ? do valor total do prédio aprove a alteração.
Em alguns casos, pode ainda ser necessária uma nova licença de utilização da câmara municipal. Verifique se a licença camarária atribui à sua fração a finalidade que lhe quer dar.


Partes comuns


“Na última reunião, votámos se o arranjo do elevador deveria ser dividido por todos ou calculado em função da permilagem. Ganhou a primeira opção, contra a vontade de alguns proprietários. O que manda a lei, quando não há acordo?”
Em princípio, a repartição das despesas com obras de conservação, como é o caso, deve seguir a mesma regra do pagamento de serviços comuns (por exemplo, eletricidade dos elevadores): os condóminos pagam em função da permilagem. Para mudar esta regra e dividir os encargos de forma equitativa, a medida tem de ser aprovada por maioria de dosi terços, sem oposição. Na ata, o condomínio tem de justificar os critérios para a nova distribuição. Se a decisão implicar a alteração do regulamento e este está fixado no título constitutivo, é mais difícil mudar: a lei exige que todos os moradores estejam de acordo (embora admita abstenções).
Nas despesas com elevadores, todos os condóminos pagam desde que deles beneficiem ou possam fazê-lo. Ou seja, um morador do rés-do-chão também paga, mesmo que garanta não usar o elevador. Só poderá ficar livre do custo se não tiver acesso aos espaços servidos pelo elevador.

Frações maiores pagam mais por mês Frações maiores pagam mais por mês

“A administração do meu prédio quer instalar a antena de uma operadora de telemóvel no terraço. A decisão tem de ser aprovada por todos ou basta uma maioria de 75% dos moradores?”
“As rendas obtidas pelo condomínio, com a cedência de uma zona comum para antenas de telecomunicações, estão ou não isentas de IRS?”
O telhado do prédio é uma parte comum. Por isso, a decisão de instalar ou não a antena de uma operadora no terraço tem de ser unânime. Quando a proposta é votada na assembleia de condóminos, todos têm de concordar com a instalação. Não pode haver abstenções. O mesmo se aplica ao arrendamento de outros espaços comuns, como a "casa da porteira".
Os rendimentos que resultarem deste arrendamento têm de ser declarados no IRS pelos condóminos. Podem fazê-lo de duas formas:
• o valor das rendas é distribuído por todos, em função da permilagem de cada um. Neste caso, os condóminos assumem-se como senhorios e têm de se identificar no contrato de arrendamento;
• o condomínio assume-se como senhorio equiparado a pessoa coletiva, recebe as rendas e integra-as no património, diminuindo o valor das quotas individuais. Esta é a situação mais comum.
Em ambos os casos, os condóminos são considerados titulares de rendimentos prediais (categoria F). Por isso, têm de inscrevê-los na declaração anual de rendimentos, na proporção do valor das suas frações. Em contrapartida, podem deduzir as despesas de manutenção e conservação do local arrendado, como obras, limpeza, pinturas, prémios de seguros, etc.
Compete ao administrador entregar a cada condómino um documento que indique a sua quota-parte da renda e do imposto retido na fonte, bem como as despesas a deduzir no IRS.
“Um dos vizinhos do rés-do-chão recusa-se a pagar a limpeza da escada nos andares superiores porque diz não a usar. Tem algum fundamento?”
À partida, por se tratar de uma parte comum do edifício, propriedade de todos, o seu vizinho não pode evitar esta despesa. Se as escadas podem ser usadas por todos, todos devem pagar. A divisão dos gastos é tão justa como no pagamento da conta da luz das escadas, da água para lavar o chão ou de eventuais reparações.
Mas há exceções. É o caso de um lanço de escadas para o terraço, ao qual só se pode aceder a partir da casa de um dos moradores.
Nenhum outro condómino teria de pagar as despesas com essas escadas, utilizadas apenas pelo dono da habitação. Outro caso é o dos elevadores. Quem mora no rés-do-chão não pode recusar-se a participar nos custos de manutenção, desde que possa aceder a espaços por ele servidos (nem que seja para subir à arrecadação uma vez por ano).
Cada condomínio pode definir um esquema de pagamento, desde que fundamentado. As despesas comuns são pagas em proporção do valor das frações (quem tem uma fração com maior permilagem deve pagar mais), mas nada impede que todos paguem o mesmo ou que se faça outro tipo de divisão. Qualquer que seja a fórmula, só será válida se for aprovada por uma maioria representativa de dois terços do total do edifício e sem oposição na assembleia de condóminos.
“Já há alguns meses que o vizinho do último andar usa o terraço, propriedade de todos, para arrumar as bicicletas. Também deixou umas cadeiras velhas no corredor, que dificultam o acesso ao terraço.”
A atitude deste condómino é abusiva. Ninguém deve dispor das partes comuns de um condomínio como se estas fossem apenas suas.
Se algum dos vizinhos tem dificuldade em compreender que não pode usar a seu bel-prazer o que é de todos, explique-lhe que espaços como a entrada, escadas, corredores, telhado ou terraço não devem servir de arrecadação para os seus meios de transporte, para os móveis que já não usa ou outros objetos.
Toda a estrutura do prédio (desde o solo aos pilares), as instalações gerais de água, gás e eletricidade, bem como os pátios, jardins, elevadores e até as garagens são partes comuns. Como tal, não podem ser modificados sem a autorização expressa e unânime da assembleia de condóminos. Só não será assim se, no título constitutivo, estas tiverem afetas a uma determinada fração (por exemplo, terraço no último andar, ao qual se tem acesso apenas por um dos apartamentos).
Imagine que um dos seus vizinhos decidia colocar uma cancela num patamar da escada, para delimitar o acesso à sua casa. Só o poderia fazer se tivesse comunicado a sua intenção à assembleia de condóminos, e todos votassem a favor. Se o fizesse sem o consentimento dos outros proprietários, estes tinham o direito de se opor à utilização abusiva do espaço, exigindo que a cancela fosse retirada.


Reclamar


Quando um condómino ultrapassa os limites, o administrador deve tomar a iniciativa de falar com ele, de preferência, por carta registada com aviso de receção. Mas se este insistir na infração, qualquer condómino pode denunciar a situação.
Em caso de obras abusivas ou na falta delas, as câmaras são a primeira solução. Já nos casos de ruídos ou emissão de fumos e cheiros, contacte a polícia e só depois recorra às câmaras, à Inspeção-Geral do Ambiente ou às respetivas direções regionais. Se a atuação destas entidades não for produtiva, ou se sofreu danos materiais ou pessoais e quer ser indemnizado, o melhor é colocar uma ação em tribunal ou num julgado de paz contra o vizinho irresponsável.
Como prevenir continua a ser o melhor remédio, o condomínio deve tentar criar regras que protejam os interesses de todos. Após um conflito, os condóminos podem incluir, no regulamento, normas que proíbam comportamentos semelhantes aos que estiveram na origem do desentendimento. Caso não exista um regulamento oficial, essas regras podem ser aprovadas numa assembleia de condóminos, desde que ninguém se oponha.
Uma forma de tentar resolver mais eficazmente os conflitos é criar um compromisso arbitral no regulamento, ou seja, estabelecer a regra de que os litígios serão submetidos a um tribunal arbitral. Infelizmente, os centros de arbitragem que podem intervir nestes casos cobram honorários elevados, pelo que poderá ser mais barato recorrer a um advogado para encaminhar o processo.

in deco.proteste.pt 


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